香港樓市，那是真的爆。

　　這才是樓市回暖的該有的樣子啊。

　　一季度成交量創(chuàng)2013年以來最高紀錄，成交金額同比暴漲94%。

　　3月份樓市均價同比上漲超2成；

　　新盤推一個賣光一個；

　　有人豪擲 1.29 億港元掃貨 10 套房，這種類似的客案例在一季度足足有265宗

　　wow……

　　香港樓市，那是真的火爆啊！

　　財運要來的時候擋都擋不住，本來經過前兩年撤辣后，香港樓市的交易成本大幅降低，市場已經逐漸企穩(wěn)了。

　　誰知道這一場中東戰(zhàn)亂，直接把香港推向“世界最安全的金融中心”方向去。

　　中東王爺們紛紛把目光盯向香港，都想跑來避險，攜帶著大筆資金進港。

　　財富是有聚集效應的，大家看你來我也來，以前那些還想分散投資的內地高凈值富豪現(xiàn)在覺得還是待在祖國好。

　　據說這股南下資金中，來自浙江，尤其是杭州市最多的，現(xiàn)在杭州的豪宅中介都在做香港這邊的生意了。

　　客戶全都是科技行業(yè)最頂級的身份，比如阿里的合伙人，以及最近一些剛上市和準上市科技公司的老板。

　　誰也想不到這一輪ai的大贏家竟然是香港啊。

　　這些頂級的客戶在香港那邊被稱之為：大手客，簡單來說即是一次性買一層樓的土豪客戶。

　　今年一季度就265宗大手買賣涉及單位達695個，總成交金額達71.3億港元，平均每組大手客的入市門檻達2691萬港元。

　　一個大手客可以頂七八個普通購房者。

　　也難怪內地的豪宅市場那么冷，豪宅就是靠有錢人撐起來的。

　　現(xiàn)在各大行業(yè)發(fā)展已經飽和了，老錢也過了買豪宅的階段，而產生新貴的行業(yè)基本上就是科技，和ai相關的，都被香港吸引過去了。

　　不過對比來看，人家香港的確有優(yōu)勢啊。

　　起碼從租售比來看就完敗內地。

　　中原地產的數據顯示，2026年1月香港CRI租金回報率最新報3.38%。

　　同期H按息保持3.25%，也就是說，租金回報率比房貸利息高0.13個百分點，已經連續(xù)9個月處于“供平過租”狀態(tài)。

　　更有甚者，143個樣本屋苑里，95個租金回報率高于按息，占比66.4%，其中荃威花園甚至沖到4.70%，得寶花園4.69%。

　　簡單說，在香港買房，靠收租不僅能覆蓋月供，還能倒賺。

　　再加上租金還在漲，自2023年2月以來累計漲幅15.8%。

　　租售比和租金上漲預期疊加，綜合持有回報率超過4%，在低利率環(huán)境下，這比存銀行劃算太多了。

　　這才是香港回暖的核心，不是炒概念，是買穩(wěn)定現(xiàn)金流。

　　花旗直接把2026年香港樓價預測從3%上調到8%，說這是多年上升周期的開始。

　　摩根大通的研報也是相似的看法，總之就是外資一片看好香港樓市。

　　與香港同樣回暖的還有上海樓市，3月份的成交量也爆了，二手房成交31215套，創(chuàng)近5年新高。

　　我們上周也寫文分析過，大家可以去看看。

　　雖然說對比香港，上海的回暖還只是非常初級的階段，但這兩者其實是有一定的共同性的。

　　上海這一次成交量占大頭的主要是老破小，原因就是租售比高。

　　易居研究院調研顯示，目前上海市區(qū)老破小的租售比普遍在2.3%到3.1%。

　　比如靜安區(qū)彭浦板塊一套總價99萬的老破小，月租3000元，租售比3.6%；普陀曹楊三村總價155萬，月租4000元，租售比3.1%。

　　國內的剛需被毒打習慣了，有3%左右的租售比已經十分滿足，于是紛紛選擇上車。

　　說到底就是買房沒那么虧了，以前買房是賺差價，賭的是房價永遠漲。

　　現(xiàn)在大家心態(tài)變了，像選紅利股一樣買房，不指望價格漲多少，反正能收租就行了。

　　這種現(xiàn)金流思維取代了增值預期，才是上海樓市成交翻盤的真正推手。

　　但上海的問題在于，老破小只是剛需的局部狂歡，改善型市場基本沒動，800萬以上的改善房成交幾乎凍結。

　　說白了就是改善房的租售比還沒有去到合理的范圍內，要是像香港那樣500萬的房子可以租1萬五六，改善早出動上車了。

　　所以很多人問，香港樓市爆火了，上海樓市成交也在回暖，那么接下來會不會帶動全國樓市回暖呢？

　　放在七八年前可能會，當時大家的情緒很容易被點燃感染。

　　但是今天，大家都變實際了，只看租售比。

　　3月份北京、上海、廣州、深圳、成都五個重點城市確實都走出了小陽春行情。

　　租售比對比過往，也的確上升了很多了。

　　中指研究院的數據顯示，全國重點城市的平均租售比已從2.0%回升至近2.4%。

　　但對比香港依舊一言難盡。

　　所以你問“其他城市會不會跟上回暖的節(jié)奏”。

　　關鍵看兩點：

　　第一，租售比越接近按揭利率越好。

　　第二，有沒有真實的人口和產業(yè)流入支撐租賃需求。

　　如果都有的話，樓市是有機會反彈的。

　　目前來看，成都我是比較看好的，老破小租售比超過3%，作為新一線，產業(yè)人口持續(xù)流入，租房需求穩(wěn)定。

　　目前成都二手房成交量已經環(huán)比上漲，核心區(qū)老破小成交活躍，是二線城市中最有潛力回暖的。

　　如果成都能率先在老破小賽道上復制上海的“租售比套利”邏輯，它就是下一個站起來的城市。

　　投資就是認知的變現(xiàn)，大的歷史事件，都會成為普通人交易獲利的籌碼，就看我們能不能看懂。