浙江
文︱劉德科
在當前的樓市低谷期，我們當然也會忍不住去看全國商品房銷售額是否下行——
日前〔2026/3/16〕國家統計局公布的房地產月度數據顯示，2026年1-2月份，全國新建商品房銷售額8186億元，同比下降20.2%。
但我們更關注的是住宅新開工面積是否下降——
2026年1-2月份，全國住宅新開工面積3695萬平米，同比下降23.3%。
如果我們對照一下歷年數據，會看到住宅新開工面積的降幅仍然維持在高位。
◆全國住宅新開工面積歷年對比（2014-2025）
年份
新開工面積
同比漲跌
2026年1-2月
3695萬㎡
-23.3%
2025年
42984萬㎡
-19.8%
2024年
53660萬㎡
-22.6%
2023年
69286萬㎡
-20.9%
2022年
88135萬㎡
-39.8%
2021年
146379萬㎡
-10.9%
2020年
164329萬㎡
2019年
167463萬㎡
9.2%
2018年
153353萬㎡
19.7%
2017年
128098萬㎡
10.5%
2016年
115911萬㎡
8.7%
2015年
106651萬㎡
-14.6%
2014年
124877萬㎡
-14.4%
*根據國家統計局數據梳理
為什么我們格外在意住宅新開工面積？
首先，它是市場信心的集中體現。在所有統計數據中，住宅新開工量是最能預測未來的一個數據，它體現的是市場需求的活躍度與房企的積極性。如果住宅新開工量不回正，“止跌回穩”是無從談起的。
其次，住宅新開工面積是拉動成交量的頭馬。我們來重點解析一下這背后的邏輯，它涉及到住宅產品迭代與庫存結構問題。
過去兩三年，整個中國的住宅產品發生了迅猛的深度迭代（俗稱“好房子”，既有政策給予的超高得房率，又有房企對于住宅品質的主動提升），這就把住宅分成了兩種——迭代之前的產品與迭代之后的產品。
2024年之前的絕大部分老一代住宅產品，銷售面臨巨大壓力；迭代之后的住宅產品，才能創造出熱銷樣本，是成交量的主力。
那么，迭代之后的住宅產品，占比大概是多少？如果我們把2024年以來新開工的住宅都視為迭代之后的住宅產品，那么總數大約是10億平米〔2024年住宅新開工面積為53660萬㎡，2025年為42984萬㎡，2026年1-2月為3695萬㎡〕——當前全國住宅的在施工面積約37億平米，這意味著仍然有約27億平米是銷售難度極大的老一代住宅產品。
新一代產品的熱銷，能不能帶動老一代產品的續銷？不能——或者說，帶動效應極其有限。新一代產品基本上是地價下行之后的新樓盤，所以房價也相對低；換言之，新一代產品不僅產品力肉眼可觀地秒殺老一代產品，甚至房價還更低，你說老一代產品還怎么賣？
所以，現在樓市的行情狀況是：1.新一代產品占比低，但貢獻了大部分的成交量；2.老一代產品占比高，并且滯銷。
面對這種極為特殊的庫存結構，無論是目前已出臺的所有政策，還是目前可預計的所有還沒出臺的措施，其效果都極其有限。真的就沒有辦法了嗎？辦法倒是有一個，就是再來一次“棚改”——啟動以城中村改造為契機的“棚改2.0”。只有這種級別的超強刺激，規模龐大的老一代住宅產品才能解套，樓市才能真正走上正軌。
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