數據冷售樓部熱？西安樓市真實分化比你想的嚴重！

很多時候，房地產市場的變化就在一瞬間，上周我們（公眾號：四海為家）先提到新項目亮相速度明顯加快，可能很多人還沒回過神兒，緊接著這些亮相的項目已經開始紛紛準備首開。

對于近期在西安有購房需求的朋友們來講，可能看數據覺得表現一般，但實際到售樓部一看咋感覺又不一樣？到底咋回事兒？其實我們一再告訴大家，買房這件事兒，線上摸底線下實看缺一不可，而在線下看房之前，提前關注四海為家，更有利于幫助大家先摸底一波市場行情，也就更有助于大家進行置業選擇。

新房市場穩中有變

供應放緩亮相加快

雖然暫時6月還沒過半，但從價格公示和銷售數據來看，熱度明顯給到了新盤，從5月的最后一周一直到6月上半月，曲江、經開、新城、港務、蓮湖、航天等多個板塊都迎來了新盤的價格公示。

我們（公眾號：四海為家）也制作出了近期新盤量和去年同期對比，確實新盤亮相加速，對購房者們來講都是一件益事，而這必然也讓一部分人覺得機會來了。

不過市場從不會按照簡單的預期運行，于是能發現最近西安樓市雖然新盤亮相加快但供應還是有所放緩，整體平穩之下價格走勢和面積走勢，已經呈現出肉眼可見的調整，這點需要引起買房人的注意。

同時我們也要提醒，這些變化不是偶然出現的波動，而是當前市場供需結構調整的直接體現，也正在悄悄改變不同板塊和不同產品的價值排序。

先來看價格方面，從銷售價和成交價對比來看，依舊有不小的差異，根據一年多以來西安新房銷售&成交價對比來看，雖然整體備案均價已經達到20449元/㎡，但實際成交均價16248元/㎡還是相對能讓人接受，尤其是部分城市更新片區，雖然價格看似嚇人但是整體的成交價格還是在被認可的范圍內。

最新數據來看，現階段銷售價的9折可能已經成為常態，結合價格之外的其他優惠贈送等購房利好，性價比可能會更高。

不過也并不是所有板塊都是如此，港務、浐灞、曲江這類價值相對堅挺的片區，在保證產品品質不斷迭代的同時，價格的穩定性要更強一些。此外城市更新片區因為產品優勢較高再加上主城資源相對豐富，整體成交價和銷售價都呈現出相對上揚的趨勢，平均保持在銷售價1.7萬元/㎡左右。

再看大家關注的面積，此前我們（公眾號：四海為家）針對新房供應面積的一年多變化進行了統計，主力面積已經從140-150㎡轉向120-130㎡。

而結合最新西安成交房源面積來看，首改成為市場主力這個趨勢還在繼續，整個5月西安主力成交面積段120-130㎡，結合面積段總價段交叉來看，面積110-130㎡、總價150-200w產品最為暢銷。

丨圖源：普睿數智·克而瑞

總結原因不難看出，一個是得房率的增高讓原本有中等面積預算的人能夠享受到更大的生活面積，另一個就是需求之下房企們也在這個面積段內打造出更有吸引力的產品，激活買家的購買欲。

5個新盤即將首開

最低均價1.55萬元/㎡

很明顯，市場正在從數據端完成一場無聲的價值重估，價格普遍讓利，核心與主城更新片區價格穩定，首改也成為絕對主力。而實際上在6月集中亮相的新盤中，也能很明顯看到這點。

6月初至今，西安主城共計進行了13盤次1679套房源的價格公示，其中5個新盤首次放價，共計945套房源，整體均價19222元/㎡。

回到5個項目本身來看，曲江久違上新，并且這次是98㎡起步，此前誰能想到曲江還有100㎡左右的項目？當然這個面積段大概率是變異戶型，不過整體來看兩個項目主力戶型分別是125-169㎡（中鐵閱筠府）和，這個面積起步還是很令人心動的。

值得注意的是中鐵閱筠府，作為曲江首個全系挑空的四代宅，建面約125㎡和139㎡做到了臥室挑空，建面約169㎡更是客廳挑空，而這也是目前西安200㎡以內的唯一。無論是普通置換還是主流改善亦或者高端改善，都能覆蓋；再加上戶型的全景艙設計、超大采光面等等，每個戶型都是驚喜度拉滿的節奏。

友好的購入門檻和迭代創新的組合，再加上曲江核心地段與央企背書，也讓中鐵閱筠府未開先火，上周我們踩盤過程中也看到了很多意向購房者到訪，從項目釋放的信息來看預計13號也就是后天就會首開，如果感興趣這兩天可要抓緊時間到項目了解登記，小心錯過首開這個性價比機會。

想要了解項目更多信息，也可以預約下方直播，明天中午1點，海哥和大家相約直播間，聊聊曲江“新面孔”的選擇邏輯。

除了熱度滿滿的曲江，幸福林帶最近小區也是釋放出價格，作為準現房小區，它也是幸福開發打造出的城市更新人居范本，最低1.45萬元/㎡，還是改善類的150㎡左右戶型，對于想在城東置業的朋友來講是個機會。

整體來看，市場用實際行動告訴我們：沒有很多人想象中的大跌也并沒有暴漲，而是越來越精準的價值分化。從數據看起來市場表層波瀾不驚，但售樓部里卻暗流涌動。

對于真正有自住需求的朋友，我們給出三條最實在的建議，幫你避開坑。

第一，備案價可以參考，但成交價才是硬道理?，F在整體9折已經成為市場共識，但也要記住，不是所有板塊都能砍價，港務、浐灞、曲江等核心價值區的價格依然堅挺，盲目追求低價反而容易踩坑。

第二，首改時代已經全面到來，別再盲目追求大面積?，F在買房，"夠用且好用"比"越大越好" 更重要。

第三，新盤首開永遠擁有高性價比。尤其是像中鐵閱筠府這樣的標桿項目，首開價格往往是整個銷售周期的最低點。錯過首開，不僅可能面臨價格上漲，好樓層好戶型也會被搶光。

最后再強調一遍：買房從來不是一件只看數據就能決定的事。在做出最終決定之前，先關注四海為家，我們會第一時間為你帶來最準確的市場信息和最客觀的樓盤分析，幫你在復雜的市場中做出最正確的選擇。

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