觸不觸底已經(jīng)不重要了

上周，很多炒股的同事都很心塞。

目前市場(chǎng)的交易邏輯依舊是：美伊戰(zhàn)爭升級(jí)（能源基礎(chǔ)設(shè)施被打擊）→原油與化工原材料價(jià)格上漲→通脹預(yù)期升溫（甚至引發(fā)滯脹預(yù)期）→美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期升溫→黃金、股票、債券下跌。

歷史上的三次石油危機(jī)表明，原油是大宗商品之母，原油價(jià)格暴漲，意味著所有工廠的生產(chǎn)成本、老百姓的出行成本，甚至吃喝拉撒的生活成本全都要跟著往上漲，最直接的是汽油，今晚的調(diào)價(jià)絕對(duì)會(huì)讓加油的人感到肉痛。

有同事早會(huì)的時(shí)候說，他們家樓下賣油條的突然漲價(jià)了，搞得汽油漲價(jià)后好像炸油條的油也得跟著漲似的，當(dāng)然這背后其實(shí)是通脹的預(yù)期已經(jīng)起來了。

前段時(shí)間，AI智能體對(duì)鄭州“豎店”的短劇從業(yè)人員造成的沖擊引起了市場(chǎng)很大的關(guān)注，影視、短劇從業(yè)人員的規(guī)模化失業(yè)問題也引起了地方政府的高度重視，因?yàn)檫@里面的年輕人占了絕對(duì)大的比重，這個(gè)群體除去掌握AI應(yīng)用等技術(shù)的核心人員之外，其他人何去何從，目前來看是個(gè)很大的問題。

與上述群體相似，今年開始爆火的“龍蝦”對(duì)程序員群體的替代也超出了很多人的預(yù)期，幾個(gè)大廠的瘋狂裁員也一直讓市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。各行各業(yè)的OPC（One Person Company）越來越多，那么失業(yè)的人也將越來越多，機(jī)器人和AI最終會(huì)搶走多少人的飯碗，目前誰都無法預(yù)料。

我們注意到，美伊戰(zhàn)爭升級(jí)引發(fā)的通脹預(yù)期加上AI沖擊帶來的大規(guī)模失業(yè)潮讓很多人開始擔(dān)心滯脹的問題，因?yàn)闇洷韧浉涌膳拢唵蝸碚f就是物價(jià)猛漲，但是經(jīng)濟(jì)不漲、收入不漲，通脹讓人慢慢變窮，滯脹卻是讓人又窮又沒收入。

如果美伊戰(zhàn)爭短期內(nèi)仍無法消停，市場(chǎng)交易邏輯不發(fā)生變化，那么美聯(lián)儲(chǔ)不降息甚至加息背景下，除能源等少數(shù)領(lǐng)域外，其他資產(chǎn)的跳水肯定無法避免，尤其是炒股的小伙伴得注意站崗的風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，我們并不認(rèn)為當(dāng)前的美伊戰(zhàn)爭又會(huì)引發(fā)新一輪的全球石油危機(jī)，引發(fā)惡性通脹的概率則更低一些，主要原因是現(xiàn)在全球的能源結(jié)構(gòu)與上世紀(jì)70年代已完全不同，當(dāng)年全球能源幾乎全靠石油，現(xiàn)在則是新能源、光伏、風(fēng)電、核電占比越來越高，對(duì)石油的依賴度也已明顯降低。

我們確信，油價(jià)再怎么漲，應(yīng)該也不會(huì)出現(xiàn)上世紀(jì)70年代石油危機(jī)價(jià)格翻四倍的情況，畢竟現(xiàn)在全球的產(chǎn)油國數(shù)量已大幅增加，供應(yīng)端的韌性比以前強(qiáng)很多，另外各國央行應(yīng)對(duì)通脹的經(jīng)驗(yàn)也越來越成熟。

不少同行非常擔(dān)憂當(dāng)前美伊戰(zhàn)爭形勢(shì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)尤其是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，我們認(rèn)為，除非形勢(shì)真的惡化到要通過加息來應(yīng)對(duì)通脹問題，并導(dǎo)致房貸利率上升且讓房產(chǎn)失去流動(dòng)性，不然的話當(dāng)前美伊戰(zhàn)爭對(duì)中國房地產(chǎn)的影響還是比較有限。

事實(shí)上，“38號(hào)文”（自然資源部、國家林業(yè)和草原局《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》）發(fā)布后，上海、深圳等城市近兩周二手房成交量和成交價(jià)的迅猛增長能夠更好地佐證我們的上述判斷，至少短期內(nèi)看不到美伊戰(zhàn)爭走勢(shì)會(huì)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)和中國房地產(chǎn)造成太大的沖擊。

就整體走勢(shì)而言，我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)經(jīng)歷2018至2021再到2025年的普漲到普跌階段后，2026年將開始全面進(jìn)入大分化階段（也即新的周期），核心城市及核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)將進(jìn)入上升期，而且這些優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的價(jià)值也不會(huì)受到人口老齡化等因素的影響。相反，非核心城市以及非核心區(qū)域的普通房產(chǎn)將面臨較大的挑戰(zhàn)，主要原因就是公共資源無法再進(jìn)一步擴(kuò)張，甚至居住屬性都會(huì)持續(xù)減弱。

簡單來說，今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅存在城市間的分化，還存在區(qū)域間的分化，我們預(yù)計(jì)這個(gè)分化階段至少會(huì)持續(xù)10年以上，因此在這種背景下再去深究房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)見底，何時(shí)見底，或許意義已經(jīng)不大。房地產(chǎn)整體企穩(wěn)的指標(biāo)信號(hào)固然重要，但很多城市去深究中短期內(nèi)房地產(chǎn)會(huì)不會(huì)見底或許已經(jīng)沒有實(shí)際意義了。

春節(jié)過后，我們做了幾單針對(duì)地方國企和城投平臺(tái)項(xiàng)目的資金投放業(yè)務(wù)，其中底層資產(chǎn)基本都是存量土地或存量資產(chǎn)的盤活項(xiàng)目，我們認(rèn)為，中國的房企以及地方國企、城投平臺(tái)已全面進(jìn)入了存量盤活和運(yùn)營時(shí)代，也即房地產(chǎn)從增量時(shí)代徹底轉(zhuǎn)入了存量時(shí)代，市場(chǎng)各方的生存邏輯也將大大轉(zhuǎn)變。