北京
最近有年輕的粉絲，非常關注朝陽一個地鐵新盤--京投東壩新項目。
這個盤，拆哥覺得特別適合年輕家庭、有剛需改善需求的朋友。
先來看三個硬指標：
200米到地鐵，1站雙軌的東壩西站已經通車；
得房率90%起步，和一二期不是一個量級；
2026年，東壩第一個“好房子”標準做的剛需小戶型。
趕上了“好房子”時代的京投東壩項目，產品是優化過 的，和 舊版圖紙比，新版有三個變動：
1、新增南北雙陽臺；2、北側6號樓從兩梯兩戶改為“凸”形兩梯三戶；3、園林樓梯從南北向改為東西向。
這樣優化后，帶來的增益是：
每戶都多了約1.2米進深的景觀陽臺與1米進深的設備平臺，實用空間大幅增加；
北側樓棟戶型集中在80-90㎡，南側排布100㎡以上戶型，既覆蓋剛需需求，又保證改善群體的居住舒適度，戶型梯度設計十分合理。
規劃上，更是做了全面升級，整個地塊12棟住宅樓，容積率只有1.79，在東壩乃至朝陽東區的新盤中都屬罕見。
北排6棟18層小高層，南排10層或11層的洋房，中間夾著一個很大的園林組團。
平行的兩排樓，北高南低，能最大程度的讓每個樓棟視野和采光更好。
我粗略算了下，兩排之間大概50米左右，樓間距比達到1.5。遠超過了北京普通住宅樓間距比1.2-1.3的標準線，比北京規范要求的寬了25%。
在市場上，能做到樓間距比1.5以上的，基本是豪宅配置，這個樓間距意味著哪怕住在低樓層，冬天的日照也不會差。
“好房子時代”最大的紅利，還得是使用率與贈送空間的升級，項目整體得房率90%起步，洋房產品更是能突破92%，南北陽臺加設備平臺，進深1.2米和1米的空間全是送的。
戶型72到136平，覆蓋兩居到四居。主力是72平兩居、98平三居和99平三居。
72平是純南向，不是通透戶型，不過加上陽臺和設備平臺，實際使用面積能趕上一二期80多平的房子。
除了136平的四居做到了三面寬朝南，其他戶型都是兩面寬。
畢竟是TOD項目的地鐵上蓋結構，受制于地下車輛段的結構限制，戶型沒法做太多面寬優化。
全屋精裝交付，沒有高低配，不管是72平兩居還是136平四居，用的都是同一套標準。
區域上，北京自貿CBD的強大底盤在持續發力中。
出門200米就是12號線東壩西站，2024年12月就已經開通了，3站到望京，9站到國貿。串聯望京、太陽宮、三元橋、北太平莊一直到四季青，是東西向的大動脈。
京投東壩項目，是目前東壩板塊在售盤中離地鐵最近的新房，沒有之一。
而且這是TOD項目，地鐵、社區、商業都在一個系統里，從家到地鐵站全程不用出地面，刮風下雨不用打傘。
項目本身也有TOD商業和綠谷商業街，旁邊壩河沿岸未來也會有濱水商業。東壩南區萬達廣場、金隅嘉品MALL、恒大城市廣場都在開車10-15分鐘范圍內。
一路之隔就是北京中學東壩北校區，一期2025年9月已經啟用了 。北京中學是朝陽區第一梯隊的學校，在朝陽家長圈里的認可度很高。
就在前兩天， 朝陽發 改公布了 高中部的建設工程取得了項目建議書批復。
目前北京中學目前唯一確定對口的小區，是首開的龍湖天璞，現在的價格是8.8萬/平，比之前最高的時候12萬多有了不少回落。
其他小區的對口學校目前沒不確定，具體的還要再等等。
東壩項目的價格，參考北熙區 一二期的網簽均價7.5萬/㎡，估計不會有太大變化，預計會落在7-7.5 萬/㎡之間，小戶型可能會低一些，總價有機會600萬起。
對于剛需改善需求，想在朝陽上車地鐵新房的買房人，這個盤有十足的引力，開盤估計就是爆款。
項目的樣板間這幾天就要開放了，能看到72平兩居和98平三居的實景。開盤預計是在5月1日。
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