新質生產力背景下工業產業園的升級挑戰與破局方向

引言

隨著AI熱潮、張雪機車、新能源車、中國能源產業的火爆，中國高端制造業產業園的發展已邁入國際先進行列，產業園本身也經歷著脫胎換骨的迭代。從早期經濟開發區以招商引資為主的中低技術輕工業，逐步轉向高新技術、信息技術、文化創意等高附加值產業，這一轉型跨越了數十年。兩會期間，政府工作報告明確提出要“加緊培育壯大新動能，堅持把發展經濟的著力點放在實體經濟上，因地制宜發展新質生產力，建設現代化產業體系”。作為承載未來中國經濟增長的核心載體，本文將從發展現狀、發展方向及面臨的問題三個維度，對工業產業園進行分析。

產業園現狀：總量大、產能利用率低、新增空間有限

一、產業園總量很大：截至2024年底，全國共有各類產業園7.75萬個，其中，國家級開發區693家、省級開發區近2600家。區域分布上，主要在廣東、江蘇、浙江、山東、上海等經濟發展水平更高的地區，前五的省及直轄市合計占比達到52.7%。產業園類型上，先進制造業占比達到21.9%，其次現代物流業占比19.5%，文化創意占比13.6%，數字經濟與ICT（信息與通信）占比8%，總占比達到63%。

數據來源：首經貿資產評估研究院

二、全國工業產能利用率低：統計局數據顯示，2013年-2021年我國工業產能利用率基本處于增長通道上，工廠設備生產效率高。但2021年Q2工業產能利用率達到峰值78.40%后，工業產能利用率長期呈現持續下跌的態勢，2026年Q1我國工業產能利率已經降至73.59%，位于75%警戒線之下。說明我國工業整體產能過剩，開工率不足。

圖：2013年Q1-2026年Q1季度中國工業產能利用率情況

數據來源：wind

三、產業園新增空間有限：目前存在城市開發建設的城鎮化大于產業規劃的城鎮化，產業規劃城鎮化大于實際人口的城鎮化，導致城鎮化放緩，城市建成區開發邊界增長大幅放緩。從自然資源部監測數據來看，2024年全國經濟開發區的土地開發率已經達到91.87%，經濟發達地區比例更高，未來能新增的空間少。

因此，我國產業園的整體特征呈現出總量大、產能利用率低、新增空間有限的特點。未來產業園遵循嚴控增量、盤活存量、優化結構、提高效率的十二字方針，多地出臺嚴控新增產業園用地指標的政策，源頭上避免產業園低效擴張。

兩會報告指明未來產業園發展方向

在產業園亟需存量升級的背景下，兩會報告明確指出建設現代化產業體系需涵蓋四條戰略路徑：優化提升傳統產業、培育壯大新興產業和未來產業、擴能提質服務業、打造智能經濟新形態。這四大路徑基本明確了未來產業園的升級方向。

一、優化提升傳統產業

“對貢獻大、轉型迫切的行業技術改造”

首先，持續推進重點產業提質升級，對于傳統產業如石化化工、鋼鐵、有色、建材、機械、食品、輕工、紡織等對工業經濟增長貢獻度較大、轉型升級需求迫切，以“點線面”結合的方式進行制造業新型技術改造。點上打造智能化改造項目，線上產業鏈整體數字化轉型，面上建造高標準數字園區。預計未來 5 年，傳統產業將新增十萬億以上的廣闊市場。

二、 培育壯大新興產業和未來產業

“6+6產業體系規劃”

其次，重點推動六大新興支柱產業（集成電路、航空航天、生物醫藥、低空經濟、新型儲能、智能機器人）、六大未來產業（量子科技、生物制造、綠色氫能| 核聚變能、腦機接口、具身智能、6G）的發展。2025年，六大新興支柱產業相關產值已接近6萬億元，目標到2030年翻番至10萬億元以上，六大未來產業正處于技術突破的“前夜”，有望成為明天的支柱產業。產業園在培育壯大新興產業和未來產業中，應發揮?載體、平臺、生態樞紐?的關鍵作用。

三、 擴能提質服務業

“強化對制造業的支撐”

服務業分為生產性服務業和生活性服務業。生產性服務業著重發展金融、現代物流、知識產權、檢驗檢測等領域，生活性服務業則向高品質、多樣化、便利化發展。擴能提質服務業的核心在于深化先進制造業和現代服務業融合發展試點，推動產業向“微笑曲線”兩端的高附加值環節延伸，強化對制造業的支撐能力。產業園核心任務要從“空間租賃”向“產業服務集成”躍升?，重點圍繞生產性服務業補短板、強鏈條、提能級。

四、打造智能經濟新形態

“通過“人工智能+"深度賦能千行百業”

從“人工智能+”到“打造智能經濟新形態”，人工智能不再只是簡單的技術賦能，而是系統性智能經濟形態重構的變革。報告明確要深化拓展“人工智能+”，促進新一代智能終端和智能體加快推廣。去年8月《國務院關于深入實施“人工智能+”行動的意見》曾提出2027年、2030年、2035年三個階段目標，2027年，與6大重點領域廣泛深度融合，新一代智能終端、智能體等應用普及率超70%；2030年，普及率90%；2035年，全面步入智能經濟和智能社會發展新階段。產業園需從頂層設計、核心能力建設、生態培育與安全保障四方面系統推進，構建以人工智能為核心驅動力的新型產業集聚區。

產業園升級面臨的核心問題

報告明確未來產業園發展方向，規劃站位高，路徑清晰，工具多元。但執行層面仍需面對幾大問題：

一、產業定位同質化，規劃先行VS執行走樣

產業園發展遵循“規劃先行”的基本邏輯，本應立足區域資源稟賦、產業基礎與比較優勢，形成錯位競爭、協同發展的空間格局。然而，在實際執行中，許多地方盲目追逐熱點產業賽道，園區定位高度趨同，招商手冊如出一轍。同質化定位的后果，直接體現在招商困難、競爭力弱化和空置率高企。近些年部分產業園甚至推出零租金、租金延期支付、租金入股等新型招商手段，但去化效果仍不理想。

二、早期工業園區規劃設計標準落后

國家大力推動的六大新興支柱產業、六大未來產業，對產業園的載體條件和配套設施有顯著差異，早期建設的工業園區規劃設計標準落后，難以滿足先進制造業對潔凈廠房、算力中心、特種氣體設施等的需求。近期互聯網頭部企業在核心城市頻頻拿地，背后的邏輯并不是為新建住宅，而是布局AI、云計算、智能制造、數據加工處理等科技實體資產，這些企業的核心基礎設施如AI大模型訓練、芯片研發、人形機器人等前沿技術需要專門的物理空間，對供電、承重、管線鋪設、安全等級都有定制化的高標準，普通寫字樓無法滿足?？梢娤冗M制造業對定制廠房的需求與當前產業園供應之間缺口仍較大。

3、運營模式初級

從經營模式看，產業園區經營發展經歷靠土地、靠服務、靠資源的三大階段。1.0階段以產業勾地，通過銷售住宅、廠房獲利；2.0階段提供產業園區運營服務，獲取運營收益；3.0階段通過金融投融管退、產業鏈資源嫁接等方式，推動入園企業增長、分享企業增值收益。目前來看，多數產業園區仍處于1.0階段，頭部園區普遍處于2.0階段，少量園區涉及3.0階段，但是企業對園區的需求已經從租賃空間走到了資源協同。

4、專業運營商稀缺

從競爭格局看，主要有四大類型的產業園企業，主要為政府園區平臺與政府主導的園區企業、專業產業園區運營商、開發商系產城運營商、實體企業、金融產業資本、互聯網巨頭等，四類產業園企業的核心特征、優勢資源、面臨的限制。

頭部企業如專業園區運營商聯東U谷運營533個產業園、萬洋集團運營超200個產業園、開發商系中南高科運營200+個產業園，而全國產業園總數量接近8萬個，可見現階段產業園運營市場相對分散。

最后，工業產業園正站在從"量"到"質"的歷史拐點。唯有錨定差異化定位、升級載體標準、突破運營模式瓶頸、培育專業運營力量，方能將政策藍圖轉化為產業實效。在新質生產力的時代命題下，產業園不僅要成為企業的"空間提供者"，更要成為產業生態的"價值共創者"，才能為中國制造業高質量發展注入持久動能。

—關注同策研究院視頻號—

—上海樓市年報—

聲明：本同策研究院微信公眾號內容版權、報告發布等最終解釋權歸同策研究院所有。所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易和投資建議。未經本公眾號授權，嚴禁在任何平臺(包括但不限于微信公眾號)以任何形式(包括但不限于文字、圖片、錄音、錄像)傳播本同策研究院公眾號刊發的所有內容。抄襲、盜用及篡改我司發布內容者，將依法追究法律責任。歡迎大家監督舉報。部分圖片來源于網絡，若有疑問請聯系郵箱songxuemei@tospur.com