新政解讀 || 100萬億服務(wù)業(yè)風(fēng)口已至，樓宇、園區(qū)、商場怎么接住？

國務(wù)院日前發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)服務(wù)業(yè)擴(kuò)能提質(zhì)的意見》，明確到2030年服務(wù)業(yè)總規(guī)模邁上100萬億元臺(tái)階。作為支撐服務(wù)業(yè)發(fā)展的物理載體和空間平臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)園、商務(wù)樓宇、商業(yè)體、商業(yè)街區(qū)，無疑將迎來新一輪戰(zhàn)略窗口期。這些載體該如何作為？南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長馮憲法結(jié)合南京情況，對這份《意見》做了解讀。

01

產(chǎn)業(yè)園：

從“空間租賃”向“產(chǎn)業(yè)服務(wù)集成”躍升

生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)是多年來行業(yè)公認(rèn)的短板。《意見》不僅羅列研發(fā)設(shè)計(jì)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、科技成果轉(zhuǎn)化、檢驗(yàn)檢測認(rèn)證等科技服務(wù)，也強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代物流、信息服務(wù)、供應(yīng)鏈金融、節(jié)能環(huán)保等服務(wù)。南京制造業(yè)基礎(chǔ)雄厚、軟件產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的升級方向?qū)⒉辉偈呛唵蔚財(cái)U(kuò)大面積，而應(yīng)圍繞“全鏈條補(bǔ)強(qiáng)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)薄弱環(huán)節(jié)”展開。

比如在江北新區(qū)、江寧開發(fā)區(qū)等制造業(yè)集聚區(qū)，可推動(dòng)園區(qū)增設(shè)中試廠房、計(jì)量測試中心、檢驗(yàn)檢測實(shí)驗(yàn)室，吸引《意見》中強(qiáng)調(diào)的研發(fā)設(shè)計(jì)、檢驗(yàn)檢測認(rèn)證機(jī)構(gòu)入駐，使園區(qū)成為制造業(yè)企業(yè)的“外掛研發(fā)部”。

華天南京集成電路先進(jìn)封測產(chǎn)業(yè)基地效果圖

比如打造垂直行業(yè)數(shù)據(jù)與軟件服務(wù)高地，可依托雨花臺(tái)區(qū)、建鄴高新區(qū)的軟件產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，引導(dǎo)園區(qū)向工業(yè)軟件兼容適配中心、行業(yè)數(shù)據(jù)集服務(wù)、智算云服務(wù)方向轉(zhuǎn)型，形成“軟件定義園區(qū)”特色。

比如引入節(jié)能環(huán)保服務(wù)主體。馮憲法介紹說，最近就有多家國內(nèi)數(shù)智化建筑節(jié)能的頭部企業(yè)和南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)共同推動(dòng)能源管理服務(wù)新模式，響應(yīng)“碳保險(xiǎn)”、“能效診斷”等新業(yè)態(tài)，在循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園或老工業(yè)區(qū)更新項(xiàng)目中，集聚碳資產(chǎn)管理，培育綠色服務(wù)業(yè)生態(tài)。

02

商務(wù)樓宇：

從：“收租物業(yè)”向“產(chǎn)業(yè)加速器”轉(zhuǎn)型

南京商務(wù)樓宇數(shù)量眾多，但多數(shù)樓宇“千樓一面”，產(chǎn)業(yè)定位不清、服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重，在空置率攀升、租金持續(xù)下行的市場環(huán)境下，打造特色樓宇應(yīng)成為全行業(yè)正視的突圍方向。而《意見》的發(fā)布，以及城市更新政策的持續(xù)加碼，也為樓宇改造提升帶來難得的政策窗口。

打造特色樓宇可以有多種路徑。

比如產(chǎn)業(yè)垂直集聚，“一棟樓裝得下一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈”，深圳等地多有案例。

比如數(shù)智化賦能，“從水泥盒子到智慧生命體”，《意見》就明確提出“加快城市信息模型平臺(tái)、建筑信息模型技術(shù)應(yīng)用”、“有序推進(jìn)算力布局與邊緣算力建設(shè)、完善智算云服務(wù)體系”，這意味著商務(wù)樓宇的數(shù)智化，將從“錦上添花”變成“基礎(chǔ)門檻”。

比如綠色低碳，《意見》明確要求“開展公共機(jī)構(gòu)和大型公共建筑節(jié)能降碳改造”、“推進(jìn)重點(diǎn)行業(yè)能效診斷，推廣公共機(jī)構(gòu)能源費(fèi)用托管服務(wù)模式”，在“雙碳”戰(zhàn)略背景下，綠色低碳正成為商務(wù)樓宇最具辨識(shí)度的差異化標(biāo)簽，佳匯大廈的更新改造就提供了極具參考價(jià)值的樣本。

佳匯大廈實(shí)景圖

比如功能復(fù)合，“從純辦公到產(chǎn)城融合”，《意見》在生活性服務(wù)業(yè)部分提出“創(chuàng)新社區(qū)集成服務(wù)模式”，在基礎(chǔ)設(shè)施部分提出“推動(dòng)城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)擴(kuò)圍升級”。商務(wù)樓宇不能再是“白天熱鬧、晚上空城”的單一辦公空間，而應(yīng)向功能復(fù)合的“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”轉(zhuǎn)型。

03

商業(yè)體：

從“傳統(tǒng)消費(fèi)場所”向“數(shù)智消費(fèi)場景”迭代

《意見》提出“一店一策打造消費(fèi)新場景”、“發(fā)展具有歷史文化、科技、親子等元素的住宿新業(yè)態(tài)”、“改造老舊街區(qū)、廠區(qū)”、“支持商圈、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)升級”等，這與南京建設(shè)國際消費(fèi)中心城市、推進(jìn)城市更新行動(dòng)高度契合。

南京已同時(shí)獲批“國際化消費(fèi)環(huán)境建設(shè)”與“消費(fèi)新業(yè)態(tài)新模式新場景”兩項(xiàng)國家級試點(diǎn)，2026年全市新開商業(yè)項(xiàng)目總體量預(yù)計(jì)突破100萬平方米，還要引進(jìn)首店超300家。馮憲法說，如何在這一窗口期將《意見》轉(zhuǎn)化為可落地的行業(yè)行動(dòng)，是南京商業(yè)地產(chǎn)的核心課題。他認(rèn)為，商業(yè)體的提質(zhì)方向應(yīng)是“分層分類、一店一策”，不同層級匹配不同的升級策略。

頭部標(biāo)桿型商業(yè)體，正在從“購物場所”向“城市文化會(huì)客廳”轉(zhuǎn)型，如德基廣場，持續(xù)探索藝術(shù)、商業(yè)與科技深度融合；JLC金陵中環(huán)打造了荷蘭藝術(shù)家數(shù)字藝術(shù)互動(dòng)長卷《紅樓迴響》等沉浸式藝術(shù)體驗(yàn)。

區(qū)域中心型商業(yè)體從“大而全”向“主題特色化”轉(zhuǎn)型，剛剛開業(yè)的金陵長樂坊在建筑特色與場景打造上融入“金陵四十八景”元素，打造五大主題空間串聯(lián)文化故事線。

金陵長樂坊實(shí)景圖

社區(qū)鄰里型商業(yè)從“生活配套”向“一刻鐘便民生活圈核心節(jié)點(diǎn)”轉(zhuǎn)型。比如科巷菜場完成微更新改造為“科巷市集”，成為融合市井煙火與當(dāng)代便利的社區(qū)生活綜合體。這類項(xiàng)目今后能否深入挖掘周邊社區(qū)居民需求，引入《意見》明確支持的普惠托育點(diǎn)、家庭醫(yī)生工作室、社區(qū)食堂、銀發(fā)助餐點(diǎn)等民生業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的“服務(wù)增值”？值得探索。

04

商會(huì)：

做好“引導(dǎo)者、連接器”

《意見》為服務(wù)業(yè)打開了“擴(kuò)能”的增量空間，也明確了“提質(zhì)”的轉(zhuǎn)型路徑。在商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)能提質(zhì)的推進(jìn)中，南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)應(yīng)該發(fā)揮什么作用？

馮憲法首先想到的是推動(dòng)政策精準(zhǔn)對接。如南京對引入首店的商業(yè)載體給予累計(jì)最高200萬元獎(jiǎng)勵(lì)，首發(fā)活動(dòng)最高補(bǔ)貼150萬元，商會(huì)應(yīng)幫助會(huì)員單位用足用好政策紅利。同時(shí)跟蹤《意見》的實(shí)施，研究哪些扶持政策如何落地。

商會(huì)還要做的，是梳理全市商業(yè)體、街區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、商務(wù)樓宇在業(yè)態(tài)升級、場景創(chuàng)新、品牌引進(jìn)等方面的具體需求，定期發(fā)布“商業(yè)場景機(jī)會(huì)清單”，向社會(huì)資本和品牌方開放對接，落實(shí)《意見》“分批次推出應(yīng)用場景項(xiàng)目清單”的要求。

馮憲法最后提到人才培訓(xùn)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)能提質(zhì)，會(huì)催生系列急需崗位，比如產(chǎn)業(yè)社區(qū)運(yùn)營師、碳排放管理員、商業(yè)資產(chǎn)管理師等等，他希望聯(lián)合相關(guān)高校、聚合行業(yè)專家，為行業(yè)擴(kuò)能提質(zhì)培訓(xùn)專業(yè)力量。

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法