廣東
最近，樂居君在視頻號刷到番禺廣場的路勁美的雋樾府，居然流入二手市場了？
賣點也很誘人：新規戶型、全新未住、按發票價出......該項目2023年底才開盤，最早于今年5月開始交付，也就是說業主收樓僅一個月，就急著賣房了。
其實，一交付就賣房，路勁美的雋樾府并不是個例。
樂居君留意到最近荔灣芳村板塊的保利和頌、中海浣花里5月份陸續交付，業主也是收樓即放盤。
更重要的是，以上提到的樓盤全都是廣州第一批“新規產品”！廣州二手房市場，會因為它們的“殺入”變天嗎？
相比起只出現在部分中介視頻號的“獨家”新規二手房，荔灣芳村板塊的中海浣花里、保利和頌二手房，已經明晃晃在貝殼網掛牌了。
比如中海浣花里，2023年底首次開盤，當時首推建面約71-108㎡，參考均價4.2-5.4萬元/㎡，使用率最高接近100%。
現在貝殼網上已經掛出來4套房源，單價4.2-5.1萬元/㎡，看似跟開盤價差不多，但其實是因為大戶型還沒有掛牌，從而拉低平均單價。
小區最便宜的一套房源，是建面約71㎡北向兩房，總價350萬元。
改戶型開盤總價在295-320萬元之間，加上兩年多供房的錢，業主也算是不賺不賠了。
同樣在2023年底開盤的保利和頌，貝殼網上也有一套房源。
小區開盤主推建面約72-87㎡兩房，整體使用率較高，在100%至113%之間，參考總價300-360萬元。
最低300萬元就能上車高使用率的白鵝潭新規盤，項目開盤即爆，第二天就只剩下低層和頂層幾套房可選了。
小區現在掛牌的二手房，是當時賣爆的建面約86㎡戶型，低樓層掛牌總價380萬元，而該戶型開盤總價360萬元起。
業主這個掛牌價，也是很保守了。
除了荔灣，樂居君還整理了全市部分已流入二手市場的新規產品。
這些房源大多在2023年底開盤，使用率在100%左右，屬于廣州第一批新規戶型。
它們掛牌的二手房源不多，一般這些業主收樓即放盤，主要有兩個原因：
一是投資客搶跑，避免后期壓力；
二是借勢一手網紅盤的余溫，縮短成交周期。
至于放盤價，也沒有想象中的高。
樂居君認為業主喊價保守的原因，大概是因為“前有強敵，后有追兵”。
對于舊規二手房而言，第一批新規產品使用率只是提高了不到20%，就是多了幾個飄窗，關鍵這些不能打掉的飄窗還特別討嫌。
但舊規二手房能放下的身段比第一批新規產品低多了，虧本賣房是常事，反觀第一批新規產品買入價格都不低，自然不可能割肉離場。
對于后來居上的超新規產品而言，第一批新規產品更加沒有競爭力了。
從2023年11月《廣州市建筑工程容積率計算辦法》發布以來，廣州的住宅得房率經歷了一場堪比超進化的迭代。
從最早的“新規”（陽臺占比由15%提升至20%、飄窗深度由60cm增加到80cm），到2024年“超新規”（試點四代宅，陽臺占比25-30%、空中花園占比40%不計容），再到2025年6月“新規收緊”（五大標準嚴打偷面積），短短不到兩年走完了好幾輪。
2024年的超新規產品，除了在得房率上碾壓第一代新規產品，價格也是更親民了。
比如2025年開盤的海珠桂悅東曉，開盤主推建面約84-121㎡產品，參考總價425萬元起，使用率干到130%。
同樣400來萬，你會買它還是白鵝潭的第一批新規二手房？
二手房業主真正要害怕的，是2025年那批超新規產品。
由于新規已經收緊，超新規產品流入二手市場后，也就成了“絕版二手房”。
從戶型代際差、戶型效率、價格倒掛三個維度看，超新規產品幾乎是“降維打擊”。
但理性看待，產品迭代是必然趨勢，二手房業主們也無需如臨大敵。
一方面，新規已經收緊，得房率回歸100-110%，那種140%的超新規成為歷史，絕版稀缺產品的存量有限；
另一方面，國企收儲精準托底小戶型，“穗八條”系列政策打通賣舊買新鏈條，讓置換通道重新轉動起來。
一二手市場本就是一條繩上的螞蚱，新產品的出現刺激購房熱情，新房的春天到來，二手房的春天也不會太遠。
在新規收緊+國企收儲+置換通道打通的政策組合拳下，廣州一二手市場有望重新進入平衡。
對二手房業主來說，與其焦慮產品代差，不如看清市場節奏，做出更理性的選擇。
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