租金跌成一片，高端服務式公寓卻越住越貴了

在整體租賃市場租金下行、傳統高端住宿遇瓶頸的背景下，中國高端服務式公寓正逆勢改寫居住與投資邏輯。核心城市租金大漲、客群拓寬、多元主體入局，使其從細分賽道走向市場焦點，成為高端居住與資產活力的重要標桿。這并非偶然。從澎潤對高端租賃市場的追蹤來看，高端服務式公寓的逆勢增長實際上是供給端產品迭代和需求端客群擴容共同作用的結果——它的增長邏輯與普通租賃市場不在同一個維度上。

一．背景與市場趨勢

中國高端服務式公寓正走出與五星級酒店等傳統高端住宿業態截然不同的增長曲線，這種增長既體現在租金、市場占比等核心數據上，也反映在供給端的品牌布局和產品創新上。

整體租賃市場租金下行，核心城市高端服務式公寓租金逆勢大漲

2025年整體個人租賃市場呈現租金下行態勢，根據克而瑞長租數據顯示，55城個人租賃市場10月套均總價環比下降4.83%、同比下降5.71%。但高端服務式公寓卻逆勢上漲，其中廣州10月高端服務式公寓坪效租金達10.15元/天/平方米，同環比分別大漲16.8%、15.9%，遠超整體租賃市場水平。上海更是推出月租金起步27200元的高端服務式公寓項目，即便定價高昂仍能精準匹配跨國企業中高管、海歸精英等客群需求，且當地高端公寓占比已達12.24%，明顯高于其他城市。這種“逆市場”的租金表現，正是其獨特增長曲線的直觀體現。澎潤在分析不同城市高端租賃市場時注意到，租金表現的分化正在加劇：那些具備國際化配套能力和專業運營能力的項目，租金韌性遠高于僅依賴地段的同類產品。

供給端主體持續擴容，各類企業加速布局

不同于五星級酒店市場多由傳統酒店集團主導且布局趨于飽和的狀態，高端服務式公寓賽道吸引了房企、國企、本土專業運營商等多方力量涌入，供給規模不斷擴大。比如上海城投寬庭推出高端子品牌“寬嵐”，其「寬嵐?大境」項目落地核心地段；濟南城發成家的錦繡天地服務式公寓也于10月開啟試運營；萬科泊寓聯合深鐵集團引入高端品牌“富瑞斯”，招商伊敦也在加大滬深高端市場布局。此外，城家旗下高端品牌瑞貝庭今年新增簽約服務公寓15家門店，累計管理房量超1.3萬間，頭部本土品牌的擴張速度極為迅猛，進一步充實了高端服務式公寓的市場供給。澎潤在分析市場供給結構時注意到，房企、國企、本土運營商三類主體在同一賽道的集中布局，正在使高端服務式公寓從“細分 市場”走向“主流配置型資產”——這既是市場成熟的標志，也意味著競爭將從“有沒有”轉向“好不好”。

產品形態與客群持續拓展

高端服務式公寓早已突破傳統單一居住功能，形成了支撐增長的獨特優勢。一方面，產品向大體量超級社區升級，像南京奧體博覽中心瑞貝庭公寓酒店總房量達466套，上海蘇河瑞貝庭公寓酒店也有353套房源，且普遍搭配高端裝修、智能家居和24小時管家服務，部分還具備共享廚房、健身房等配套；另一方面，客群從原本的駐華外籍高管，拓展到國內高凈值商務人士、海歸精英、追求品質的家庭客群等。同時“長短租結合”的模式，既滿足了企業高管長期派駐的需求，也適配了旅居、過渡性居住等靈活場景，讓入住率保持穩定，為持續增長提供了保障。值得注意的是，高端服務式公寓的“大體量+全配套”趨勢正在模糊長租公寓和高端酒店之間的邊界。這種融合型產品恰好切中了當前高凈值客群對“穩定居住體驗”和“靈活服務”的雙重需求——這也是澎潤在產品形態研究中反復看到的一個現象。

反觀同期五星級酒店，受市場波動、商務出行需求波動等影響，不僅面臨入住率不穩定的問題，還需應對人力、運營成本高企的壓力。而高端服務式公寓憑借客群穩定、業態靈活、資產盤活能力強等特點，實現了差異化增長，上述種種跡象都印證了高端服務式公寓正走出一條獨有的增長曲線。

當高端服務式公寓憑借租金逆勢上漲、客群擴容、產品升級，在租賃市場與五星級酒店的對比中走出獨特增長曲線，其背后是供給端的深度變革在驅動。無論是高坪效租金的支撐，還是長短租結合帶來的高入住率，都離不開房企、國企、國際與本土品牌的戰略布局，以差異化路徑注入增長動能。

二．主體類型與市場格局

房企系 從地產開發到資產管理的轉型

中國知名房企正在大規模進軍高端服務式公寓市場，形成了獨特的"房企系"軍團。這些企業憑借雄厚的資金實力、豐富的物業資源和成熟的開發經驗，成為推動市場發展的重要力量。

萬科的高端化戰略最為典型。萬科旗下高端長租公寓品牌"富瑞斯"在2017-2023年的六年時間里僅開業3家門店，但在2025年突然加速擴張，在深圳太子灣、蘇州高新區、濟南CBD等多個核心區域的門店集中開業，萬科泊寓作為其長租公寓主力品牌，開業規模已達19.82萬間，位列行業第一。

龍湖的全產業鏈布局同樣引人注目。2024年，龍湖集團將長租公寓航道升級為資產管理航道，推出全新資管旗艦品牌"龍智資管"，涵蓋長租公寓"冠寓"、服務式公寓"霞菲公館"等六大資管業務龍湖冠寓2024年租金收入達26.5億元，同比增長4%，開業規模12.4萬間，出租率高達95.3%。

招商蛇口的品牌矩陣策略展現了差異化競爭思路。招商蛇口已形成完善的"壹"系列自有品牌，包括壹棠服務公寓、壹間精品公寓和壹棧人才公寓三大產品線，全方位滿足從高端商務到青年白領的不同需求招商伊敦公寓憑借"服務式公寓+酒店+商業"的業態融合模式，在2025年住房租賃企業運營卓越表現中位列第五。

這些房企的進入帶來了深刻的變革：一方面，他們將房地產開發的專業能力與服務式公寓運營相結合，提升了產品品質；另一方面，通過輕重資產結合的模式，既保證了資產增值，又實現了快速擴張。從“開發思維”向“資管思維”的轉型速度，正在成為區分領先者與追隨者的核心分水嶺。一個明顯的特征是，那些建立了獨立資管體系的企業，在項目退出和資產溢價上明顯更有優勢——這在澎潤追蹤的房企系項目中已經反復出現。

國企系 城市更新的主力軍

地方國企正在成為高端服務式公寓市場的新興力量，他們依托政府資源和政策支持，在城市更新和存量資產盤活方面發揮著獨特優勢。

上海城投的高端化探索具有示范意義。上海城投寬庭在2025年推出高端子品牌"寬嵐"，其首個項目「寬嵐?大境」落地核心地段，租金起步27,200元/月，在全國范圍內都屬于極高水平。這一項目的推出標志著國企開始向高端市場進軍，打破了國際品牌在高端市場的壟斷地位。

濟南城發的區域深耕策略展現了國企的本土化優勢。濟南城市發展集團作為2020年11月組建的市屬一級功能型企業，推出"城發成家"租賃品牌，以"國有企業，品牌保障"為發展底色，致力于為濟南的新市民、新青年提供優質租賃服務。2025年10月，城發成家錦繡天地服務式公寓開啟試運營，聚焦"過渡性居住+城市融入"人群。

地方國企的聯合開發模式正在成為趨勢。濟南城投與萬科泊寓聯手打造的項目總建筑面積約20萬平方米，提供2,252套高品質租賃住房，項目上市即滿租。這種"國企+民企"的合作模式，既發揮了國企的資源優勢，又引入了民企的運營效率。

國企的大規模進入帶來了新的發展機遇：他們擁有豐富的存量物業資源，能夠通過城市更新將低效資產轉化為高端服務式公寓；同時，國企的信用背書也增強了市場信心，有利于吸引更多優質客戶。從澎潤的分析來看，企在核心城區的大規模布局，正在改變高端服務式公寓的供給結構——這些項目一旦落地，往往具有長期持有、不追求短期回報的特征，客觀上會拉高所在區域的產品基準線，也對周邊民營項目形成持續的價格和品質壓力。澎潤在跟蹤國企系項目時發現，國企的大規模入局正在改變高端服務式公寓的資產持有邏輯——不同于民企追求快速周轉，國企更傾向于長期持有、穩定運營，這客觀上會拉長賽道的投資回報周期，也對運營能力提出了更高要求。

國際品牌 從獨資到合資的本土化轉型

國際高端服務式公寓品牌正在加速中國市場布局，但進入模式已經從早期的獨資經營轉向深度本土化合作。

雅詩閣的多品牌矩陣戰略最為成功。雅詩閣中國擁有14個國際品牌矩陣布局，其中超10個品牌已成功落地中國，覆蓋服務公寓、共享公寓、酒店、樂齡公寓及長租公寓等不同領域。其專為中國市場定制的"雅院"品牌，以"有限服務+高性價比"為定位，半年內在8個城市開了14個項目，寵物友好、拎包入住的設計精準擊中了年輕客群的需求。

雅高的全權委托模式開創了合作新模式。雅高集團將高端品牌"詩鉑"交給尚美數智全權運營，不是簡單的品牌授權，而是從開發、籌建到管理全流程委托。這種模式使國際品牌能夠借助本土企業的市場洞察和網絡資源快速落地。

輝盛國際的資產合作模式展現了靈活性。輝盛國際與鐵獅門在深圳合作并購了325套高端租賃資產，鐵獅門負責項目開發與持有，輝盛國際專注運營管理，雙方共同打造了輝盛名致服務公寓。這種"資本+運營"的專業分工模式，既保證了項目的資金實力，又確保了服務品質。

這些房企的進入帶來了深刻的變革：一方面，他們將房地產開發的專業能力與服務式公寓運營相結合，提升了產品品質；另一方面，通過輕重資產結合的模式，既保證了資產增值，又實現了快速擴張。澎潤在國際品牌本土化路徑的研究中發現，全權委托和資產合作兩種模式的適用場景完全不同——前者適合快速擴張，后者適合打造標桿。品牌需要根據自身戰略目標在這兩者之間做出取舍。

本土品牌 從模仿到創新的跨越

本土高端服務式公寓品牌正在快速崛起，他們通過差異化定位和創新運營模式，在激烈的市場競爭中占據了一席之地。

魔方生活的規模化發展令人矚目。魔方生活開業規模達8.4萬間，位列行業第三，魔方推出的針對企業中高管、海歸等人群的中高端公寓產品線，通過精細化運營和個性化服務，成功搶占了市場份額。

華住城家的全品牌布局展現了酒店集團的優勢。華住集團旗下的城家布局長租公寓和服務式公寓賽道，擁有城家公寓、城家公寓酒店、瑞貝庭公寓酒店等多個品牌，累計管理房源超7萬間，覆蓋40多個城市。2024年新增簽約2萬間，新增開業1萬間，擴張速度驚人。

瑞貝庭的商改租模式創新引領了行業變革。瑞貝庭作為華住城家旗下的中高端服務式公寓品牌，聚焦"商改租"模式，通過改造空置率高、區位優勢明顯的寫字樓，打造"垂直微型社區"。上海蘇河瑞貝庭公寓酒店作為典型案例，353間房量的項目租金坪效比板塊均值高22%，Studio戶型月租金8500-9000元，一居室達1.3萬-1.45萬元。

本土品牌的崛起帶來了創新活力：他們更懂中國消費者需求，能夠提供更貼心的本土化服務；同時，通過數字化技術和精細化運營，本土品牌在成本控制和服務效率方面展現出明顯優勢。澎潤在對比本土品牌與國際品牌的運營數據時發現，本土品牌在獲客成本和客戶留存率兩個指標上已開始領先——這得益于他們對本地客群需求和消費習慣的深度理解，而這種理解是國際品牌難以在短期內復制的。

憑借租金突圍、供給創新與功能升級，中國高端服務式公寓已成長為核心賽道之一。房企、國企、國際與本土品牌的合力，推動其實現居住與資產價值的雙重提升。未來，隨消費升級與資產盤活需求釋放，它將持續迭代，為高凈值人群與投資者創造更多價值。對于高端服務式公寓的投資人和運營商而言，當前時點的核心問題不是“市場還有沒有空間”，而是“在房企、國企、國際品牌、本土品牌四類主體中，哪一種能力模型與自身的資源稟賦最匹配”——這也是澎潤基于對高端服務式公寓市場的系統研究所做的一個基本判斷。