高端住宅市場抗跌顯，科技從業者成購房主力，政策與產品力雙驅動

近一年來，國內樓市整體趨于平淡，但核心城市的高端住宅市場卻走出獨立行情。從北京、上海、深圳等9個核心一二線城市的統計數據來看，首開高端住宅的綜合去化率接近70%，優質資產的抗跌屬性凸顯，背后還有科技行業造富效應的推動。

一、9城高端住宅整體表現亮眼

我們統計了北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都、蘇州、天津9個城市近一年來的高端住宅入市數據。按均價標準劃分：北上深備案均價超12萬元/㎡，廣杭超7萬元/㎡，南京成都蘇州天津超5萬元/㎡。選擇這9個城市，一是經濟活力領先，二是電子通信板塊上市公司集中，科技造富效應顯著。

據開源證券研報統計，2025年初至2026年6月末，9城合計推出高端住宅1.55萬套，首開成交超1萬套，綜合去化率約69.5%。去年前三季度，多數高端住宅去化率穩定在70%以上，去年四季度后熱度有所回落，主要因供應增加、前期購買力消耗。今年二季度整體去化率約65%，但城市和項目分化明顯，部分熱門項目去化依然堅挺。

分城市看，北上深綜合去化率約74%，其中上海推盤量最多，達8171套，占9城總供應量的52.7%，首開去化率達77%。上海高端住宅供應放量，和近兩年核心區域高強度城市更新、舊改密切相關，徐匯濱江、黃浦外灘等板塊批量釋放住宅用地。北京高端住宅集中在海淀區，三環內基本斷供；深圳改善住宅集中在南山深圳灣、后海板塊，供應總量有限。杭州去化率約74%，高于廣州的60%；南京、成都去化率分別約31%、45%，去化壓力相對較大。

推盤策略方面，北京、廣州多一次性推出全部房源，首開去化率相對偏弱；上海、杭州則分批次推售，控制供應節奏，去化表現更好。

二、科技造富成高端樓市新變量

今年上半年，A股電子、通信板塊漲幅分別達86.3%和73.6%，位列全行業前兩位。據Wind數據，上半年電子、通信行業重要股東二級市場減持金額達1127.5億元，其中高管和個人股東減持267.7億元，減持主體集中于實控人、高管和早期創投，與高端住宅主力買家畫像高度重合。

減持資金主要用于繳稅、家庭改善和實業回流，購房只是資產配置的一部分，但能從高端住宅銷售中得到印證。深圳核心高端項目的客戶中，芯片、AI等科技從業者占比顯著提升，一線城市中介反饋，高總價房源買家多來自科創企業。

從市值分布來看，電子行業上市公司市值前五城市集中度達63.6%，深圳占23.7%；通信行業市值前七城市集中度達69.7%，北京占20.7%，這些正是科技造富效應顯著的地區。

科技新貴的購房邏輯也有別于傳統買家，決策周期短，偏好全款支付，看重科技配套、生態環境、通勤效率和圈層純粹性。他們往往通過股市減持兌現收益，配置核心城市高端住宅，完成風險資產向優質不動產的遷移。

三、各城市高端住宅市場分化明顯

北京：單價超12萬元/㎡的新盤僅5個，首開去化率約51%，低于滬深。一是單次推盤量大，二是改善需求觀望情緒較濃，二手房市場也壓制了新房成交。部分熱門項目去化超80%。

上海：近一年來有48個新盤備案均價超12萬元/㎡，首開去化率77%。供應放量源于舊改地塊集中入市，內環核心區項目居多。但今年上半年推盤量下降，改善市場趨于飽和，不過部分高端項目去化率仍超80%。

深圳：共7個高端住宅項目入市，平均去化率78%，部分項目去化率超96%，深圳灣海景大平層均價超20萬元/㎡。深圳電子板塊市值占比高，是科技造富受益顯著的城市。

廣州：高端住宅市場競爭壓力不小，部分房企項目占比較高。

杭州：均價超7萬元/㎡的項目推出1700多套，是廣州的兩倍，互聯網和金融高凈值人群支撐購買力。今年以來熱度下降，但部分高端項目依然堅挺，如建發西湖云章，均價超15萬元/㎡，僅79套便基本售罄。

整體來看，核心城市改善型市場正迎來由政策、產品力和結構性新需求共同驅動的復蘇。放松限購、公積金政策調整降低了置換成本，優質產品本身也成為吸引購房者的核心動力，疊加二手房市場回暖打通置換鏈條，電子通信板塊的造富效應進一步提升了高端住宅市場熱度。

頭部房企持續受益，可分為三類：一是布局基本面良好城市、把握改善需求的強信用房企；二是住宅與商業地產雙輪驅動的企業；三是優質物管公司。