262億元！南京德基廣場為什么能夠?qū)覄?chuàng)奇跡？

隨著《2026年南京市政府工作報告》近日發(fā)布，德基廣場蟬聯(lián)“全國店王”的喜訊被寫入南京城市經(jīng)濟的亮眼成績單。

2024年，德基廣場憑借245億的年銷售額，首次超越老對手北京SKP，登頂“全國店王”；去年德基廣場以262億的數(shù)據(jù)再度問鼎全國，不僅連續(xù)兩年蟬聯(lián)第一，更作為國內(nèi)零售業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的獨特樣本，不斷刷新自身與行業(yè)記錄，實現(xiàn)逆勢增長。

從擴張到深耕，中國購物中心行業(yè)已然步入存量時代。在這樣的背景之下，為什么德基能夠?qū)覄?chuàng)奇跡？“德基模式”又能為我們帶來怎樣的啟示？

2006年6月，德基廣場正式開業(yè)，時至今日即將走過二十年征程。從昔日的“華東店王”到如今的“全國店王”，德基無疑已是中國商業(yè)的傳奇。

然而，回顧這二十年，德基廣場從未滿足于“商業(yè)”二字，而是從購物圣地，轉(zhuǎn)型成為文商旅融合目的地。與任何一處購物中心不同，在網(wǎng)端檢索“德基”，首先看到的并非鱗次櫛比的品牌、眼花繚亂的促銷，而是無數(shù)關(guān)于藝術(shù)、也關(guān)于生活的新奇體驗。

德基廣場利用8層一整層空間打造的德基藝術(shù)博物館，已經(jīng)是國際知名的文旅地標。

有道是“先看金陵圖，再逛南京城”，這里是南京城市旅游路線的起點，可以穿越千年，回到宋代南京，體驗古人生活；也可以一睹莫奈、畢加索、馬蒂斯、常玉、吳大羽、趙無極等全球藝術(shù)巨匠的真跡風采，或是見證當今世界前沿的數(shù)字藝術(shù)創(chuàng)作。

憑借多場具有國際影響力的大展呈現(xiàn)，讓德基藝術(shù)博物館吸引著世界各地的觀眾慕名而來。

更率先提出將博物館常態(tài)化開到深夜0點，使得這里也可以是游客們離開南京之前的最后一站。

除此之外，德基廣場“解憂所”網(wǎng)紅衛(wèi)生間，將藝術(shù)審美融入“洗手間”這一生活細微之處的場景，吸引無數(shù)消費者前來打卡；還有貫通四層商業(yè)空間打造的“藝術(shù)商業(yè)市集”、馬年限定的“凌霄”與“織夢”藝術(shù)裝置……

每一次“大動作”都是線上線下同時引爆的現(xiàn)象級事件，這些事件看似與商業(yè)無關(guān)，卻成為德基廣場屢創(chuàng)奇跡的關(guān)鍵要素：2025年德基廣場吸引客流高達6600萬人次、單日最高客流達到驚人的33.5萬人次。大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨的“空場現(xiàn)象”（即商鋪空置率上升、客流量減少），在德基廣場完全不存在。

當商業(yè)的課題還停留在地塊擴張、銷售運營之時，德基廣場通過博物館、藝術(shù)衛(wèi)生間等一系列看似“不務(wù)正業(yè)”的舉措，逐步構(gòu)建起自身所獨有的品牌精神與空間美學，以“內(nèi)容創(chuàng)新”代替“銷售驅(qū)動”，從“消費地標”轉(zhuǎn)變成為“精神地標”，引領(lǐng)行業(yè)進入“內(nèi)容轉(zhuǎn)化銷售”的流量時代，不僅年銷售額從245億到262億持續(xù)增長、蟬聯(lián)“全國店王”神話，更是在全球奢侈品市場階段性波動的周期，實現(xiàn)逆勢領(lǐng)跑的全球奇跡。

奇跡背后，固然有德基廣場地處南京新街口的區(qū)位優(yōu)勢，亦不乏南京作為“中國消費第一城”的實力烘托。但真正發(fā)揮決定作用的，是德基廣場獨到的商業(yè)能力與深刻洞察，并由此展開持續(xù)的自我迭代與更新。

洞察之一，是堅守“全業(yè)態(tài)高端覆蓋”。

80家奢侈品牌進駐，匯集全球95%以上一線奢牌，眾多品牌爭相布局旗艦店、VIC LOUNGE……在“高端”這塊，無論是品牌陣容還是門店規(guī)模，德基廣場可以說問鼎全國，實現(xiàn)了“人無我有，人有我精”。

如今的德基廣場，更是從“高端商場”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔穆玫貥恕保纬闪司酆狭闶邸⒉惋嫛⑽幕囆g(shù)、娛樂休閑等多元豐富業(yè)態(tài)，甚至通過“即買即退”退稅業(yè)務(wù)等國際化服務(wù)進一步提升自身消費能級，吸引世界各地游客慕名而來。包括享譽國際的德基藝術(shù)博物館，國際大牌、人氣潮牌全球首店，口味與話題兼具的米其林、黑珍珠餐廳，還有高頻更新的潮流快閃，VR/AR等科技體驗……這里既是高端消費的最優(yōu)選，也是引領(lǐng)生活方式和創(chuàng)新潮流的年輕能量場，還可以是文化講堂、約會勝地、親子空間。

對于消費者而言，全業(yè)態(tài)、多品類意味著更豐富的商業(yè)內(nèi)容，每個人的消費需求，在德基都可以被滿足；對于德基而言，更多元化的客群組成，更廣泛的客群包容度，則賦予其更強韌的、能夠穿越周期的持續(xù)增長力。

洞察之二，是“快速迭代+持續(xù)創(chuàng)新”的激進策略。

僅僅是在剛剛過去的2025年，德基便開出了多達71家全新品牌門店。其中，LV香水美妝精品店的全球首店選擇落地德基，以此宣告LV美妝版圖面向世界正式啟幕；11家國際品牌的中國首店選擇在南京、在德基亮相，開啟品牌進駐中國之旅；還有華東區(qū)域的首店4家，江蘇首店47家、南京首店8家。據(jù)了解，德基每年至少需要迭代60個以上的全新品牌，在社交媒體上，“你永遠可以相信德基速度”已經(jīng)成為話題標簽，驅(qū)動著無數(shù)消費者爭相奔赴、常看常新。

憑借卓越的運營能力，德基廣場基于消費趨勢與用戶喜好，吸引各品類之下的全球頂級品牌或是極具人氣的品牌紛紛進駐，并根據(jù)時下最新的品牌動向與實際數(shù)據(jù)表現(xiàn)，不斷調(diào)改、迭代品牌陣容與商戶鋪位，再疊加“首秀、首發(fā)、首展、首店”的舉措，和德基持續(xù)制造的、“看似與商業(yè)無關(guān)”的優(yōu)質(zhì)內(nèi)容，讓每個人都能不斷獲得最前沿、最驚喜的消費體驗，由此打造“城市文商旅消費目的地”。

洞察之三，是對于消費需求的敏銳判斷，和對于消費風尚的前瞻引領(lǐng)。

通過德基廣場的品牌引入策略，亦能窺見其作為“全國店王”對于消費動向的深刻洞察，并由此形成的獨到判斷與前瞻視野。

洞察到年輕群體“情感消費”的需求，開設(shè)全球首家名創(chuàng)優(yōu)品MINISO SPACE概念店，精準切入熱門IP背后所蘊含的情緒價值賽道；黃金的情感價值與投資價值雙重走高的時代，適時引入老鋪黃金、君佩黃金等多家黃金品牌；在“重返自然”風潮之下，集中引入以ARC’TERYX等為代表的高端戶外及運動品牌，銷售大熱的同時，塑造“愛你老己”的悅己、健康生活風尚。

從近段時間的一系列動作中，亦能發(fā)現(xiàn)德基廣場作為高端商業(yè)體，對于中國品牌高端化的趨勢引領(lǐng)：除了上述老鋪黃金、君佩黃金等品牌之外，前不久剛剛還引入“讓世界消費者，穿上中國好羊絨”的三只小山羊，在德基開設(shè)品牌首家線下快閃店；以東方美學與現(xiàn)代設(shè)計融合為大眾所熟知的國產(chǎn)設(shè)計師包袋品牌山下有松（SONGMONT）亦落地德基；更有大疆創(chuàng)新、追覓、影石等國產(chǎn)科技品牌集體進駐。從“中國技術(shù)”引領(lǐng)突破，到“中國潮流”風靡全球，再到“中國品質(zhì)”定義標準，逐步形成由“中國智造”驅(qū)動的消費之勢。

洞察之四，是以不可復制的“德基經(jīng)驗”，放大品牌轉(zhuǎn)化能力。

如果說業(yè)態(tài)布局、品牌進駐，是基于德基對消費者的洞察以及其本身的話語權(quán)，那么德基對于商戶的洞察，則是其能夠成為“全國店王”的隱藏秘籍。據(jù)了解，德基對于進駐的商戶，會給予非常精確的“經(jīng)營策略”：從品牌門店的裝修風格，到具體商品款式的銷售建議，甚至品牌基于德基門店所展開對應(yīng)的營銷活動方案……

德基深知，結(jié)合自身區(qū)塊優(yōu)勢與經(jīng)驗，能夠輔助進駐品牌實現(xiàn)更好的銷售轉(zhuǎn)化，無論是高奢大牌持續(xù)穩(wěn)健運營，還是部分品牌在全球銷量遇冷之際于德基門店實現(xiàn)逆勢暴增，都是德基“銷售魔力”的最佳佐證。

一系列“洞察”之下，德基廣場的豐富品類實現(xiàn)多點開花。這背后蘊含著德基廣場這一商業(yè)品牌所一直堅持的“長期主義”：一方面，以消費者為核心，精準布局業(yè)態(tài)，甄選最優(yōu)品牌，引領(lǐng)生活方式；另一方面，與進駐品牌形成優(yōu)勢互補，基于自身經(jīng)驗與前瞻判斷，結(jié)合進駐品牌的產(chǎn)品特點，共同探索形成最高效的轉(zhuǎn)化模式。

自開業(yè)至今，德基廣場走過二十載朝夕，逐步構(gòu)建起與城市同頻、與品牌共贏、與用戶相伴的“德基模式”。

2025年，德基廣場全年銷售額262億，蟬聯(lián)“全國店王”，不僅締造了中國商業(yè)的神話，更證明了“德基模式”本身所具備的可持續(xù)的強大生命力。

2026年，我們還將看到這一模式的更多可能性——除了延續(xù)南京新街口德基廣場“高奢定位”的徐州德基廣場之外，今年南京還將有兩家全新形態(tài)的德基商業(yè)開業(yè)，分別是位于河西的“德基時刻”、位于仙林的“德基奧萊”。

據(jù)了解，“德基時刻”作為德基集團聚焦年輕群體的全新項目，區(qū)別于新街口德基廣場的綜合定位，不僅匯集年輕人所喜愛的頭部品牌，塑造“自然共棲”的獨特美學，更將首次呈現(xiàn)“玩物艙”這一全新業(yè)態(tài)——在前所未有的奇幻空間之中，無論是中國傳統(tǒng)文化、當代設(shè)計，還是世界各國的經(jīng)典藝術(shù)與潮流風向，來自全球的文化創(chuàng)意IP于此誕生、聚集，仿佛一座靈感博物館，帶領(lǐng)消費者進入一場環(huán)球文化之旅。

“德基奧萊”定位為“國內(nèi)首個藝術(shù)概念奧特萊斯”，完全摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的建筑語言，呈現(xiàn)如云朵般的整體視覺效果，項目尚處于施工階段便已經(jīng)在全網(wǎng)刷屏，引發(fā)廣泛熱議與討論。據(jù)悉，德基藝術(shù)博物館-仙林館未來也將于此落成，屆時將再度形成藝術(shù)與商業(yè)的有機聯(lián)動，成為南京文商旅融合的又一處流量地標。

在新街口德基廣場20周年之際，“德基模式”在全新的項目會如何踐行？又會為整個行業(yè)帶來怎樣的啟示？讓我們一起拭目以待。

圖片來源：小紅書@德基廣場