深圳這34個(gè)項(xiàng)目，被盤活了！科技園、香蜜湖豪宅都在內(nèi)！

等待終有回響！

這些年來(lái)，因拆遷補(bǔ)償成本高、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金沉淀大以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整等帶來(lái)的資金與承辦壓力，再加上政策的頻繁調(diào)整、審批的復(fù)雜性、利益協(xié)調(diào)難度大、市場(chǎng)與金融環(huán)境等問(wèn)題的交織，深圳舊改項(xiàng)目推進(jìn)非常困難。

有不少舊改項(xiàng)目一擱置，起步時(shí)間就是10年；

有不少舊改項(xiàng)目，外墻寫上「拆」字多年，如今里面依舊住著人；

有不少舊改項(xiàng)目的業(yè)主，從少年等到了中年，從中年等到了兩鬢斑白、步履蹣跚；

好在，有的項(xiàng)目不負(fù)等待，終于也迎來(lái)了新進(jìn)展。

01.

34個(gè)項(xiàng)目15個(gè)新進(jìn)展

福田/南山/羅湖/龍華/寶安…都有

壹地產(chǎn)梳理了深圳34個(gè)舊改（含住宅）項(xiàng)目，均有主導(dǎo)企業(yè)或申報(bào)主體/意向單位，近期15個(gè)有新動(dòng)態(tài)/進(jìn)展，其中有的是已開工，有的是新確認(rèn)主體，有的公布中標(biāo)公告，還有的是公布備案名，具體如下。

開工的項(xiàng)目，有停滯超10年的金鉆豪園、備受矚目的南天電力舊改、科技園旁的萊茵花園舊改、分四期開發(fā)的大布頭城市更新項(xiàng)目、近百萬(wàn)平的寶安黃田金碧舊改、龍華地鐵直連的綜合體-賴屋山城市更新項(xiàng)目以及龍華中心的國(guó)潤(rùn)片區(qū)城市更新項(xiàng)目……

項(xiàng)目位置示意圖，僅供參考

1?? 福田-南天電力舊改

13年了！南天電力舊改傳今年二季度入市。

南天電力舊改傳農(nóng)歷新年前已經(jīng)開工，壹地產(chǎn)3月10日實(shí)地探查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)圍擋，從圍擋的縫隙中可見內(nèi)部停放著工程車輛，土地也尚未完全平整。

▲壹地產(chǎn)實(shí)拍圖，3月10日（左右滑動(dòng)）

南天電力舊改位于香蜜湖街道，最早是被列入《2013年深圳市城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》，而后中間擱置多年，到了2024年12月用地批復(fù)公告確定其開發(fā)主體為深圳兄弟聯(lián)合置業(yè)有限公司，背后據(jù)說(shuō)“站著”京基，直到2025年年底，項(xiàng)目又迎來(lái)“開工”，但前幾天現(xiàn)場(chǎng)又沒(méi)動(dòng)靜了，實(shí)在有點(diǎn)迷。

▲項(xiàng)目效果圖，僅供參考

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目總建面超21萬(wàn)㎡，涵蓋住宅、公寓、辦公樓、幼兒園等多元業(yè)態(tài)，其中住宅部分有約4.2萬(wàn)㎡（含保障房），商品房網(wǎng)傳將打造建面約180㎡、300㎡的純住宅大平層，預(yù)計(jì)約260戶，保障房根據(jù)公開信息顯示有109套，以70㎡的兩房為主。

目前周邊在售的二手房如安巒公館、海德園、萬(wàn)科香蜜府以及天健公館等豪宅，掛牌單價(jià)均超15萬(wàn)+/㎡。有消息稱項(xiàng)目最快今年二季度就能入市，從目前進(jìn)度來(lái)看有待商榷。不過(guò)不管怎么說(shuō)，福田改善真的可以重點(diǎn)盯，畢竟這個(gè)地段新盤太少了！

2?? 南山-萊茵花園舊改

17年了！萊英花園舊改最快年底入市。

粵海街道、華潤(rùn)城旁，歷經(jīng)17年的舊改項(xiàng)目。壹地產(chǎn)1月23日探查時(shí)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)緊密圍擋，但可清晰聽得到“咚咚咚”的聲音。據(jù)網(wǎng)上最新消息，項(xiàng)目已開挖基坑。

▲壹地產(chǎn)實(shí)拍圖，1月23日（左右滑動(dòng)）

萊茵花園舊改2009年就被納入城市更新范圍的舊改范疇，其實(shí)施主體——深圳市友盛地產(chǎn)有限公司曾在2024年拿到施工許可證，但中間一度擱置，好在今年年初終于重新動(dòng)工，開挖基坑！17年的長(zhǎng)時(shí)間“拉扯”，萊茵花園舊改也將煥發(fā)生機(jī)。

▲示意圖，僅供參考

項(xiàng)目備案名紅樹別院二期，根據(jù)規(guī)劃，總建面約7.4萬(wàn)㎡，將打造集住宅、公寓、商業(yè)、辦公等多元業(yè)態(tài)于一體的綜合體。住宅方面，據(jù)傳可能參考紅樹別院做大戶型產(chǎn)品，網(wǎng)傳最快今年底入市，而在《南山區(qū)2026年保障房租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定信息表》中，萊英花園城市更新項(xiàng)目有249套保租房，按照這個(gè)節(jié)奏，這個(gè)項(xiàng)目今年大概率會(huì)出來(lái)，感興趣的朋友不妨等等。

3?? 寶安-黃田金碧片區(qū)舊改

歷經(jīng)6年！黃田金碧片區(qū)舊改一期傳今年三季度入市。

寶安黃田金碧片區(qū)舊改算是 “驚喜王”！現(xiàn)場(chǎng)施工緊鑼密鼓進(jìn)行著，商業(yè)地塊樁機(jī)在作業(yè)，02地塊的天宸云境府部分已經(jīng)出地面，整體節(jié)奏相對(duì)較快。

▲壹地產(chǎn)實(shí)拍圖&項(xiàng)目效果圖，3月9日（左右滑動(dòng)）

黃田金碧片區(qū)城市更新單元早在2020年7月就列入了深圳市寶安區(qū)城市更新單元第四批計(jì)劃，中間擱置了5年，2025年年中確認(rèn)實(shí)施主體——深圳市宏發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

整個(gè)黃田金碧片區(qū)城市更新單元總建面約73.7萬(wàn)㎡，規(guī)劃建設(shè)21棟高層住宅（含保障房）、2座幼兒園、3棟商業(yè)辦公樓以及一所54班的九年一貫制學(xué)校（在建），傳商業(yè)有可能是“大仟里”。項(xiàng)目一期在2025年11月獲用地批復(fù)，率先啟動(dòng)建設(shè)，2宗住宅用地均已命名：02地塊-天宸云境府、04地塊-天宸山境府。

▲天宸云境府平面示意圖，底圖來(lái)源：深圳規(guī)自局

天宸云境府近期公布了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及總平面圖，總用地約2.16萬(wàn)㎡、總建面19.21萬(wàn)㎡，其中住宅約11.77萬(wàn)㎡（含保障性住房約4.8萬(wàn)㎡）；由4棟普通商品住房、2棟保障房和1棟幼兒園組成，共1675戶（商品房775戶+保障性住房900戶），網(wǎng)傳最快今年三季度入市。

4?? 龍華-深圳國(guó)潤(rùn)片區(qū)城市更新項(xiàng)目

從2023年至今3年！傳國(guó)潤(rùn)片區(qū)舊改最快5月入市。

龍華的國(guó)潤(rùn)片區(qū)舊改給力！施工熱火朝天。壹地產(chǎn)年前實(shí)地踩盤，看到現(xiàn)場(chǎng)圍擋，時(shí)有泥頭車有序進(jìn)出，內(nèi)部緊鑼密鼓施工中。

▲壹地產(chǎn)實(shí)拍圖&項(xiàng)目效果圖，1月21日（左右滑動(dòng)）

項(xiàng)目前身是上個(gè)世紀(jì)90年代的老舊工業(yè)區(qū)，2023年被納入《龍華區(qū)城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》，2025年3月確認(rèn)實(shí)施主體——深圳市泰中置地有限公司（背后是中交城投），而后深圳國(guó)潤(rùn)城市更新項(xiàng)目（國(guó)潤(rùn)華府一期、二期）在2025年12月底取得《建筑工程施工許可證》。

▲國(guó)潤(rùn)華府一二期平面示意圖，底圖來(lái)源：深圳規(guī)自局

根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目總建面約25.24萬(wàn)㎡，涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、幼兒園等，其中住宅建面約20.5萬(wàn)㎡（含保租房約5.5萬(wàn)㎡）、1棟一～三單元為住宅，2棟為辦公+酒店，采用一次性整體開發(fā)模式，由中交城投操盤，名為國(guó)潤(rùn)華府，共2075套商品房（含回遷房）、498套公租房。

項(xiàng)目位于龍華超級(jí)商圈核心區(qū)域，旁邊有壹方天地、龍華山姆等商業(yè)配套，網(wǎng)傳規(guī)劃建設(shè)建面約81-165㎡的改善型住宅產(chǎn)品，最快5月入市。

5?? 龍華-大布頭城市更新項(xiàng)目

擱置11年！大布頭終于迎來(lái)了動(dòng)工。

龍華松元廈的大布頭城市更新項(xiàng)目，同樣市場(chǎng)關(guān)注度非常高，項(xiàng)目已于1月19日上午正式奠基開工。

▲現(xiàn)場(chǎng)開工圖：宸嘉發(fā)展深圳公司&項(xiàng)目效果圖（左右滑動(dòng)）

該項(xiàng)目2015年就被納入更新計(jì)劃，2016年曾由福晟集團(tuán)拿下，但后因該房企資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目一直被擱置，其項(xiàng)目股權(quán)基金流轉(zhuǎn)后由國(guó)華人壽收購(gòu)，交由宸嘉發(fā)展開發(fā)打造。

據(jù)悉該項(xiàng)目總建面約99萬(wàn)㎡，采用“保障房與商品住宅先行、回遷安置跟進(jìn)、品質(zhì)住宅升級(jí)、商業(yè)辦公壓軸”的四期開發(fā)戰(zhàn)略、預(yù)計(jì)2029年全面竣工，其住宅部分約50.35萬(wàn)㎡（商品住宅約44.19萬(wàn)㎡），貨值超200億！

6?? 龍華-賴屋山城市更新項(xiàng)目

歷時(shí)7年！賴屋山城市更新備案名終于定了。

賴屋山城市更新項(xiàng)目就在地鐵6號(hào)線開-陽(yáng)臺(tái)山站地鐵口，1月21日壹地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)看到已經(jīng)在動(dòng)工、基坑建設(shè)中，近期備案名為云麓花園，申請(qǐng)主體為深圳鴻龍投資有限公司（鴻榮源）。

▲壹地產(chǎn)實(shí)拍圖&項(xiàng)目效果圖，1月21日（左右滑動(dòng)）

賴屋山城市更新項(xiàng)目始于2019年，隨后陸陸續(xù)續(xù)有施工，但進(jìn)度非常緩慢。根據(jù)城市更新項(xiàng)目審議表，該項(xiàng)目占地約4.69萬(wàn)㎡，總建面約59.6萬(wàn)㎡，其中住宅20.85萬(wàn)㎡（含保障性租賃住房28295㎡），規(guī)劃9棟主體建筑和1棟幼兒園，其中包含2棟商辦樓及保障房。從主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以看到，一期（云麓花園）共規(guī)劃建設(shè)1192戶（含保障性租賃住房）。

7?? 羅湖-金鉆豪園舊改

時(shí)隔26年，金鉆豪園舊改變身“信悅映翠府”，預(yù)計(jì)今年3-4季度入市。

金鉆豪園舊改目前動(dòng)工建設(shè)中，備案名——信悅映翠府，年前由深圳規(guī)自局披露《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，由中信城開聯(lián)合體主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)。

項(xiàng)目效果圖，僅供參考

隨著去年中信城開聯(lián)合體接手，項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)，這個(gè)從2010年被列入深圳首批住宅改造名單至今期間因各種原因擱置20余年的舊改項(xiàng)目重獲新生。

項(xiàng)目總建面約27萬(wàn)㎡，有4棟60-73層高住宅，1所9班制幼兒園，約1720戶，其中商品房約440套，全部3梯4戶設(shè)計(jì)。網(wǎng)傳項(xiàng)目計(jì)劃在2026年3-4季度入市，預(yù)計(jì)推售1棟1/2單元（商品房），戶型可能是建面約117-125㎡，共440套，2029年年底精裝交付。

總的來(lái)看，這7個(gè)項(xiàng)目無(wú)論是位于核心區(qū)核心板塊的項(xiàng)目，還是片區(qū)的舊改大盤、片區(qū)內(nèi)首個(gè)動(dòng)工的舊改項(xiàng)目，均為擱置多年又有了新進(jìn)展，大部分也預(yù)計(jì)今年入市，總算不負(fù)等待。

02.

104個(gè)項(xiàng)目1680億

2026年這10大板塊遍地開花

作為一個(gè)舊改“大城”，深圳的城市更新體量非常龐大！

截至2026年3月8日，深圳已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目1064個(gè)，已通過(guò)城市更新專規(guī)批復(fù)項(xiàng)目761個(gè)。（數(shù)據(jù)來(lái)源：合一城市更新）。

前段時(shí)間，網(wǎng)傳深圳市舉辦城市更新工作現(xiàn)場(chǎng)推進(jìn)會(huì)會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)選出104個(gè)城市更新項(xiàng)目重點(diǎn)推進(jìn)，確保完成2026年城市更新領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資1680億元任務(wù)目標(biāo)。

▲網(wǎng)傳2026年深圳百個(gè)城市更新項(xiàng)目，圖源：合一城市更新（上下滑動(dòng)查看完整名單）

104個(gè)項(xiàng)目分布于深圳10區(qū)，其中南山最多有19個(gè)，其次是寶安和龍華各有15個(gè)，羅湖13個(gè)，龍崗12個(gè)，福田10個(gè)，鹽田8個(gè)，光明、坪山各5個(gè)，大鵬最少只有2個(gè)，近三分之一迎來(lái)開工、立項(xiàng)等新實(shí)質(zhì)性階段。

重點(diǎn)推進(jìn)舊改項(xiàng)目分布示意圖

在土地資源約束的背景下，深圳舊改布局已然非常寬廣，而從近百項(xiàng)目攻堅(jiān)、近期多個(gè)項(xiàng)目有新動(dòng)態(tài)等維度來(lái)看，深圳城市更新已全面進(jìn)入“攻堅(jiān)提速”階段。

寫在最后。

2026年，深圳舊改還是很有“看頭”的。

一方面是，將“城市更新”作為城市發(fā)展重要抓手之一的深圳，近期發(fā)布新政，為舊改項(xiàng)目“護(hù)航”。

3月1日，深圳住建和規(guī)自局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項(xiàng)目管理有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確了自3月16日起，未完成規(guī)劃審批的城市更新項(xiàng)目，原則上可不配建保障性住房；未完成審批的項(xiàng)目，在滿足交通、教育等基礎(chǔ)配套的前提下，征求相關(guān)部門同意后，可調(diào)整城市更新單元計(jì)劃和法定圖則要求，合理核定（調(diào)降）土地移交率。

這意味著，未來(lái)深圳的城市更新項(xiàng)目，不僅通過(guò)減少或不建保障性住房進(jìn)而“換成”更多的商品住房，還可以通過(guò)調(diào)降土地移交率獲得更多的物業(yè)空間，或增加可售面積。一定程度上，有利于激活「沉睡」中的舊改項(xiàng)目。

另一方面是，從發(fā)展維度來(lái)看，城市更新是“十五五”期間的重要發(fā)展抓手之一。

先是，去年中辦、國(guó)辦還印發(fā)了《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》；

再是，“十五五”規(guī)劃建議也提出“大力實(shí)施城市更新”；

還有3月初，總理在今年的政府工作報(bào)告中，提到了“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”。

在「官方指導(dǎo)+政策助推」之下，深圳上千個(gè)舊改項(xiàng)目迎來(lái)了新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

而今年深圳在1680億重金砸下、100+項(xiàng)目重點(diǎn)攻堅(jiān)下，能助推多少個(gè)舊改項(xiàng)目入市，會(huì)否影響甚至住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)乃至樓市發(fā)展趨勢(shì)？讓我們拭目以待。

注：以上項(xiàng)目信息，為壹地產(chǎn)梳理自網(wǎng)絡(luò)，部分來(lái)自于深圳規(guī)自局、@合一城市更新等渠道，僅供參考，具體請(qǐng)以開發(fā)商正式公布信息為準(zhǔn)。

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