上半年，千億房企僅有三家

七月過半，上市房企的半年度業績預告也告一段落。從今年的形勢看，沒有預告反而是好事——已披露預告的房企，絕大部分都大幅虧損。就連曾經"濃眉大眼"的行業標桿萬科，銷售額也繼續大幅下滑，虧損幅度進一步擴大，半年預虧120億—150億元，令不少人驚掉下巴。行業之艱難，可見一斑。

當然，房企業績也并非一片慘淡。在大多數房企業績縮水的同時，仍有少數房企實現了逆勢增長。這些逆勢上揚的企業，恰恰道出了房企當下的生存之道。

馬太效應加劇

國央企成市場壓艙石

機構數據顯示，上半年房企整體銷售規模仍在下探，但不同企業冷暖不一。央企繼續發揮市場穩定器作用，地方國企分化加劇，民企陣營殺出一批黑馬。

1、強者恒強，資源向最頭部房企極致集中

2026年上半年，TOP100房企共計實現18364.1億元的銷售額（全口徑），同比2025年下降約13.6%。其中，千億陣營僅剩三家，分別是保利發展、中海地產、華潤置地，較去年同期又少了一家。百億陣營剩下34家，同比去年減少12家。

行業集中度，較去年又有所提高。

盡管行業規模仍在縮容，頭部三家千億房企卻沒有隨大盤下滑，反而實現了逆勢增長，銷售額總計3859.5億元，較去年同期小幅增長（1.6%），在百強當中的占比也提升了3.6個百分點，達到24.33%，在TOP10中的占比更是達到將近一半。

此外，TOP10房企銷售總額7648.8億元，占百強房企的比重約為48%，與去年同期基本持平。可見頭部房企護城河效應明顯。但前三陣營擴容增長，而4-10陣營收縮，資源進一步向“最頭部”極致集中，強者恒強的的格局還在持續加強。

值得一提的是，保利、中海、華潤三家央企已形成穩固的第一梯隊，并且與其他房企的差距也在拉大。不過，頭部的競爭已趨于白熱化。

今年上半年，保利發展以1351億元全口徑銷售額蟬聯榜首，中海地產緊隨其后，雙方差距僅7.5億元，競爭可以說已經達到膠著狀態。點擊了解，AI內容生產百寶箱

2、央企繼續穩健領跑，民企結構性復蘇

經過數年調整，房企各梯隊格局成型，孰強孰弱也已經徹底明牌。

毫無疑問，央企已成為市場最重要的壓艙石。

從上半年業績來看，央企表現出強于大盤的韌性。中海地產、招商蛇口、中國金茂等的銷售額較去年同期都實現了10%左右的增長，中建二局旗下的地產平臺中建玖合，由于核心城市重點項目集中放量，銷售額一下子暴增204.9%。在各類市場主體中，央企的底盤最穩，抗跌性也最強，整體表現優于其他房企。

部分地產民企跑出了驚人速度。據統計，上半年有6家民企銷售增速同比突破100%，另外，君一控股、保億置業、榮安地產等同比增長超七成。這些黑馬多為深耕本土型中小房企。

極高的增速，固然與盤子小、基數低不無關系。但這并不能掩蓋，這些房企在經營方面的領先價值。

增速最快的龍翔控股，走出了閩系房企的另一種樣本。該房企多年來深耕山東、河南、陜西等地，并依托集團多元業務提供的穩定現金流，在行業下行期加碼拿地，近年來在西安等地嶄露頭角。

再如宏發集團，一直深耕深圳本地，早已形成良好口碑。上半年多個舊改項目入市，為業績提供充足的貨值支撐，從而實現銷售額翻倍。

押注核心城市高端產品

成為地產高確定性賽道

盡管部分民企有所復蘇，但現階段的房地產市場，國央企依然是絕對主力。在市場新常態下，中小房企聚焦區域深耕，尋找夾縫生存機會；國央企則搶灘高能級城市，在高端改善賽道上不斷鞏固市場地位和競爭力。

1、核心城市高端項目，成為頭部房企統一的增長邏輯

一線及強二線城市，已成為頭部房企的主戰場。其中，一線城市儼然已是最大糧倉，業績貢獻率超過二線城市。

中海地產、華潤置地、招商蛇口、越秀地產、保利置業、中建壹品、中國中鐵、中建東孚、象嶼地產等房企，上半年一線城市的銷售貢獻率都達到50%以上。

華潤置地奪得上半年上海和深圳兩大城市的銷冠，其中上海銷售額289.5億元，深圳銷售額239.18億元，僅這兩座城市便貢獻了集團大約一半的銷售業績。北京銷售額達到128.5億元，再加上廣州的46.64億，四大一線城市的業績占比高達60%以上。

再如中海地產，上半年北京銷售額257.6億元，列為當地市場第一；在深圳和上海的銷售額也都過百億。

對業績起到關鍵支撐的，是房企的高端項目。

以華潤置地為例，上半年上海多個豪宅項目熱銷，僅澐啟濱江單盤就貢獻了115.4億元，占其上海整體業績近四成。深圳市場就更極致了，頂豪項目深圳灣澐璽收金142億元，撐起了其深圳整體業績的半壁江山。

招商蛇口的情況也類似。上半年招商蛇口躋身深圳銷售額TOP3，其中，75%以上的業績來自觀潮府、海晏府、招商璽等豪宅項目，業績結構高度集中。

可見，“核心城市+高端產品”已成為頭部房企守住基本盤，乃至逆勢增長最具確定性的路徑。這也意味著，行業已徹底告別規模為王，進入品質致勝的新階段。了解AI智能工牌pro，讀懂客戶，加速轉化

2、單盤定生死的時代，房企不得不強化精細化經營能力

核心城市的高端客群購買力穩定，對價格敏感度低，因此，豪宅項目即便在市場降溫期仍能保持高去化、少折扣，避免大幅以價換量，從而保障銷售額穩定。這也是這一輪，頭部房企搶占核心城市，發力高端項目的主要原因。

當然，這種模式并非萬無一失。

一方面，隨著頭部房企布局越來越集中，產品戰略越來越趨同，彼此間的競爭也會越來越激烈。

在投資上，優質地塊成為房企的必爭標的，激烈競爭之下土地溢價水漲船高。這幾年各地地王頻出，不斷刷新地價最高紀錄。高價地塊一旦遇到市場轉向或政策調整會非常被動。這無疑也在放大房企的投資風險。

其次，產品已經高度內卷。想要單靠產品與競品拉開差距越來越難。房企不得不從軟實力如社群服務，高端圈層服務、物業服務等入手，提升產品的附加值，增強項目競爭力。

另一方面，單盤定生死的情況下，房企不得不嚴格遵循“做一成一”原則。

房企堅守“核心城市+高端產品”，本質是告別過去以量取勝的粗放打法，轉向品質致勝的高質量經營模式。

剛需項目可依靠走量對沖個別項目失誤，而核心城市的高端項目拿地成本高、資金沉淀量大、開發周期更長，單盤投入動輒數十億乃至百億，做得好固然可以成為整個區域的業績支柱，一旦操盤失敗則全盤皆輸，根本沒有其他項目可以兜底。

這就意味著，房企拿地必須極其謹慎，寧可錯過也不要拿錯。據明源君了解，目前房企普遍對投資測算設立了嚴格底線，如某房企內部變規定，收益率測算不達8%的項目堅決不拿。

在精準拿地的前提下，打磨好產品、做好精細化運營，才能在極致的單盤容錯壓力下行穩致遠。

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