廣東
日本熬了三十年，美國等了十年，中國房價從2021年的高點回到原點，到底需要等多久？
1991年，日本房地產泡沫破裂，東京的房價開始了一段讓全世界目瞪口呆的下跌，這一跌，就是三十年。
三十年間，房價經歷了三輪下跌、三輪反彈，每輪下跌時間都不超過六十個月。
但問題是，它始終沒回到1991年的高點。日本人創造了一個詞叫“負動產”。
三十年，一代人從青絲熬成了白發，房價還沒回到原點，一個人1991年三十歲，等到房價見底反彈的時候已經六十歲了。
再看美國，2006年四季度，美國OECD實際房價指數觸頂，2007年次貸危機爆發，房價開始暴跌，五年之內，房價跌了將近30%。
2011年四季度，房價指數跌到谷底，然后開始慢慢往回爬，直到2019年四季度才恢復到危機前的高點水平。
從2006年見頂到2019年收復失地，整整十三年，美國人用了十三年，走完了一個完整的房地產下行周期。
那中國呢？這輪房地產下行周期始于2021年下半年，從2021年三季度見頂到2025年二季度，已經過去了四十五個月，累計下跌了17.8%。
新房價格跌了大概14%，二手房跌了22%，這還是官方統計，市場感知的跌幅在一些城市更接近30%。
全國城鎮住宅總價值從2021年高點的405萬億，蒸發了大約160萬億，新房銷售面積從高點下跌了55.8%。
中國到底需要等多久？全球主要經濟體的房地產衰退周期，中位數通常是五年左右，價格跌幅中位數大約20%，從調整時間來看，中國已經超過了五年。
從調整幅度來看，官方統計的跌幅還沒到20%的中位數，但市場感知的跌幅在一些城市已經接近甚至超過了。
摩根士丹利的邢自強說，房地產較大幅度的調整周期通常為六到七年，中國已經進入第六年，可能接近尾聲了。
中房協的數據也顯示，調整周期平均4.5年，回調幅度約在22%，中國房價整體回調幅度已經超過了國際平均水平。
德意志銀行的報告直言，中國不是日本，日本“失去的幾十年”始于全球競爭力見頂之際，而中國過去五年的特征是全球競爭力上升和市場份額擴張。
兩者房地產下行的本質區別在于，一個是走下坡路的時候摔了一跤，一個是爬坡的時候被石頭絆了一下，前者爬起來需要很久，被絆一下的人拍拍土就能繼續走。
還有時間維度，從2021年三季度見頂到現在，已經快五年了，按照國際經驗，房價從見頂開始往往調整三到七年不等。
五年，正好在中間位置。一線城市的租金已經在2025年觸底了，租金是房價的先行指標，租金穩住了，房價就有希望。
2026年6月，一線城市新房價格已經連續四個月環比上漲，上海更是已經連續83個月環比正增長，這些都是市場接近底部的典型信號。
但是，但是，但是，先別高興，這輪復蘇和以前不一樣，以前的樓市是普漲，閉著眼買都能賺錢。
以后的樓市是K型復蘇，一線城市和強二線城市的核心區能穩住甚至反彈，人口流出的城市可能長期見不到拐點。
最多20%的城市能反彈，剩下80%的房子只有居住價值，別再幻想躺賺，
所以你要問我，中國房價回到2021年的高點需要等多久？我的答案是，有的地方可能永遠回不去了。
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