北京
北京進(jìn)深 徐迪 近日，海開上地0702項目案名被劇透：宸海澐頌。
頤海澐頌的項目公司叫“北京海開頤和房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司”；
上地0702的項目公司是“北京上宸房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司”，案名叫宸海澐頌，倒也符合海開的命名方式。
項目規(guī)劃30棟4-10層洋房，已于7月10日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
而在此之前，已有帶尺寸的戶型圖流出。
戶型涵蓋98㎡/116㎡三居兩衛(wèi)，139㎡四居兩衛(wèi)，159㎡/179㎡四居，預(yù)計單價11萬-12萬/㎡區(qū)間。
98㎡三居兩衛(wèi)
位于南區(qū)24地塊最北面一排，共100套。
同等面積下，周邊新房僅能做到兩面寬，海開卻做到了三面寬朝南。
客廳面寬3.6米，北側(cè)最小臥室也有10個平米，雙衛(wèi)+獨(dú)立收納800庫，甚至還有獨(dú)立家政間。
南向贈送飄窗，北側(cè)設(shè)備平臺也可拓展儲物，空間尺度給足了。
缺點(diǎn)是緊臨上地四街，噪音是首先要考慮的問題。
采光則是這個戶型最大的BUG。
戶型圖上可以看到，北向窗體位置有特殊標(biāo)識圖案，顯然有別于普通窗戶。
出讓文件提到，由于項目北側(cè)直面保密單位與101新校區(qū)，需采取切實有效的物理防范措施，防止形成直視、俯視。
不是建議配置，而是強(qiáng)制性的在室外加裝固定百葉窗。
這就意味著北面房間的采光永久被遮擋，窗戶只有通風(fēng)功能，視野大面積受影響。
另外公衛(wèi)北側(cè)有抗風(fēng)壓隔板，一般是指門窗中梃或幕墻加強(qiáng)肋。
盡管可以做成窄邊框，但客觀上還是減少了玻璃通透面積，遮擋部分光線。
而且據(jù)說這個戶型的客廳南向是飄窗，并非落地窗。
主衛(wèi)也在無窗的角落。
三臥六窗，其中三扇有遮擋。
宸海澐頌的這個上車戶型，居住體驗不見得比和樾望云98㎡的兩面寬戶型有提升。
總價預(yù)估1100萬左右，首付160萬就能上車上地學(xué)區(qū)，適合預(yù)算有限的剛需家庭。
拿地回溯
海淀上地0702街區(qū)地塊于去年12月23日完成出讓，由海開控股以84.56億元總價競得，溢價率0.4%。
其中住宅部分成交價約64.77億元，折合樓面價約6.96萬元/㎡。
項目用地面積7.7公頃，總建筑面積約33.94萬㎡。
規(guī)劃30棟4-10層洋房，東區(qū)18地塊17棟，西區(qū)24地塊13棟。
以TOP級“頌系”規(guī)格打造，配置了超級界面、大體量架空層、豪標(biāo)會所，南向弧形景觀花池，10棟樓首層架空與下沉庭院組成強(qiáng)大會所體系。
項目開發(fā)主體北京上宸房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，成立于2026年1月12日。
注冊資本5000萬元，由海開控股獨(dú)資，項目公司法定代表人、董事、經(jīng)理由葉星一人擔(dān)任。
葉星同時也是頤海澐頌的項目總，設(shè)計此前曾擔(dān)任融創(chuàng)香山壹號院設(shè)計總監(jiān)、北京融創(chuàng)學(xué)府壹號院項目總經(jīng)理。
作為海淀本土國企，海開在當(dāng)?shù)亻_發(fā)過多個樓盤，包括去年與功德寺雙子同期較量的頤海澐頌，以及同在上地板塊的頂豪盤圓明天頌等。
扛過1092份公眾意見
早在5月初，海開宸海澐頌的總平圖就已公示；6月初通告了反饋意見。
之所以拖到7月份還未官宣戶型圖，是因為，收到了1092份公眾意見。
這應(yīng)該是北京近兩年收到公眾反饋意見最多的一個新盤了，所引發(fā)的輿論壓力和社會關(guān)注度，遠(yuǎn)超一個常規(guī)住宅項目的審批場景。
這創(chuàng)紀(jì)錄的反饋量，表面上是對項目技術(shù)指標(biāo)的質(zhì)疑，深層則是周邊二手房業(yè)主對資產(chǎn)保值和學(xué)區(qū)資源被稀釋的強(qiáng)烈焦慮，特別是隔壁功德寺雙盤——和樾望雲(yún)、和樾玉鳴的準(zhǔn)業(yè)主們。
海開宸海澐頌的產(chǎn)品面積段與功德寺雙盤高度重合，但卻擁有更高的產(chǎn)品力，包括一步陽臺在內(nèi)的贈送，讓它的得房率起碼高出同區(qū)域項目5個百分點(diǎn)。
為此，功德寺雙盤業(yè)主群組織了集體投訴，直指海開上地新盤使用“黑科技”等手段，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)顯著高于區(qū)域常規(guī)住宅標(biāo)準(zhǔn)以及周邊存量二手商品房和去年剛開盤新房，要求規(guī)自部門予以審查。
并在反饋意見中明確表示：
1、項目影響周邊二手房保值，導(dǎo)致二手房降價，違背“穩(wěn)房價”的國家政策導(dǎo)向。
2、要求和附近其他新建項目一致，不得單獨(dú)把這個項目納入上地學(xué)區(qū)。
面對洶涌的民意，規(guī)自委海淀分局在通告中劃清了清晰的權(quán)責(zé)邊界：對于技術(shù)合規(guī)問題，依法予以采信。
但對于“影響周邊二手房保值”和“學(xué)區(qū)劃片”的訴求，則明確回復(fù)“屬于市場行為”和“建議咨詢教育主管部門”。
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