70城房價分析 — 無錫市場：分化復蘇下的結構性筑底

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2026 年 4 月，全國 70 個大中城市新建商品住宅市場延續分化復蘇格局，呈現一線城市領漲、二三線降幅收窄、城市間分化加劇的特征。

無錫作為強二線城市，依托穩健經濟基本面與精準樓市政策，復蘇步伐快于多數同能級城市，呈現 “量升價穩、結構優化” 的溫和復蘇態勢，但市場尚未進入全面回暖階段，結構性分化仍是核心主線。

一、全國市場：分化復蘇，一線領漲筑牢韌性

2026 年 4 月，全國 70 城新建商品住宅價格延續邊際修復趨勢，環比上漲或持平城市增至 21 個，較上月增加 5 個，市場修復面持續拓寬。

從能級差異看，一線城市韌性凸顯，新建商品住宅銷售價格環比上漲 0.1%，上海、廣州、深圳分別上漲 0.4%、0.1%、0.1%，僅北京微降 0.2%，核心城市憑借產業與人口吸附力，持續充當市場筑底 “領頭羊”國家統計局。

二線城市環比下降 0.1%，降幅較上月收窄 0.1 個百分點；三線城市環比下降 0.3%，降幅與上月持平，二三線城市整體處于 “以價換量” 與政策托底的底部探尋階段。

當前市場復蘇呈現鮮明的結構性特征，并非全面普漲，而是聚焦核心城市、核心地段、核心產品的 “三核” 修復，簡單普漲邏輯已不復存在。

二、無錫市場：溫和復蘇，改善主導下的結構分化（一）整體表現：量升價穩，復蘇節奏領先同能級

2026 年 4 月，無錫新建商品住宅市場呈現溫和復蘇態勢，成交量環比回升，頭部改善項目成交放量支撐價格企穩，復蘇步伐快于多數強二線城市。

4 月 13 日無錫出臺重磅購房新政，人才購房最高補貼 40 萬元，改善家庭最高資助 20 萬元，政策發布一周內，商品住宅備案成交面積環比激增 61.88%，新房成交均價穩步回升，市場活躍度顯著提升。

價格層面，無錫新房價格環比持平，同比微降 3.89%，二手房價格環比小幅波動，整體呈現 “量升價穩” 特征。

與一線城市相比，無錫價格動能偏弱，但在二線城市中表現亮眼，核心源于其穩健的經濟基本面、持續優化的產業結構及精準的樓市扶持政策，為市場復蘇提供堅實支撐。

（二）核心特征：改善為王，區域與產品分化加劇

無錫市場呈現 “改善需求主導、結構性分化顯著” 的核心特征。從需求結構看，120㎡以上改善型戶型成交占比達 68.33%，成為市場絕對主力，低密小高層、洋房、疊墅等高品質產品備受青睞，“產品力為王” 成為市場共識。2025 年以來，多個純新盤以低密改善產品切入市場，首開銷售額破億，印證改善需求的強勁韌性。

區域分化方面，梁溪區、經開區等核心板塊憑借政策利好、成熟配套與稀缺土地資源，價格梯度與市場熱度顯著領先；錫山區遠郊、惠山區非核心板塊、新吳區產業邊緣板塊，因庫存高企、配套滯后，去化周期長達 50 個月，房價持續承壓，部分剛需樓盤均價跌至 8000 元 /㎡以下。核心與外圍板塊價值鴻溝持續拉大，成為無錫市場的顯著特征。

（三）存量壓力：高庫存制約復蘇，供需調整仍需時日

存量去化進度是決定無錫市場復蘇節奏的首要變量。2025 年無錫商品住宅存量一度攀升至 514 萬㎡，按近 6 個月月均去化計算，消化周期約 30 個月，截至 2026 年 4 月底，去化周期仍近 40 個月，高庫存壓力持續壓制價格預期與開發投資信心。

供應端戰略性收縮與需求端結構性升級并行，推動市場逐步走向均衡。同時，新房產品在價格調整中不斷升級，性價比優勢吸引部分二手房需求回流，助力新房市場份額階段性回升，為市場復蘇注入動力。

三、市場邏輯與核心變量

01

復蘇邏輯：

從政策驅動轉向內生修復

無錫市場已從 2025 年量價深度回調的 “L 型” 探底，進入結構性筑底與邏輯重構階段，政策邊際效應逐步 “脫敏”，市場走向取決于三大內生變量。

一是存量房去化速度，高庫存是壓制市場的核心因素，去化提速才能推動市場輕裝上陣；

二是高品質改善產品價值兌現能力，只有優質 “好房子” 才能激活置換需求，重塑價格體系；三是居民收入與就業預期改善，這是購買力回歸與信心重建的終極保障。

02

分化根源：

價值重構下的資源與產品博弈

城市內部價值重構持續深化，核心板塊憑借資源集聚優勢，抗跌性與升值潛力凸顯；外圍板塊因配套不足、庫存高企，陷入 “以價換量” 循環。

產品層面，“單盤主義” 取代規模擴張，成為企業穿越周期的核心戰略，低密、高品質、高產品力的項目脫穎而出，而剛需、老舊產品持續貶值，市場分化本質是資源與產品力的雙重博弈。

四、總結與展望

2026 年 4 月，全國樓市分化復蘇態勢明確，一線城市領漲筑牢韌性，二三線城市降幅收窄探尋底部，全面普漲時代終結，結構性回暖成為主流。

無錫市場依托政策紅利與經濟韌性，呈現溫和復蘇態勢，改善主導、結構分化、高庫存壓力是當前核心特征，市場尚未完全企穩，價格探底進程未結束，買賣雙方博弈仍將持續。

展望未來，無錫房地產市場將延續結構性分化格局，核心板塊、優質改善產品的價值韌性將進一步凸顯，外圍遠郊、低品質產品仍將面臨調整壓力。

市場真正企穩回升，需依賴存量去化提速、產品力持續升級及居民收入預期改善。

對于購房者與投資者而言，需摒棄板塊普漲預期，聚焦核心地段與卓越產品力的核心資產，以精細化價值判斷應對市場邏輯重構。

顧一寧

克而瑞 · 決策專家

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