地產股半年蒸發近3000億元 分化之下誰在逆勢上漲？

當行業從“高周轉”走向“高質量”，資本市場的定價邏輯也在悄然重塑。率先完成轉型的房企，正在底部收獲自身定價權。

中房報記者 付珊珊 上海報道

2026年上半年的地產股，在基本面筑底與估值低位的雙重壓力下，走出了一條波動分化之路。

根據中國房地產報記者統計，截至2026年6月30日，市值百強上市房企總市值為23107億元，較2025年末的26071億元縮水近3000億元。行業整體仍處于尋底階段，但部分核心城市數據與優質房企的表現已釋放出邊際改善的信號。

2026年上半年，全國新建商品房銷售面積和金額同比分別下降11.6%和13.6%，房地產開發投資同比下降18%。但結構性亮點同樣不容忽視，一線城市和部分核心二線城市表現更具韌性，上海二手房價格已連續多月環比上漲，深圳由跌轉漲，一線城市房價降幅持續收窄。不少重點城市二手房成交量同比上升，掛牌量增速放緩，市場正逐步走向供需再平衡。

從二級市場走勢看，房地產板塊在過去半年經歷了階段性回調與修復。雖然銷售投資數據依然承壓，但地產股在波動中展現出強于大市的相對收益，在31個申萬一級行業中排名靠前。市場資金也開始關注這一板塊的低估值防御價值與賠率優勢。

行業筑底接近尾聲，最壞的時候已經翻篇。

行業格局深度分化

在行業深度調整期，上市房企最大的特點就是分化劇烈。

首先在業績端，目前已發布業績預告的A股上市房企中，超八成仍然預虧，少數企業憑借雙輪驅動模式實現盈利。

具體來看，傳統住宅開發為主的企業仍面臨巨大壓力。資產減值和銷售低迷雙重夾擊下，萬科等龍頭開發企業陷入深度虧損。與之形成鮮明對比的是，龍湖集團、新城控股等民營房企，以及華潤置地等央企，依托商業運營、物業服務等經營性業務的高占比，成功對沖了開發業務的虧損，盈利水平具有韌性。這類企業正從傳統的“重開發”向“開發+運營”雙軌模式轉型，在行業下行周期中展現出更強的抗風險能力。

這種深度分化在市值變動中得到了充分體現。

上半年市值漲幅前十的房企分別為京投發展、陽光股份、榮豐控股、京能置業、合肥城建、萬通發展、香江控股、*ST中迪、盈新發展和津投城開。其中，京投發展半年間市值上漲169.32%，位列漲幅榜第一，陽光股份和榮豐控股半年間的漲幅也都超過120%。

不過值得注意的是，上述三家漲幅靠前的企業上半年均有特定驅動因素，比如京投發展跨界轉型光模塊等熱門概念引發市場密切關注，轉型預期直接讓其股價在今年前五個月飆升逾340%，而其經營基本面并未改善，數據顯示其今年一季度也仍處于虧損狀態。股價異動也引發監管問詢，截至目前，京投發展股價已經回落。陽光股份和榮豐控股市值上漲則更多受益于摘帽和扭虧等特定事件。

相比這些市值上漲的企業，仍有部分上市房企上半年市值下跌較多。2026年上半年市值跌幅前十的房企分別為首開股份、*ST華幸、海南機場、華發股份、中國武夷、金輝控股、碧桂園、美的置業、萬科A和上海臨港。其中，首開股份和*ST華幸上半年跌幅均超過49%，其股價下跌核心原因仍在于業績虧損疊加房地產行業低迷的雙重打擊。

千億市值陣營保持基本穩定。截至上半年末，仍有6家上市房企市值超千億元，分別為新鴻基地產、華潤置地、長實集團、中國海外發展、恒基地產和太古地產。其中，新鴻基地產以2826億元的總市值位居榜首，半年間市值逆勢上漲逾14%，折射出資本市場對具備穩定現金流和優質資產儲備的龍頭房企的持續青睞。

三季度或迎配置窗口

今年上半年，房地產行業有一個不得不提的政策亮點，就是商業不動產公募REITs的正式落地。6月，首批產品上市交易，底層資產涵蓋核心城市的購物中心、奧特萊斯等優質商業物業。這為持有大量存量資產的房企提供了盤活資產、降低負債的新通道，是行業長期健康發展的重要制度創新。

與此同時，政策端持續發力。今年以來的政策思路以因城施策控增量、去庫存、優供給為目標，著力改善供求關系，通過“好房子”建設加快構建房地產發展新模式。機構研報認為，隨著政策效果逐步顯現，銷售情況較好、業績穩健的優質房企有望率先實現銷售回暖和業績穩定，這將構成支撐板塊估值的核心因素。一線城市去化周期較短，顯示需求端仍有支撐，市場對政策預期的積極反應已在階段性行情中有所體現。

在投資端，多家機構釋放出積極信號。當前頭部房企市凈率（PB）平均僅在0.7倍左右，估值水平已較為充分地反映了行業下行風險。

招商證券研報明確提出，當前房地產股票具備顯著的“賠率”優勢，建議三季度中下旬開始加大對房地產股票的配置。其將配置機會分為兩個階段：第一階段目標是看到二手房去庫存取得實質性進展，第二階段目標是觀察到房價企穩回升。研報認為，當前行業調整后的市凈率距離第一階段目標價仍有上行空間，潛在催化因素包括政策預期變化、基本面改善信號及市場風格切換。

在行業出清的大背景下，龍頭地產股或更具彈性。綜合機構觀點，三類標的值得重點關注：一是優質央企、國企及穩健民企，如華潤置地、保利發展、招商蛇口、建發國際等，基本面扎實且產品力突出；二是受益于REITs政策和租金企穩的商業地產與存量運營企業，如華潤置地、新城控股等；三是現金流穩定、具備防御屬性的物業服務及經紀標的，如華潤萬象生活、貝殼等。

過去半年，地產股雖然并未迎來全面反轉，但在底部區域的反復夯實中，已經分化出一些投資機會。未來的機會不是板塊普漲，而是高度集中于具備核心城市布局、穩健財務狀況以及成功向存量運營轉型的優質企業身上。當行業從“高周轉”走向“高質量”，資本市場的定價邏輯也在悄然重塑。率先完成轉型的房企，正在底部收獲自身定價權。

備注：數據來源于wind，樣本中已經剔除部分重復企業和B股企業，匯率已按照實時匯率統一為人民幣：億元