土拍直擊：白云低密宅地10.89億起拍，花都宅地底價(jià)成交

今天（5月15日），廣州土地市場(chǎng)有點(diǎn)小熱鬧，先是白云區(qū)黃邊北路北側(cè)AB2092026地塊正式掛牌，后有花都區(qū)花都大道以北宅地以7.54億元底價(jià)出讓。兩宗地塊一掛牌、一成交，一南一北撐起當(dāng)日土市熱度，也為廣州近郊及剛需板塊住宅供應(yīng)再添新儲(chǔ)備。

先來(lái)重點(diǎn)看看新掛牌的地塊。根據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局5月8日發(fā)布的《廣州市2026年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，白云區(qū)以75.58公頃的供應(yīng)量排在全市第一。而白云區(qū)黃邊北路北側(cè)AB2092026地塊也是廣州430新政后首發(fā)地塊，成為政策效應(yīng)觀察的重要窗口。

PART/1

白云區(qū)黃邊北路北側(cè)AB2092026地塊

地處設(shè)計(jì)之都板塊，學(xué)鐵商配套完備

地塊位于白云新城北，設(shè)計(jì)之都核心區(qū)，緊鄰黃邊北路，步行約 450米直達(dá)2號(hào)線黃邊站、550米至3號(hào)線白云大道北站，地鐵4站到廣州南站、5站直達(dá)珠江新城，跨區(qū)通勤高效便捷。

周邊的教育配套主要有：白云區(qū)鶴龍第一幼兒園、白云區(qū)教育研究院附屬幼兒園、森僑國(guó)際幼兒園等多所幼兒園；有黃邊小學(xué)（時(shí)代玫瑰園校區(qū)）、黃邊小學(xué)（云山詩(shī)意校區(qū)）、華中師范大學(xué)白云校區(qū)等多所小學(xué)；有嘉禾中學(xué)、廣州市培英中學(xué)（嶺南校區(qū)）、華中師范大學(xué)白云校區(qū)等多所中學(xué)。

教育配套設(shè)施圖

而地塊緊鄰廣州設(shè)計(jì)之都總部啟動(dòng)區(qū)，設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)集聚，為白云區(qū)眼下發(fā)展勢(shì)頭最強(qiáng)勁的區(qū)域之一，城市界面持續(xù)升級(jí)煥新。

周邊有云山詩(shī)意、金碧雅苑、時(shí)代玫瑰園等成熟社區(qū)包圍，居住氛圍濃厚，匯聚嘉裕太陽(yáng)城廣場(chǎng)、安華匯等大型商業(yè)體，滿足日常消費(fèi)與休閑需求。

廣州設(shè)計(jì)之都城市設(shè)計(jì)效果圖

容積率2.5，80米限高，精準(zhǔn)對(duì)標(biāo)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)

地塊容積率2.5，并明確要求住宅限高80米，這一限制并非對(duì)開(kāi)發(fā)的約束，而是精準(zhǔn)契合了當(dāng)下“好房子”的政策導(dǎo)向。

限高80米意味著地塊將以中高層住宅為主，相較于超高層產(chǎn)品，不僅能提升居住的舒適度和采光通風(fēng)條件，還能降低建筑密度，預(yù)留更多的社區(qū)綠化和公共空間，進(jìn)一步優(yōu)化居住體驗(yàn)。

產(chǎn)品迭代空間大，小戶型或成破局關(guān)鍵

從市場(chǎng)潛力來(lái)看，該地塊擁有較大的產(chǎn)品迭代空間。地塊容積率僅2.5，為板塊內(nèi)在售新房中最低。周邊在售項(xiàng)目產(chǎn)品以120㎡以上改善型面積為主，90平方以下戶型數(shù)量少，目前基本售罄，可補(bǔ)全該板塊的剛需產(chǎn)品空缺，打造小戶型、控總價(jià)的產(chǎn)品，既能填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)剛需產(chǎn)品的空白，又能降低購(gòu)房者的入市門(mén)檻，能吸納設(shè)計(jì)之都周邊工作的年輕消費(fèi)群體。

當(dāng)前白云新城板塊整體二手房成交均價(jià)約2.4萬(wàn)元/㎡，周邊社區(qū)樓齡超20年，二手交易市場(chǎng)活躍，以舊換新等改善型需求頗大。

PART/2

花都區(qū)東邊路以西、花都大道以北地塊

花都區(qū)東邊路以西、花都大道以北CC0604008地塊由廣州市寶信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（廣州智都投資控股集團(tuán)?）底價(jià)拿下，總地價(jià)75441萬(wàn)元，折合樓面地價(jià)8149元/㎡。

來(lái)源廣州公共資源交易中心

空鐵融合核心區(qū)，承載花都發(fā)展新使命

地塊來(lái)源于花都獅嶺楊二村、東邊村舊改項(xiàng)目，隸屬于花都空鐵融合核心區(qū)，同時(shí)也是花都中央商務(wù)區(qū)重點(diǎn)建設(shè)范圍。

作為花都“一軸四帶、一核多組團(tuán)”空間發(fā)展格局中的“一核”，空鐵融合核心區(qū)是打造國(guó)際化品質(zhì)化城市功能區(qū)的核心載體，隨著空鐵大道主線雙向通車(chē)，廣州北站與白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)通行時(shí)間縮短至15分鐘，板塊交通優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯，未來(lái)將大量導(dǎo)入交通、醫(yī)療、教育、文化等優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)設(shè)施。

一軸四帶多組團(tuán)規(guī)劃圖

配套加速落地：交通教育雙優(yōu)，生活通勤更便捷

地塊的配套優(yōu)勢(shì)已逐步顯現(xiàn)，尤其是交通和教育資源，為后續(xù)居住體驗(yàn)提供了有力保障。教育方面，花都區(qū)秀全中學(xué)、花都區(qū)秀全中學(xué)附屬小學(xué)已落地周邊，優(yōu)質(zhì)教育資源近在咫尺，無(wú)需等待規(guī)劃兌現(xiàn)；

交通方面，規(guī)劃中的地鐵36號(hào)線緊鄰地塊，距離外貿(mào)市場(chǎng)站約800米，同時(shí)周邊有廣州北站、許廣高速加持——作為集高鐵、普鐵、城際、地鐵“四網(wǎng)融合”的大型綜合交通樞紐，廣州北站可實(shí)現(xiàn)半小時(shí)通勤廣州中心城區(qū)、1小時(shí)通達(dá)粵港澳大灣區(qū)各中心城市，無(wú)論是日常通勤還是跨城出差，都十分便捷。

此外，板塊內(nèi)商業(yè)中心正在規(guī)劃中，未來(lái)將進(jìn)一步完善生活配套，提升居住便利性。

容積率低至1.35，產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出

值得一提的是，這幅地塊成交樓面價(jià)定格在8149元/㎡，相比2019年合景泰富斬獲的相鄰地塊（即合景保利·香樾四季花園所在地塊）出現(xiàn)明顯回落。當(dāng)年相鄰地塊成交樓面價(jià)高達(dá)12581元/㎡，兩宗地單價(jià)相差約4432元 /㎡，降幅高達(dá) 35%。

在地緣位置、周邊配套幾乎無(wú)差異的前提下，如此懸殊的拿地成本差，為開(kāi)發(fā)商預(yù)留了十分可觀的利潤(rùn)緩沖空間。

同時(shí)地塊容積率低至僅 1.35，低密屬性?xún)?yōu)勢(shì)突出，后續(xù)在社區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品打造上具備極強(qiáng)差異化競(jìng)爭(zhēng)力，項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)品力在區(qū)域市場(chǎng)中將形成明顯優(yōu)勢(shì)。

從市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，廣州430新政效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)宅地持續(xù)放量。預(yù)計(jì)后續(xù)廣州土拍行情將保持平穩(wěn)回暖節(jié)奏，在“好房子”政策指引下，低密改善地塊會(huì)持續(xù)成為熱點(diǎn)，為下半年新房市場(chǎng)奠定供應(yīng)基礎(chǔ)。