【普法課堂】事關(guān)房東、租客、二房東……一文說清房屋租賃責(zé)任如何劃分！

對(duì)于在城市打拼的年輕人而言

租房，往往是生活的開篇

一個(gè)能遮風(fēng)擋雨的小窩

安放著大大小小的夢(mèng)想

然而，現(xiàn)實(shí)中常常伴隨著意想不到的波折

漏水無人維修、二房東轉(zhuǎn)租跑路……

租房生活一不小心就變成了“煩心事”

怎樣才能避免“租”來的煩惱？

近日，山西省陽泉市中級(jí)人民法院審理了一起因房屋漏水引發(fā)的鄰里糾紛案。樓下住戶王某認(rèn)為家中頂燈因樓上漏水受損，將樓上房東曹某與租客馮某一并訴至法院，要求共同賠償。三方各執(zhí)一詞，案件歷經(jīng)二審。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，現(xiàn)有證據(jù)無法證實(shí)租客在使用過程中存在過錯(cuò)，最終經(jīng)調(diào)解，由房屋所有權(quán)人即房東承擔(dān)全部賠償責(zé)任，租客無需賠付。

一起小小的漏水糾紛，折射出租賃關(guān)系中最核心的問題：房東與租客之間，責(zé)任到底如何劃分？日常生活中如何規(guī)避“租賃坑”？

一、先分清：誰該修？誰該賠？

（一）出租人：租賃物的“第一責(zé)任人”

出租人對(duì)房屋及設(shè)施負(fù)有基本的維修、保養(yǎng)義務(wù)，保證租賃物能夠正常使用。租賃物自身老化、瑕疵、非人為原因損壞，原則上由出租人負(fù)責(zé)維修；

承租人提出合理維修請(qǐng)求后，出租人應(yīng)在限期內(nèi)處理；

出租人未在合理期限內(nèi)履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；因維修影響正常居住使用的，可以要求減免租金或延長租期。

簡單說，租賃物自身損壞，大多由出租人負(fù)責(zé)。

（二）承租人：合理使用，不擔(dān)“冤枉責(zé)”

承租人的核心義務(wù)，是按照約定或租賃物性質(zhì)正常使用租賃物。即按合同用途使用，不擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、不違規(guī)使用設(shè)施設(shè)備；因自身使用不當(dāng)、疏忽大意、擅自改造造成損壞的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；正常使用產(chǎn)生的自然損耗，如墻面輕微泛黃、家具正常磨損等，無需賠償。

簡單說，只要正常使用、未違規(guī)損壞，就不用為損耗買單。

二、再深究：字里行間的“文字游戲”

（一）合同中的“預(yù)制菜”，小心藏著“添加劑”

在租房時(shí)，房東或中介常以“統(tǒng)一模板”“行業(yè)慣例”“大家都這么簽”為由，讓承租人簽下預(yù)先擬好的合同。承租人往往圖省事大筆一揮，等到退租時(shí)，對(duì)方卻翻出條款要求按新品原價(jià)賠償裝修或家具，甚至賠得比買新的還貴，這才驚覺吃了“啞巴虧”。

根據(jù)民法典第四百九十六條，這類預(yù)先擬定、沒跟承租人商量的條款，叫“格式條款”。提供方負(fù)有“提示說明義務(wù)”——凡是加重承租人責(zé)任、限制承租人主要權(quán)利的條款（如“任何損壞按原價(jià)賠償”），必須用加粗、標(biāo)紅等方式讓承租人明確知曉。若提供方未盡到提示說明義務(wù)，且導(dǎo)致承租人沒有注意或理解該條款的，承租人可主張?jiān)摋l款不成為合同內(nèi)容。

另外，即便合同提供方履行了提示說明義務(wù)，也不代表該條款就一定有效。

如果條款內(nèi)容本身不合理地免除出租人責(zé)任、加重承租人的責(zé)任或排除承租人的主要權(quán)利，俗稱“霸王條款”，法律上自始無效。

（二）約定不清，極易變成“使用糊涂賬”

在租房過程中，不少房東與租客僅簡單約定即簽約，對(duì)房屋內(nèi)設(shè)施的使用范圍、使用方式、維護(hù)責(zé)任等內(nèi)容含糊帶過，看似省事，實(shí)則埋下糾紛隱患。

民法典第七百零九條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。只要承租人在“物品性質(zhì)”允許的范圍內(nèi)使用，法律則認(rèn)定承租人沒有違約。

但現(xiàn)實(shí)難點(diǎn)在于：在沒有約定清楚的前提下，“正常使用”和“過度使用”的界限是模糊的。雖然法律給出了“按租賃物性質(zhì)使用”的底線規(guī)則，但具體到每一處房屋設(shè)施、每一種生活場(chǎng)景，雙方的理解可能完全不同，極易產(chǎn)生爭(zhēng)議。所以，最好在簽約時(shí)就明確約定屋內(nèi)設(shè)施的使用范圍、使用方式及禁止行為等。如果無約定，則需要結(jié)合房屋的性質(zhì)、日常使用習(xí)慣、損耗程度等因素來綜合判斷。

三、須警惕：租房中的“隱形”風(fēng)險(xiǎn)

生活中，很多租客都以為是在和房東本人簽約，但對(duì)方可能只是“中間商”，俗稱二房東。哪天二房東卷款跑路，才發(fā)現(xiàn)——真房東不認(rèn)賬，假房東找不到。

首先，了解二房東轉(zhuǎn)租中的法律關(guān)系：

出租人——即原房東

承租人——即二房東（與原房東有租賃合同）

次承租人——即實(shí)際住房的租客（與二房東有租賃合同）

其次，二房東轉(zhuǎn)租可能帶來四大風(fēng)險(xiǎn)：

1.無權(quán)轉(zhuǎn)租：根據(jù)民法典，承租人轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意。未經(jīng)同意，出租人可解除合同，但有個(gè)前提：出租人必須在知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租后的6個(gè)月內(nèi)提出反對(duì)。超過6個(gè)月未表態(tài)，視為默認(rèn)同意，不能再以“無權(quán)轉(zhuǎn)租”為由解除合同。

2.租約終止：承租人與出租人的租約到期或解除，次承租人的居住權(quán)隨之喪失，超出租期的轉(zhuǎn)租部分對(duì)出租人不具有法律約束力，但出租人與承租人另有約定的除外。

3.拖欠租金：承租人無正當(dāng)理由不向出租人支付租金或延遲支付的，出租人可以請(qǐng)求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。此時(shí)，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金（但是轉(zhuǎn)租合同對(duì)出租人不具有法律約束力的除外），次承租人直接向出租人支付的部分，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出部分，次承租人可以向承租人追償。

4.違規(guī)改造：隔斷房、群租房等隨時(shí)可能被行政部門處罰。

四、不被動(dòng)：承租人，這些權(quán)利你說了算

（一）優(yōu)先購買權(quán)：房子可以賣，但不能偷偷賣

民法典第七百二十六條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

行使條件：出租人確有出賣房屋的行為；“同等條件”以出租人與第三人約定的價(jià)格和支付方式為主要標(biāo)準(zhǔn)。

權(quán)利順位：房屋按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

特別注意：出租人將房屋賣給近親屬的，承租人無優(yōu)先購買權(quán)。出租人通知后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的，視為放棄。

（二）優(yōu)先承租權(quán)：租約到期，有“續(xù)租優(yōu)先權(quán)”

民法典第七百三十四條規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

房屋承租人在行使優(yōu)先承租權(quán)時(shí)，需滿足以下條件：

1.租賃物必須是房屋。其他動(dòng)產(chǎn)如汽車、機(jī)械等，優(yōu)先承租權(quán)視實(shí)際情況依合同及司法解釋認(rèn)定；

2.出租人愿意繼續(xù)出租且房屋能夠繼續(xù)出租。如果出租人明確說不租了，或者房屋被查封、拍賣，優(yōu)先承租權(quán)無從談起。

3.承租人需及時(shí)明確提出續(xù)租申請(qǐng)，不可消極等待；

4.須符合“同等條件”，包含租金、租期、支付方式、押金、用途等。即在別人出同樣條件時(shí)，承租人有優(yōu)先權(quán)。

五、早預(yù)防：從源頭避免租房糾紛

（一）簽約前：多問一句，多看兩眼

簽約前做足“功課”。查看房東的身份證和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證），確認(rèn)對(duì)方是真正的房屋所有權(quán)人；如果是二房東，務(wù)必要求其出示與原房東的租賃合同，確認(rèn)其中是否有“允許轉(zhuǎn)租”的明確約定。同時(shí)，仔細(xì)檢查房屋的實(shí)際情況——下水道堵不堵、空調(diào)制冷制熱是否正常、墻面有無滲水痕跡等。一旦發(fā)現(xiàn)問題，最好當(dāng)場(chǎng)拍照留存，并在合同中備注清楚。

（二）簽約時(shí)：白紙黑字，勝過口頭承諾

凡是重要事項(xiàng)，一定要寫進(jìn)合同：維修責(zé)任如何劃分、押金退還的具體條件和期限、提前退租的違約責(zé)任、家具家電的清單及新舊程度。對(duì)于合同中的格式條款，尤其是加粗、標(biāo)紅的部分，要逐條看清楚，不明白的就問，不接受的就談，別因?yàn)椤按蠹叶歼@么簽”而妥協(xié)。

（三）租住中：留好證據(jù)，有備無患

入住時(shí)，對(duì)房屋的每個(gè)角落、每件家具家電進(jìn)行拍照或錄像，形成一份“入住狀態(tài)檔案”，雙方確認(rèn)后留存。租住期間，凡是向房東或中介提出的維修請(qǐng)求，盡量使用微信文字、短信或郵件等可留存證據(jù)的方式進(jìn)行，并保留好溝通記錄。遇到緊急維修需要自己先行處理的，務(wù)必保留好發(fā)票或收據(jù)，以便后續(xù)向房東主張費(fèi)用。

（四）退租時(shí)：當(dāng)面交接，書面確認(rèn)

退租時(shí)，盡量與房東共同到場(chǎng)，對(duì)房屋及設(shè)施進(jìn)行當(dāng)面檢查和交接。對(duì)于正常使用產(chǎn)生的自然損耗，據(jù)理力爭(zhēng)，不要輕易答應(yīng)賠償要求。雙方達(dá)成一致后，最好簽訂書面的“退租確認(rèn)書”或“交接單”，明確押金退還金額及時(shí)間，避免事后翻舊賬。

租房，租的是一處安身的空間

更是一份安心的生活。

簽約前、租住中、退租時(shí)

每一處細(xì)節(jié)都牽動(dòng)著租賃關(guān)系的走向

收下這份避坑指南

讓這個(gè)暫時(shí)的“家”，成為真正的避風(fēng)港

轉(zhuǎn)發(fā)給身邊親朋好友，守護(hù)好自己的權(quán)益！

聲明：本文來源“最高人民法院”微信公眾號(hào)，在此致謝！