廣東
為精準破解存量自持物業盤活難題，5月12日，廣州市規劃和自然資源局印發《廣州市自持物業轉為可銷售物業項目地價評估和土地出讓金計收規則》（以下簡稱《規則》），以規范化、標準化、市場化的制度設計，打通自持物業流轉通道，為存量資產提質增效、市場主體紓困發展注入全新動力。
01
明確適用范圍，實現全域覆蓋
《規則》適用場景清晰，適配兩類自持項目。一方面，涵蓋“定自持項目”與“競自持項目”，前者為土地出讓文件明確約定物業自持的項目，后者為通過“限地價、競自持”方式確定自持面積的項目，均納入規則管理范疇。另一方面，自持商品住房、商辦物業經批準轉為可銷售物業的，均按本規則執行，不留政策空白。
《規則》明確自持物業轉為可銷售物業的地價評估和土地出讓金計收始終以客觀公正、程序規范、價值公允為根本遵循，既嚴格守護國有土地資產收益，充分保障土地出讓權益，又遵循市場價值規律，兼顧市場主體合理訴求，為自持物業轉可銷售全流程提供統一、明確、可落地的執行標準，確保政策執行公開透明、核算依據科學合理、辦理流程規范有序。
02
優化辦理流程，提升服務效能
針對自持物業轉可售辦理環節，《規則》做出精細化、便民化安排，充分兼顧企業實操需求。一是符合自持轉銷售條件的項目，可由權利人向項目所在地規劃和自然資源部門提出轉售申請。經批準后，權利人可憑規劃和自然資源部門出具的批準函件，依規申請辦理土地出讓合同變更協議審核。二是申請人既可一次性完成轉可售申請，也可分批次推進；同時明確分批次辦理的，最多分三批次，首次轉售面積不低于約定計算基數的20%；申請人繳清本批次應補繳土地出讓金后，方可啟動下一批次申請。既保障政策落地可控，又為企業盤活資產提供靈活空間。
03
科學核算標準，細化計收規則
《規則》立足市場實際，明確以申請轉可銷售物業的功能、面積、部位為評估對象，建立雙時點評估、差額取高的核心核算機制。如對《指導意見》中關于商服用地的出讓起始價按照“市場評估地價×（1-0.3×自持比例×自持年限÷出讓年限）”擬定的特殊情形，按照專屬公式核算，不同用途物業分類計收，進一步提升政策精準性，確保企業對需補繳的土地出讓金有合理預期。
記者了解到，2025年9月，廣州市規劃和自然資源局印發《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》（以下簡稱《實施方案》），在優化存量、資源整合方面，提出“允許自持住房轉為可售住房”“允許自持商辦物業招商入市”等舉措。近期，為深入推進工商業用地要素市場化配置改革，廣州市規劃和自然資源局印發《關于進一步推動工商業用地市場化配置改革的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），再次提出“鼓勵自持商辦招商入市”的措施并明確辦理要求，此次出臺的《規則》為相關配套文件。
當前，土地市場已從增量擴張邁入存量提質的新階段。廣州市規劃和自然資源局有關負責人表示，《規則》的出臺，明確了自持物業轉可銷售的要求、辦理路徑和地價評估、出讓金核算標準，是確保《實施方案》《指導意見》落地見效的重要配套文件，是優化土地資源配置、激活房地產市場活力的重要一環，為市場主體開辟了合規、高效的資產盤活路徑，促進存量資源從“靜態持有”向“動態流轉”轉變。下一步，相關市場主體可對照《規則》要求，依法依規推進自持物業轉可銷售相關手續，搶抓政策機遇，激活存量資產價值，共筑房地產市場良性循環發展新格局。
來源：羊城派
◎ 編審：左國蘭
◎ 美編：楊榆潔
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