北京買房：理清思路，購房建議1907

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

目前我家有兩套房產，一是01年拆遷時買的亦莊三居室，目前父母自住感覺良好，就是有些擔心學區溢價貶值的問題，而且因為是大戶型四居，所以感覺成為老破大了。二是07年我準備結婚時買的東四環華僑城，基本買在最高點，而且還基本沒住，所以這次主要想問這套房是否應該索性賣掉算了。

A：

1、亦莊的學區溢價不算高，而且您這又是四居室大戶型，那就應該更沒什么溢價了。這具體的讓當地中介給算算就行，應該沒多少。其他的我好像沒什么說的，猜不著哪個小區，但既然是父母住著滿意那就住著唄，其他的沒必要琢磨。

2、華僑城2007年買在最高點，那估計就是1.8萬左右的時候吧？第二年崩盤的時候就降到1.2萬了，暴跌30%。但應該是給了點兒補償吧？當時很多樓盤都給了，要不然維權的太多了。

既然是基本不住那就出租唄，是不是因為婚房裝修的太好而舍不得啊？如果既不自住，也不合適出租，那就賣掉唄，否則留著就沒意義了。

而且華僑城到目前為止的價格走勢不算太強，即便是按照2008年1.2萬最低價計算，到目前為止的價格也頂多算中等。主要是這種游樂園的旅游產業對房價沒幫助，南邊小武基遲遲不開發，東邊不僅有鐵道，而且王四營焦化廠一帶的保障房回遷房也太多，對板塊價值的提升幫助不大。

3、簡單就這情況吧，其他的我也說不出什么了。反正房子是用來住的，要不自己住，要不租給別人住，都不住那就甭留著了。而且地段和小區的優勢也不大，不如置換了。

僅供參考。

二

Q:

我也是想買房的窮北漂兒，常看你的回答，但非常討厭你的服務態度，人家不是北京人不了解北京樓市很正常，你就不可能好好說話嗎？為什么動不動就說不可能買不到，你有什么資格打擊年輕人的夢想？

我們錢少怎么了，就算買不起豪宅，難道不能抱有一絲希望嗎？這是很多人的理想，不是讓你為了體現優越感而打擊的，而且你真的優越嗎？你還是先補充點教養吧，說話不要太直接，回答問題的方式不是只有一種，那只會體現出粗魯。更不要動不動流露出看不起，看不起誰呢？

A：

1、看不起誰？在此之前我肯定沒看不起您，但以后就說不好了。

2、回答問題的方式確實有很多種，您或許喜歡彎彎繞兒的被哄著，但我認為最高效的則是有話直接說，從小老師和父母不都是這么要求的嗎？怎么就沒教養了？直接回答實際情況就叫粗魯了，那您真是彎彎的可愛啊。

3、錢多錢少都是自己的事兒，想不想買豪宅也是自己的事兒，跟外人無關。我只是列出北京樓市的現狀而已，這就打擊了您的理想了？那只能說您的理想很脆弱，自己也知道禁不起打擊。

4、您陳述的其實不是事實，而更多的都是情緒。所謂的別人在體現優越感就是如此，其實人家未必，但某些玻璃心的人聽到看到就是覺得被刺痛了。

很多人都認為別人是“缺什么才炫什么呢”。但其實未必，更多的是因為別人確實有，但并沒有炫。而您呢，正因為自己沒有，所以看別人什么言行都是在刺激自己。也就是說不是別人故意體現優越感，而是您實在沒有優越可以體現。

5、商業交易本來就是一手錢一手貨的交易，買不到就是買不到，這有什么不能說的嗎？打個比方，您拿著300分的高考成績，然后說想找個等同于985的大學，您覺得應該怎么回答啊？是說不可能呢，還是說回去再復習十年就有可能了。

或許您覺得第二種才合適，寧可相信忽悠也不愿意接受事實。但我懶的忽悠，也沒必要忽悠。

6、最后說一句，我這回答是免費的，談不上什么服務態度。您沒掏錢還想要服務好，白嫖都成習慣了吧？這年頭兒誰愿意伺候巨嬰啊。

僅供參考。

三

Q:

我家也是特殊情況，當年拆遷的時候沒買房，后來不讓買了，但戶口因為沒遷，所以孩子能在東城上學，但住的話只能在外邊租房，目前租在松榆里，如果買房的話這里合適嗎？

但說實話天天往返的孩子大人都累，可東城的房子都有溢價也沒必要買，所以挺別扭的。而且我們也申請過公租房，都太遠不合適，想問問還有其他的方法沒有。如果買的話我們最高能買300多萬的，但就是多貸款了。

A：

1、您家都能買300多萬的房了，那收入估計不低，還怎么申請公租房啊？

2、松榆里，沒什么不合適的啊。或者說從勁松到東四環之間的板塊都差不多，從投資角度不算強，但從居住角度來說性價比挺高的，至少是不低。房價跟北部相比確實漲的慢點兒，但這也是優勢所在，能用更少的資金得到相對高的居住體驗，房子本來就是用來住的。

3、既然孩子已經在東城上學，那就沒必要買學區房了。何況您的預算也不是很高，沒必要花溢價費，還是多考慮居住吧。

4、公租房我不懂，其他除了租房也沒什么辦法了。或者說還有換租的方式，也就是您買一套收益更高的房子，用租金在東城或附近租房，這樣接送方便，而且從經濟角度可以占學區房的便宜。

比如現在朝陽的老破小租金收益有能到2.5%的，以300萬來說每年能凈落7萬多。拿著這筆錢，在東城租老小區的話能租到價值500萬左右的，這就等于是占便宜了。

僅供參考。

四

Q:

我是想問市區老破小和郊區遠大新的問題，請問如何分析板塊產業的發展？如何判斷郊區新樓盤未來的價值？

A：

1、沃天，您這問題太空太大了，我沒法兒回答，也犯不上用假大空來忽悠。

2、我要建議就是甭琢磨這些虛無縹緲的了，還是考慮務實的居住問題吧，本來房子就是用來住的。

常規建議是既然有買遠大新的想法，那就多考察，然后再做決定。或者說您肯定是住慣了市區老破小了，那就必須親身體驗過遠大新之后再做選擇。

別拿去售樓處看房這幾次就當體驗了，這種短時間的感受未必真實。常規建議是在遠大新小區里或附近，租一套差不多品質和面積的住一段時間，幾個月就行，體驗一下天天往返是否能真的接受？

3、總之常規建議是注重居住體驗（不包括通勤），那就買新房，怎么都比二手的強。如果是注重保值的穩妥，那一般建議老破小，雖然占不到便宜，但換房時也多數不吃虧。至于什么板塊產業和未來價值就甭琢磨了，都是瞎蒙+等待，很虛幻的沒什么意義。

僅供參考。

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