文/鄧浩志
人均存款近12萬,中國高存款推高房價收入比
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2025年我國人均存款逼近12萬,整體呈現(xiàn)住戶存款增加,貸款減少的態(tài)勢。其中,以廣東常住人口計算,2025年人均存款為11.83萬元,與2024年末的10.82萬元相比增加了1.01萬元。浙江人均存款15.6萬元,相比2024年的13.99萬元,人均存款增加了1.6萬元。
央行數(shù)據(jù)顯示,截至2025年12月末,全國住戶本外幣存款余額為167萬億元,同比增長9.71%,如果按照全國總人口140489萬人估算,相當于人均存款11.89萬元。
評:
很多人說中國房價高,其中之一的理據(jù)是中國住宅租金回報率低,一線城市不到2%。這意味著至少要50年才能“回本”。從投資角度考慮,年回報低于3%就是不合理的。所以房價有泡沫,要回調(diào)。
實際情況是過去四年,一線城市房價整體跌了40%左右。但一線城市租金回報率依然低于2%。也就是說租金隨房價同步下滑。為什么會這樣?為什么中國住房租金回報率總是穩(wěn)定在2%不到的水平?關鍵在于中國極高的儲蓄率。
歐美租金回報率普遍在3%以上,這是基于歐美(尤其美國)很多家庭存款極低,甚至沒有存款的事實。他們很多人月月工資月月清,根本沒有儲蓄習慣。導致很多家庭很難拿出一筆大錢支付購房首付。所以購房對于他們來說是件門檻很高的事情,于是他們多數(shù)以租房住為主。租賃需求大,租金回報自然高。
而在中國則相反,儲蓄率極高。工資不高的家庭,經(jīng)過十年努力,也攢下一筆不小的錢。所以中國中產(chǎn)家庭普遍可以支付購房首付,甚至中產(chǎn)偏下,通過“六個錢包”也可能拼湊購房首付。再加上文化上喜歡買房,而不喜歡租房。導致了中國購房比例超高。購房需求大,則導致房價更高。類似的情況在韓國、在日本也有出現(xiàn)。所以東亞國家,家庭自有住房比例高于全球平均水平,房價收入比高于全球平均水平,租金回報低于全球平均水平。
所以,以全球租金回報率、以全球房價收入比來衡量東亞乃至中國樓市,存在明顯的教條主義。
地產(chǎn)迎十年一遇機會?
最近關于樓市何時見底的話題非常熱。其中最引人注目的是投資人李蓓的觀點。她說:這輪調(diào)整后,房地產(chǎn)行業(yè)面臨十年一遇的機會。而其他各路機構和財經(jīng)大V紛紛談了自己對房地產(chǎn)這個低迷了整整四年的行業(yè)的看法。
總體分三大類:
第一類,干地產(chǎn)的,多不預測市場何時見底,只提意見和建議。包括研究機構的分析師,中介或代理的負責人等。什么時候見底他們幾乎都不預測,或者說得比較含糊,但建議非常具體,包括建議降低房貸利率,收儲存量商品房,停拍法拍房等等。
第二類,不干地產(chǎn)的財經(jīng)大V,不少大膽預測今年見底,甚至有大機會。包括知名的經(jīng)濟學家,國內(nèi)投資人等。外行看,他們有他們的理論,內(nèi)行看,論據(jù)暫時不充分。比如任澤平最近的觀點,全部都沒有具體數(shù)據(jù)支撐。
第三類,境外投行,普遍預測今年底才能見底,甚至明年。代表就是高盛、瑞銀這些,至于何時反彈,他們認為更久。當前目標:爭取見底再說。至于理論依據(jù),各有各的模型,差異較大。
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