宅基地上的吳彥祖工作室們，不給農(nóng)民租金了？

在上海松江車(chē)墩鎮(zhèn)，靠近黃浦江的長(zhǎng)溇村，曾是一個(gè)默默無(wú)聞的美麗江南村落。楊是村里的大姓。這幾年，一個(gè)好萊塢明星的名字讓這里聲名鵲起：

吳彥祖。

這位集演員、導(dǎo)演、建筑師多重身份于一身的明星，將自己的工作室ZuHaus建造于此。

白色的包豪斯風(fēng)格建筑，矗立在農(nóng)田之間。打卡者紛至沓來(lái)。

大樹(shù)與稻田鄉(xiāng)村藝術(shù)中心、香地藝術(shù)中心、丁娘子布藝館等，一個(gè)個(gè)文藝地標(biāo)拔地而起。

在媒體的濾鏡下，這里是鄉(xiāng)村振興之地，是藝術(shù)與田園牧歌的融合，是上海市級(jí)鄉(xiāng)村旅游重點(diǎn)村。

這里要建成長(zhǎng)三角首個(gè)鄉(xiāng)村藝術(shù)生態(tài)綜合體，又名長(zhǎng)溇濱江文旅綜合體（即上海科技影都影視衍生品開(kāi)發(fā)基地）。

然而，故事的另一面，卻不太和諧。那些原本指望搭上“鄉(xiāng)村振興”快車(chē)的農(nóng)民，正陷入租金的拉鋸戰(zhàn)。

風(fēng)波的核心，指向了由當(dāng)?shù)匾氲奈幕a(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)企業(yè)——上海轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客文化旅游發(fā)展有限公司（下稱(chēng)“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客”）。

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故事的起點(diǎn)，源于一個(gè)宏大的愿景。

當(dāng)傳統(tǒng)影視基地專(zhuān)注于綠幕與特效時(shí)，長(zhǎng)溇村獨(dú)辟蹊徑，將目光投向了影視產(chǎn)業(yè)鏈的末端——衍生品與版權(quán)。

于是，總投資宏大的“上海科技影都影視衍生品開(kāi)發(fā)基地”，在2020年年末應(yīng)運(yùn)而生。

規(guī)劃很性感。總投資手筆不小，總面積6.8萬(wàn)平方公里，涵蓋全村21個(gè)村民小組、969戶(hù)人家。目標(biāo)更性感：引入文創(chuàng)企業(yè)上千家，年?duì)I收20億，稅收3億，帶動(dòng)周邊就業(yè)6000余人。

轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客在當(dāng)中扮演了關(guān)鍵角色——連接村民宅基地與高端文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的“二房東”。

它從村民手中租下宅基地，改造后招商，引入高端藝術(shù)資源和影視產(chǎn)業(yè)，形成完整的影視衍生品版權(quán)閉環(huán)。

吳彥祖的ZuHaus，就是這條生態(tài)鏈上最閃亮的一顆棋子。

這劇本，本是多贏的。

宅基地變身設(shè)計(jì)師工作室、咖啡館等；農(nóng)民坐收租金；轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客打通“IP—設(shè)計(jì)—消費(fèi)”鏈條。

項(xiàng)目分期推進(jìn)，率先在長(zhǎng)溇村第8村民小組試點(diǎn)，打造一個(gè)1.3萬(wàn)平方米的示范區(qū)。40多戶(hù)農(nóng)民的命運(yùn)，就此和項(xiàng)目綁在了一起。

路數(shù)從當(dāng)?shù)卮迕裉帿@得的租賃合同顯示，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客跟長(zhǎng)溇村一部分村民簽訂了15年租約，租金采取遞增機(jī)制（第一年8元/平/月，第二年16元/平/月，每三年遞增5%），每半年一付。

以一個(gè)200平方米的農(nóng)房為例，到了今年，租金在約4萬(wàn)元/年。這個(gè)價(jià)格，比市場(chǎng)價(jià)要便宜。

根據(jù)當(dāng)?shù)卮迕竦姆答仯^(guò)往幾年里，租金雖有時(shí)會(huì)有一定的延期，終究會(huì)給。今年的這一期，已經(jīng)逾期了好幾個(gè)月。

村民們多方催討，最近一次官方答復(fù)是4月10日付。可到現(xiàn)在（5月6日），錢(qián)還是沒(méi)到賬。

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代表轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客簽約的聯(lián)系人，叫鄧亞鳴。合同在村委會(huì)的見(jiàn)證下簽訂。

鄧亞鳴，是這個(gè)項(xiàng)目的靈魂人物，自稱(chēng)基地“創(chuàng)始人”。

他不缺光環(huán)。前北京寺上美術(shù)館執(zhí)行館長(zhǎng)，重慶影視版權(quán)交易中心董事長(zhǎng)。他擅長(zhǎng)將虛無(wú)縹緲的藝術(shù)，打包成可交易的金融資產(chǎn)。他是中國(guó)藝術(shù)品證券化的推手之一，曾在上海文化產(chǎn)權(quán)交易所發(fā)行第一支藝術(shù)品基金。

如今，他把這套邏輯搬到了長(zhǎng)溇村。

鄧亞鳴創(chuàng)辦的香地藝術(shù)中心，就在吳彥祖的ZuHaus附近。據(jù)村民說(shuō)，鄧亞鳴時(shí)常會(huì)出現(xiàn)在那里。

轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客的股東方一共三家：

一家民營(yíng)地產(chǎn)建筑公司——上海城建建設(shè)實(shí)業(yè)。成立于1997年，以建筑施工總承包起步，后發(fā)展為集地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工總承包、建筑產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)及酒店運(yùn)營(yíng)為一體的大型企業(yè)。

另外兩家公司與鄧亞鳴關(guān)聯(lián)緊密——北京碧壇清桂科技和上海香地悅道藝術(shù)資源管理公司。

分工很明確。一個(gè)搬磚蓋瓦，負(fù)責(zé)實(shí)體改造；一個(gè)運(yùn)籌帷幄，負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)和資源導(dǎo)入。

2021年和2024年的公開(kāi)報(bào)道顯示，雖然轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客手握多年版權(quán)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，但與鄉(xiāng)村的結(jié)合，這是頭一回。

不過(guò)，這并不妨礙轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客采用了一套標(biāo)準(zhǔn)的“資本下鄉(xiāng)”打法：

用明星效應(yīng)引流，用藝術(shù)概念溢價(jià)，用長(zhǎng)期租約鎖定低成本資產(chǎn)。

出發(fā)點(diǎn)是好的。過(guò)去的鄉(xiāng)村振興，大多是修路、刷墻、搞綠化，那叫輸血。而長(zhǎng)溇村是造血，引入影視版權(quán)和藝術(shù)產(chǎn)業(yè)，讓土地自己生錢(qián)。

3

2025年年初，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客試圖將地產(chǎn)行業(yè)里的另一種開(kāi)發(fā)邏輯，嫁接到這片鄉(xiāng)野。

轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客在當(dāng)年投資了一家新公司——上海轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客文化科技發(fā)展有限公司（下稱(chēng)“轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客科技”）。

轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客科技的法人，叫蔡雪梅。

她曾任職龍湖、世茂，巔峰期創(chuàng)業(yè)成立ELAB（上海定卓網(wǎng)絡(luò)科技有限公司），是地產(chǎn)界赫赫有名的“營(yíng)銷(xiāo)女神”。

ELAB的定位很新潮：“首個(gè)基于C2B邏輯的生活方式預(yù)制開(kāi)發(fā)平臺(tái)”。

說(shuō)得通俗點(diǎn)，就是定制化的代建服務(wù)。公司剛成立就拿了唯品會(huì)、順為資本的投資。

蔡雪梅帶著她的ELAB入股轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客科技，持股47%。2025年，ELAB為長(zhǎng)溇村拍攝了一系列的廣告宣傳片，并對(duì)外招商。在其小紅書(shū)賬號(hào)上，項(xiàng)目又被稱(chēng)為浦江之翠，起租期10年起。

商業(yè)模式的輪廓很清晰：除了代建費(fèi)，還有長(zhǎng)租短付（給村民半年付，向商戶(hù)收長(zhǎng)租）。一個(gè)利用時(shí)間差來(lái)滾動(dòng)資金的經(jīng)典玩法。

不過(guò)，該小紅書(shū)賬號(hào)從2026年起就沒(méi)有進(jìn)一步信息更新了。

除了代建和招商，蔡雪梅自己也是項(xiàng)目的商戶(hù)之一。

ZuHaus的對(duì)面，曾開(kāi)過(guò)一家普洱式生活館。紅色飄帶式裝置，醒目的PUER招牌，藝術(shù)感十足。這家店，是蔡雪梅和故山杭州文旅科技有限責(zé)任公司從云南普洱引進(jìn)來(lái)的。

她當(dāng)過(guò)策展人，在里面辦展，鄧亞鳴則擔(dān)任展覽總監(jiān)。公開(kāi)視頻里，兩人同框的畫(huà)面并不少見(jiàn)。

注冊(cè)這家普洱生活館的公司叫普洱鳳卓科技發(fā)展有限公司，地址就落在示范區(qū)內(nèi)村民的宅基地上。

有村民對(duì)路數(shù)反映，用宅基地地址注冊(cè)公司，村民沒(méi)同意。路數(shù)無(wú)法確認(rèn)，當(dāng)初是否經(jīng)過(guò)了村委會(huì)的同意。

4月底，路數(shù)在現(xiàn)場(chǎng)看到，普洱生活館的招牌已經(jīng)隱去，內(nèi)部一樓的一間房里比較空曠，剩下水吧臺(tái)和零星的家具。工人正在旁邊搭建一個(gè)大型烤爐。

從當(dāng)?shù)毓俜矫襟w最近發(fā)布的內(nèi)容看，整個(gè)項(xiàng)目的招商還在繼續(xù)。

但路數(shù)無(wú)法確認(rèn)，蔡雪梅的ELAB，是否還在項(xiàng)目的牌桌上。

4

如今，走進(jìn)示范區(qū)，一種割裂感撲面而來(lái)。

示范區(qū)內(nèi)確實(shí)有藝術(shù)感和設(shè)計(jì)感，但示范區(qū)內(nèi)的整體建設(shè)，并沒(méi)全部完成，對(duì)外開(kāi)放的商戶(hù)，不算特別多。

推進(jìn)了五年，曾宣布“完成90%以上招商”的示范區(qū)，現(xiàn)狀是：

以陳家浜河為界，西邊除了ZuHaus和雅苑門(mén)窗緊閉，大多數(shù)早期落地的建筑，不是圍擋施工，就是內(nèi)部在敲敲打打中。

像民宿項(xiàng)目大樹(shù)與稻田鄉(xiāng)村藝術(shù)中心，2024年就開(kāi)業(yè)了，現(xiàn)在在修圍墻和水池。香地藝術(shù)中心外面，搭著腳手架。ZuHaus的一面墻上，還掛著一張2025年的活動(dòng)海報(bào)。

時(shí)間，仿佛凝滯。

這些建筑，早不是原來(lái)農(nóng)宅的模樣。有的甚至是打通了好幾家的宅基地，內(nèi)部一通到頂，像個(gè)巨大的倉(cāng)庫(kù)。

根據(jù)合同，租約到期或提前結(jié)束，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客沒(méi)有義務(wù)復(fù)原。也就是說(shuō)，如果村民最后想住回來(lái)，還得自己掏錢(qián)，把眼前的“藝術(shù)品”拆掉，重建家園。

在ZuHaus的附近，還有幾個(gè)拆了一部分后被廢棄的房子。村民說(shuō)，那屬于最后幾戶(hù)搬遷的人家。但拆除重建的工程，已經(jīng)停了好一陣子了。

陳家浜河的東邊，規(guī)劃中的湯泉民宿仍是大片農(nóng)田。在靠近陳介浜橋的附近，有一排建好不久的新屋，里面空無(wú)一人，雜草叢生。

不過(guò)，在示范區(qū)之外的散點(diǎn)區(qū)域，倒是有一些新店鋪在陸續(xù)開(kāi)張。比如，今年五一試營(yíng)業(yè)的柴窯空間，主打烘焙。

這似乎又在說(shuō)明，這片土地的商業(yè)想象空間，并未完全熄滅。

5

從振興鄉(xiāng)村的大方向來(lái)審視，長(zhǎng)溇村并非沒(méi)有可取之處。

“明星引流+資本運(yùn)作+專(zhuān)業(yè)建設(shè)”的黃金三角，為日漸凋敝的空心村，帶來(lái)了人流，帶來(lái)了曝光，帶來(lái)了可能性。

但從資金層面看，這類(lèi)重資產(chǎn)、高格調(diào)、長(zhǎng)回報(bào)周期的鄉(xiāng)村綜合體，極度依賴(lài)長(zhǎng)線資本的耐心。一旦招商或產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化不及預(yù)期，夾在中間的“二房東”，現(xiàn)金流就會(huì)瞬間緊繃。

緊繃的代價(jià)，便向下傳導(dǎo)。

更深層的問(wèn)題在于，在這場(chǎng)從村落到國(guó)際影視基地的躍遷中，村民，尤其是示范區(qū)的40多戶(hù)村民，處于被動(dòng)的位置。

他們可能看不懂“影視衍生品生態(tài)”，也參不透ELAB的模式。他們交出了安身立命的土地，換來(lái)的卻不是現(xiàn)代化的契約精神。

在這場(chǎng)資本的盛宴里，他們成了價(jià)值鏈的底層，成了宏大敘事中的沉默背景板。

宅基地，是農(nóng)民最后的退路和尊嚴(yán)。當(dāng)這些權(quán)益被打包進(jìn)商業(yè)開(kāi)發(fā)的宏圖時(shí)，需要有更堅(jiān)硬的契約精神，更周全的監(jiān)管機(jī)制來(lái)護(hù)航。

對(duì)于鄧亞鳴和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)客團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)，如何兌現(xiàn)對(duì)農(nóng)民的承諾，不僅關(guān)乎企業(yè)信譽(yù)，更關(guān)乎這場(chǎng)鄉(xiāng)村實(shí)驗(yàn)的成敗。

如果“鄉(xiāng)村振興”的代價(jià)，是讓最弱勢(shì)的農(nóng)民，在轉(zhuǎn)型的顛簸中承擔(dān)陣痛，甚至失去基本的保障，那這種振興，就成了懸浮在空中的藝術(shù)狂歡。

畢竟，真正的鄉(xiāng)村振興，不應(yīng)只是資本與藝術(shù)的聯(lián)姻，更應(yīng)是資本與農(nóng)民的雙贏。

長(zhǎng)溇村的村民們還在等待。等一份遲到的租金，也在等一個(gè)交代。

這是一切宏大敘事里，最樸素的民生底線。

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