北上深租金三連漲：海淀浦東南山憑什么領(lǐng)跑？

最近租房市場(chǎng)有個(gè)挺有意思的現(xiàn)象。中指研究院的數(shù)據(jù)一出來(lái)，大家發(fā)現(xiàn)5月份50個(gè)城市的住宅租金雖然還在跌，但跌幅只有0.11%，這可是近三年同期里摔得最輕的一次了。更扎眼的是，北京、上海、深圳的租金已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月往上躥，上海在4月和5月的漲幅都超過(guò)了0.5%，妥妥的全國(guó)領(lǐng)跑。天津也不聲不響地連續(xù)四個(gè)月平穩(wěn)上漲。算下來(lái)，今年前五個(gè)月，一線城市的平均租金終于結(jié)束了長(zhǎng)達(dá)兩年的調(diào)整，微漲了0.21%。你想想，核心城市的租金修復(fù)勢(shì)頭，那是明擺著的了。

不過(guò)，別光看平均數(shù)。市場(chǎng)里分化得厲害著呢。北上深這波“租金三連漲”，背后可不是所有地方都在漲。你打開(kāi)具體區(qū)域的數(shù)據(jù)，北京海淀、上海浦東、深圳南山這些核心板塊，租金漲幅輕輕松松就超過(guò)了1%，而遠(yuǎn)郊區(qū)縣呢？還在往下掉。說(shuō)句大白話，連租房都開(kāi)始“強(qiáng)者恒強(qiáng)”了。

先拿北京海淀來(lái)說(shuō)。中關(guān)村那一帶，多少科技公司扎堆？字節(jié)、百度、騰訊都在那有大樓，每天擠滿了寫(xiě)代碼的、做產(chǎn)品的。大家愿意住得近一點(diǎn)，省下通勤時(shí)間多睡會(huì)兒覺(jué)。加上這幾年互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)雖然調(diào)整過(guò)，但核心崗位的薪資依然能打，對(duì)租金的承受力擺在那。反觀北京的大興或者房山某些遠(yuǎn)郊地鐵還沒(méi)通到的板塊，房源空出來(lái)一掛就是倆月，房東只能降價(jià)。

上海浦東的陸家嘴就更典型了。金融從業(yè)者，搞投行的、做基金的，他們收入高，對(duì)居住品質(zhì)要求也高。浦東的聯(lián)洋、碧云這些國(guó)際社區(qū)，一套兩居室月租金漲個(gè)三五百塊錢(qián)，租客眉頭都不皺一下。再加上張江高科技園區(qū)的程序員們也在往周邊擠，人口密度一上來(lái)，租金自然硬氣。而奉賢、金山那些地方，缺少大型產(chǎn)業(yè)支撐，年輕人都不愿意去，租金只能趴在地上。

深圳南山的劇本差不多。科技園里騰訊、中興、大疆的工位密密麻麻，每天早晚高峰，地鐵1號(hào)線和11號(hào)線能把人擠成照片。有意思的是，深圳地鐵11號(hào)線沿線的房子，租金抗跌性特別強(qiáng)。從南山到寶安中心，只要地鐵能半小時(shí)內(nèi)到科技園，房東就敢報(bào)高價(jià)。而那些離地鐵站超過(guò)兩公里、又沒(méi)有公交接駁的遠(yuǎn)郊樓盤(pán)，比如坪山某些新小區(qū)，租金已經(jīng)連跌了半年。

說(shuō)實(shí)話，咱們可以琢磨出一個(gè)簡(jiǎn)單的“租金抗跌性評(píng)估模型”。三個(gè)核心指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)聚集度、人口密度、交通便利性。產(chǎn)業(yè)強(qiáng)，高收入人群多，租金有支撐；人口密，搶房源的人多，房東不愁租；交通好，通勤時(shí)間短，哪怕遠(yuǎn)一點(diǎn)也有人買(mǎi)單。反過(guò)來(lái)，三個(gè)指標(biāo)里缺兩個(gè)，租金就懸了。

拿這個(gè)模型往下一季度套，有幾個(gè)熱門(mén)板塊值得盯著。北京海淀的上地、西二旗，周邊軟件園二期還在擴(kuò)建，新一批大廠員工即將涌入。上海浦東的前灘、張江，前灘的寫(xiě)字樓入住率越來(lái)越高，張江科學(xué)城又有擴(kuò)區(qū)計(jì)劃。深圳的寶安中心、西麗留仙洞，11號(hào)線和13號(hào)線帶來(lái)的通勤紅利還沒(méi)釋放完。這幾個(gè)地方，6月份傳統(tǒng)畢業(yè)旺季一來(lái)，租金大概率還得往上拱一拱。

當(dāng)然，二線及以下城市的日子就沒(méi)這么好過(guò)了。武漢、鄭州、成都的一些非核心區(qū)，空置率還在爬升。有網(wǎng)友開(kāi)玩笑說(shuō)“一線城市連呼吸都貴”，話雖然糙，但理不糙。北上深的核心區(qū)域就像吸鐵石，把人和錢(qián)都吸過(guò)去了。專家也說(shuō)了，6月旺季可能會(huì)進(jìn)一步推高核心城市租金，得趕緊加強(qiáng)租房保障政策，不然剛畢業(yè)的年輕人真要喘不過(guò)氣了。

說(shuō)到底，租金三連漲這件事，表面看是數(shù)字，背后全是產(chǎn)業(yè)和人口的博弈。你住在哪個(gè)板塊，你的租金是漲是跌，早就在你每天上班擠哪條地鐵、你鄰居在哪家公司上班的那一刻就定好了。