北京買(mǎi)房：理清思路，購(gòu)房建議1910

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在朝陽(yáng)北四環(huán)有一套老破小60平的，中介估價(jià)360萬(wàn)，目前租金是7500，還有四個(gè)月到期。中介勸我賣(mài)掉，添錢(qián)換到旁邊的千鶴家園，因?yàn)橛幸惶追楷F(xiàn)在106平兩居室才賣(mài)550萬(wàn)，我看了價(jià)格確實(shí)還可以，租金的話能保證每個(gè)月1萬(wàn)。

但我算賬感覺(jué)租金利潤(rùn)好像差不多，您覺(jué)得有必要換成這種房齡新的商品房嗎？主要是千鶴家園是商住兩用的，將來(lái)萬(wàn)一租房居住的房租下跌還可以租給經(jīng)商的，這樣保值性是不是好些？因?yàn)槲壹椰F(xiàn)在這套老破小前兩年能租8000呢，現(xiàn)在已經(jīng)跌了500了。

A：

1、這中介可有點(diǎn)兒損，為了業(yè)績(jī)也是沒(méi)誰(shuí)了。或者說(shuō)雖然算不上坑人吧，但這方案肯定是對(duì)您沒(méi)什么好處，而他卻掙了兩份業(yè)績(jī)。

2、千鶴家園，老牌兒的商務(wù)公寓了，現(xiàn)在可以算大戶(hù)型商住公寓吧，只不過(guò)土地產(chǎn)權(quán)是70年的。總價(jià)550租金1萬(wàn)，租售比550，毛租金收益率是2.2%，確實(shí)不低了。

但這種帶電梯商品房的物業(yè)費(fèi)肯定比老破小高啊，至少2塊錢(qián)一平吧，而老破小一般也就5毛錢(qián)。也就是說(shuō)，就算兩套房的租金收益相等，您每平米每個(gè)月都要多支出1.5的成本，每年18。雖然錢(qián)不多，但也是減少了收益啊。我應(yīng)該說(shuō)明白了吧？

3、然后是保值性，也就是房?jī)r(jià)走勢(shì)。咱都不說(shuō)千鶴家園最早多少錢(qián)一平了，只講個(gè)名人的案例吧。有個(gè)老戲骨叫“方子哥”的，演過(guò)好多戲呢。

應(yīng)該是2012年前后，老方給兒子準(zhǔn)備婚房，于是從某個(gè)飯館女老板手里買(mǎi)了千鶴家園的房，結(jié)果被騙了。當(dāng)時(shí)一套三居室400萬(wàn)，單價(jià)2.5萬(wàn)左右。

不管這案子了，當(dāng)時(shí)千鶴家園還算比較新，否則人家著名演員不會(huì)給兒子當(dāng)婚房。同時(shí)期周邊老破小的房?jī)r(jià)也就是2萬(wàn)左右吧，肯定比千鶴家園便宜的多。

那今天的房?jī)r(jià)呢，千鶴家園106平550萬(wàn)，單價(jià)5萬(wàn)多點(diǎn)兒，而您這套房卻單價(jià)6萬(wàn)了，您覺(jué)得哪邊的價(jià)格走勢(shì)更好？為什么？

4、原因除了千鶴家園的戶(hù)型大+塔樓密度高之外，就是因?yàn)檗k公的多了。聽(tīng)說(shuō)是治理過(guò)不少次了，但應(yīng)該是沒(méi)杜絕，也實(shí)在不好管。所以這商住兩用可以說(shuō)算優(yōu)勢(shì)，出租更靈活，但從居住角度也是劣勢(shì)啊，有幾家愿意鄰居是辦公的？

5、另外一點(diǎn)，住宅的房租下跌，大多數(shù)都是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)期，普通人的平均收入下降+離開(kāi)大城市回老家的增多+來(lái)北京的也不好找到高薪工作，所以租金才上不去。也就是說(shuō)，住宅租金從來(lái)都是與平均收入強(qiáng)相關(guān)的。

而公寓+寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金，也是和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)相關(guān)的啊，而且還疊加一個(gè)供需的原因。住宅市場(chǎng)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有飽和的，但北京的寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻早就供大于求了。您因?yàn)橹爸魂P(guān)注了住宅租金跌了500塊，但沒(méi)看到寫(xiě)字樓市場(chǎng)跌的更多。反正soho這類(lèi)公寓，前幾年經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候6塊錢(qián)一平很正常，現(xiàn)在3塊多錢(qián)的都有的是，跌的比住宅租金狠多了。

6、簡(jiǎn)單就這情況吧，我認(rèn)為是這種換房方案不合適。老破小雖然在流動(dòng)性上不占優(yōu)，也就是不好賣(mài)，但大戶(hù)型公寓也不好賣(mài)啊，否則能價(jià)格走勢(shì)弱+這么便宜嗎？

老破小在行情期間肯定不會(huì)領(lǐng)漲，但公寓也不可能啊。而且老破小過(guò)些年還有可能原拆原建，至少是有政府給維護(hù)的可能，公寓誰(shuí)管維護(hù)+重建啊？反正難度大的多。

總之我建議是要么就甭折騰了，老破小雖然各項(xiàng)不占優(yōu)，但房租收益相對(duì)高，而且價(jià)格走勢(shì)肯定不吃虧，成熟板塊必定是跟隨大盤(pán)。而公寓則更不占優(yōu)，換做我是不折騰的。

僅供參考。

二

Q:

我們現(xiàn)在面臨是否賣(mài)掉北京房子的選擇問(wèn)題，因?yàn)槲依瞎呀?jīng)被裁一年多了，他是做設(shè)計(jì)的，散兵游勇能接到的都是散碎銀兩，根本不夠每個(gè)月一萬(wàn)多的月供。我是民企文職，收入勉強(qiáng)應(yīng)付孩子費(fèi)用和一半生活費(fèi)，所以這一年多支持月供的都是之前的存款。可如果大環(huán)境不轉(zhuǎn)好，我們的存款將在一年內(nèi)耗盡，到時(shí)候再?zèng)Q定是否賣(mài)房將會(huì)更被動(dòng)。

房子的具體地點(diǎn)在大興西紅門(mén)的星光公寓，當(dāng)時(shí)買(mǎi)在了高點(diǎn)，現(xiàn)在至少賠了大幾十萬(wàn)，而且這里因?yàn)楦鞣N原因?qū)е路績(jī)r(jià)才2萬(wàn)多，又是大戶(hù)型所以很不好賣(mài)。

想聽(tīng)聽(tīng)您的建議，我們是應(yīng)該留著這套房再堅(jiān)持一下，還是索性賣(mài)掉租房住？但我們的選擇最多必須在半年內(nèi)解決，不敢再拖了。

A：

1、您的意思是要留出半年的成交周期是吧？所以才必須半年內(nèi)下決定。但這種宏觀經(jīng)濟(jì)我哪兒敢預(yù)測(cè)啊，而且就算大環(huán)境實(shí)現(xiàn)預(yù)期轉(zhuǎn)好了，萬(wàn)一沒(méi)輪到哪個(gè)具體行業(yè)呢？那就仍然是不能擺脫窘境了。

2、簡(jiǎn)單說(shuō)吧，如果是我，那會(huì)近期就把星光公寓這套房掛牌，是否快速成交未必，但我是肯定不會(huì)長(zhǎng)期留著的。賣(mài)房后我會(huì)換套小戶(hù)型，哪怕偏遠(yuǎn)點(diǎn)兒也能滿(mǎn)足自住的。當(dāng)然如果有高息穩(wěn)妥的理財(cái)渠道也可以，用收益來(lái)支付租金。

3、之所以我沒(méi)考慮大環(huán)境，是因?yàn)樾枪夤⑦@種產(chǎn)品是很典型的自住為主，投資性相對(duì)很弱，否則也不會(huì)現(xiàn)在的價(jià)格，比周邊老破小還低一大塊呢。要知道這里早期是西紅門(mén)房?jī)r(jià)最高的，幾乎等同于東三環(huán)北四環(huán)。

而且這小區(qū)在我印象中，這里當(dāng)年是有“買(mǎi)房送戶(hù)口”指標(biāo)的，可即便有這種利好也不太好賣(mài)。或者說(shuō)就因?yàn)椴缓觅u(mài)，所以才申請(qǐng)到的京戶(hù)指標(biāo)。

簡(jiǎn)單說(shuō)吧，這種產(chǎn)品在全北京的價(jià)格走勢(shì)都不太好，連拉平大盤(pán)的都沒(méi)有，無(wú)論在哪個(gè)地段兒。所以即便留著也就是純自住，其他方面的意義都不大。

4、簡(jiǎn)單就是這情況吧，其他的我不敢多說(shuō)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境更是不敢預(yù)測(cè)。只能說(shuō)如果是我的話會(huì)先考慮降低風(fēng)險(xiǎn)，然后出掉保值不占優(yōu)的房子，但賣(mài)房后再如何選擇就得自己考慮了。

僅供參考。

三

Q:

家庭情況，2孩子，老大28年小學(xué)入學(xué)需求，我們現(xiàn)在想一居置換兩居。目前東城有一套21年貸款購(gòu)買(mǎi)的，綠景苑54平4層?xùn)|南向一居，現(xiàn)在想置換到西城的，車(chē)站西街9號(hào)院（目前了解中）。目前東城的中介知道我們有賣(mài)房的想法了，但是具體開(kāi)始操作有點(diǎn)茫然。

1、東城房子掛牌價(jià)建議多少？

2、東城上車(chē)房置換西城上車(chē)房，到底是否有必要？雖然正在這樣籌劃，但是還是想聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)業(yè)人員的想法。

A：

1、掛牌價(jià)，這只有當(dāng)?shù)刂薪槭煜ば星椋业慕ㄗh屬于瞎猜，沒(méi)用的。

2、東城換西城，那先看孩子的天分了。如果非常高那就很有必要，因?yàn)槲鞒怯邪松侔怂兀壳爸会槍?duì)具備西城戶(hù)籍+學(xué)籍的孩子。另外西城的清北數(shù)量也明顯高于東城，雞娃氛圍則不弱于海淀，這對(duì)天分高的孩子來(lái)說(shuō)是更友好的。

但如果是普娃的話其實(shí)在哪兒都差不多。大多數(shù)孩子是只要不懈怠，那無(wú)論在東西海哪個(gè)區(qū)，或者是其他行政區(qū)，雖然上的學(xué)校排名會(huì)不同，但最終高考的結(jié)果都差不多。能考上211的，即便是在郊區(qū)也一樣，因?yàn)橥瑯幽艿玫胶觅Y源。只能上民辦的即便在海淀也是如此，東西海每年考不上普高的都有的是。

3、所以常規(guī)建議是，孩子五歲之后可以去做個(gè)智商測(cè)試，如果很高那就應(yīng)該得到最好的資源，如果普通的話那就看自己了。好幾個(gè)三甲醫(yī)院都能做，幾百塊錢(qián)吧。

4、另外從房子的溢價(jià)比例來(lái)說(shuō)，東西城基本差不多，但您是一居換二居，所以溢價(jià)率有可能降低一些，算是優(yōu)勢(shì)。

不過(guò)您看的是西城廣外學(xué)區(qū)，從排名來(lái)講是弱于東城龍?bào)w的。當(dāng)然9號(hào)院對(duì)口的是實(shí)驗(yàn)二小廣外，從學(xué)校來(lái)講并不弱，只是中學(xué)不確定而已。

5、總之換不換的只能家長(zhǎng)自己決定，我只能是列出這些情況供參考。

僅供參考。

四

Q:

我家兒子和媳婦工作都在西四環(huán)附近。他們想買(mǎi)一套剛需自住房。總預(yù)算550左右。房子最好離301醫(yī)學(xué)中心近一些，暫時(shí)可以不考慮學(xué)區(qū)，您能推薦一些性?xún)r(jià)比高的小區(qū)嗎？能夠比較保值的。另外步梯和電梯哪個(gè)更好些？

A：

1、離301近+不考慮學(xué)區(qū)，那就是南邊的豐臺(tái)區(qū)了，蓮石路和鐵道以南。因?yàn)槎疾凰銓W(xué)區(qū)房，房?jī)r(jià)中也就沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，自然性?xún)r(jià)比高了。

性?xún)r(jià)比最高的一般是老小區(qū)，尤其是不帶電梯的小板樓，所以公攤小得房率高。其次是帶電梯的，雖然公攤多點(diǎn)兒但都是緊湊戶(hù)型，所以居住角度的性?xún)r(jià)比也高。

如果考慮老公房那就沒(méi)必要太關(guān)注哪個(gè)小區(qū)了，而是直接比較房源吧。多看房，每套房都算算租售比，也就是用總價(jià)除以預(yù)估租金（讓中介評(píng)估），在同等房源條件下，哪個(gè)數(shù)值低就意味著性?xún)r(jià)比高。注意得是同等條件。

2、比較保值這看注重哪方面吧。如果是注重價(jià)格走勢(shì)和流動(dòng)性，也就是能領(lǐng)漲和好賣(mài)的，那首選品質(zhì)高的商品房。但因?yàn)榈囟蝺汉皖A(yù)算的原因，所以看緊湊戶(hù)型為主的小區(qū)更合適。比如小屯大井的那幾個(gè)次新小區(qū)，萬(wàn)科的為主。

另外如果是注重穩(wěn)定，十年以上的長(zhǎng)期跟隨大盤(pán)，那就是俗稱(chēng)老破小的。因?yàn)榻ㄖr(jià)值已經(jīng)基本歸零，房?jī)r(jià)中所體現(xiàn)的基本都是地段兒價(jià)值，所以肯定是跟隨大盤(pán)漲跌，畢竟本身就是大盤(pán)的最基礎(chǔ)組成部分。

3、居住+流動(dòng)性角度肯定是電梯房了，老破小高樓層的根本不好賣(mài)，頂樓的甚至算硬傷。但長(zhǎng)期保值和性?xún)r(jià)比角度就是步梯房的中間樓層了，金三銀四。

僅供參考。

五

Q:

小井的保利欣苑希望您點(diǎn)評(píng)一下，感覺(jué)小區(qū)還不錯(cuò)，兩居室400多萬(wàn)也能接受，就是不知道未來(lái)的保值情況如何？另外東邊的新房是什么小區(qū)啊？是不是公產(chǎn)房？

A：

1、保利欣苑，普通的商品房小區(qū)吧。優(yōu)勢(shì)是地段兒的公路交通方便，小區(qū)的綠化應(yīng)該是不錯(cuò)的，近幾年我沒(méi)去過(guò)，應(yīng)該維護(hù)的還行吧。其他的也沒(méi)什么可說(shuō)的了，就是普通的商品房小區(qū)，勉強(qiáng)算次新房。

劣勢(shì)主要就是小區(qū)規(guī)模小點(diǎn)兒，一共也就幾百戶(hù)吧。這種小區(qū)時(shí)間長(zhǎng)了都有可能因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)總量少而不太好維護(hù)，有可能影響到保值。其他沒(méi)什么了，離地鐵遠(yuǎn)點(diǎn)兒不算劣勢(shì)。

2、未來(lái)的保值情況，大概率還跟之前的差不多吧，最好成績(jī)能跟上北京大盤(pán)。或者這么說(shuō)吧，如果這小區(qū)放到周邊商品房多的板塊，那價(jià)格至少提升15%。

但就因?yàn)橹苓叺睦瞎啃^(qū)多，特意到這里來(lái)看商品房的買(mǎi)家就相對(duì)少，多少都影響了價(jià)格，在理論上這種小區(qū)和地段兒形成了“錯(cuò)配”。所以自住為主吧，其他的期望值別太高。

3、東邊的新房？可能您說(shuō)的是“統(tǒng)建房”吧，部隊(duì)系統(tǒng)的，這地段兒應(yīng)該是高級(jí)別的福利房小區(qū)。蓋完好幾年了好像也沒(méi)入住，具體的我也不知道，沒(méi)必要打聽(tīng)。

另外旁邊的潤(rùn)園小區(qū)也是海軍宿舍區(qū)，甚至說(shuō)保利欣苑的原址就是“海軍大院”，是海軍干休所，后來(lái)辦理了置換手續(xù)才由保利開(kāi)發(fā)的。保利現(xiàn)在是央企，過(guò)去曾經(jīng)是總參的軍企，名字是“保衛(wèi)勝利”的意思。

4、總之保利欣苑是不錯(cuò)的小區(qū)，地段兒的交通和配套都還行，只是規(guī)模小點(diǎn)兒，時(shí)間長(zhǎng)了物業(yè)有可能不給力。另外周邊的商品房小區(qū)太少，影響了看房規(guī)模，所以多考慮自住吧，房子本來(lái)就是用來(lái)住的。

僅供參考。

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