北京買房：理清思路，購房建議1913

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我還要探討一下，您說“自住買自己喜歡的，保值才買大眾喜歡的”，但我把城花這幾套房的圖片和視頻給身邊很多人看了，所有人都說喜歡，這可以說明大眾喜歡了吧？但您怎么還說保值角度不強呢？

A：

1、這怎么說呢？只能說人性是復雜的，很多時候嘴里說的和下手干的不一樣，可以說是言行不一，但實際上是理想和現實的沖突。

2、打個不恰當的比方吧。男人都好色，永遠喜歡18歲的窈窕淑女，更喜歡胸大無腦的。但如果讓他們挑老婆，大多數就選擇外貌身材都普通的了，精致美女在婚戀市場上并不真的受追捧。

別墅其實也是這種情況。沒人不喜歡大房子，但這是理想，真等讓他們掏錢的時候就未必愿意出高價了。很多人會以“用不上，打掃辛苦，沒必要”等各種理由拒絕大戶型，而商品價格是由供需關系決定的，所以這種大戶型的價格走勢才不太強。

另外有一句話是“丑妻近地家中寶”，“近地”用在房子上就是地段兒更重要，人們選房首先喜歡的是地段兒內的配套價值。

3、總之我還是這話，小區和戶型肯定是不錯的，居住的性價比在別墅中也不錯，所以您還是多考慮居住吧，其他的沒必要太糾結。

僅供參考。

二

Q:

我替女兒咨詢北京買房事宜：目前無京戶，理論上三年內落戶，但社保已有購房資格。預算首付200-300萬，貸款不準備用公積金，因為太少，商貸部分也是200-300萬。

工作地點西三環**大廈，不考慮學區但希望海淀區，也就是想買沒溢價的房子，兩居室面積稍大些的。如果離單位近就不考慮地鐵了，遠點的話必須地鐵上蓋。請問我們的方案有什么需要調整的嗎？

A：

1、調整？那最好先再確定一下預算吧，因為兩個都是200-300萬，那總價就是400-600萬了，200萬價差至少是一間臥室了，所以要不就是確定500萬左右吧，這樣中介也好找房。

2、**大廈，那您女兒是*央企系統的吧？如果是的話就是公積金國管，優勢是一般有個幾年時間就能貸滿，就算起步也是70萬。而如果將來換房時是二貸資格，那最高額度就得減半了。

所以我建議是能用盡量吧，要不換房時如果政策不友好，有可能也是浪費了首貸資格。

3、不考慮學區但希望海淀區，想買沒溢價的。只能說有可能吧，但前提是多看房+多算賬，要不然不好找到。但這種房一般都對付款方式有要求，全款的比較多，也就是業主著急用錢才降價的。所以別把這項當必選項吧，只能是看運氣。

4、其他我沒什么建議調整的了。我要建議就是可以先看石景山的，畢竟還沒結婚，等用上學區至少七八年呢，沒必要現在跟學區房較勁。

僅供參考。

三

Q:

現在兩邊房子的利弊其實我們很清楚了，但困難的是無法選擇啊！我們只是普通的北漂夫妻，沒買過房子，實在不敢輕易做決定。

Ps：不是我們逼您，也不用承擔責任，而是我們想尋求幫助。我們來北京十多年了，小鎮做題家為了買房徹底掏空了家底，實在輸不起的。

A：

1、您不敢輕易做決定，那別人就更不敢替您做了，這誰也幫不上忙啊？您找我問了好幾次了，我能說的也都說了，實在沒什么可說的了。

2、反正兩邊地段兒的優劣勢都明顯，幾套房源的優劣也明顯，簡單說就是市區老破小vs郊區遠大新，怎么選擇只能看自己，別人幫不上忙。您說的是不用別人承擔責任，但我也不愿惹麻煩，外人不可能幫忙出太多主意的。

3、而且我沒說您逼誰，只是說逼也沒用，自己的事情只能自己決定，別人沒義務幫忙。

4、談不上輸的起輸不起的，房子是用來住的，就算價格走勢弱于大盤，那也是能滿足自住的。這其實就跟選擇城市一樣，在小城市或許掙的沒北京多，但消費也低，怎么都是生活。或者跟找工作似的，無所謂是否入錯行的，能養家糊口就得了。

5、總之我幫不上忙了，我能做到的只是列出各種情況，選擇多自由還是您自己保留吧。

僅供參考。

四

Q:

本人剛需買房，想買個兩居就可以，首付100w，希望壓力別大，您覺得如果在東邊的話哪個地段合適？要求是地鐵一碗湯，小區不超10年，其他要求不高，學區中等偏上就可以，但孩子已經中班，所以對教育還是很關注的，而且也考慮到好學區才能支撐保值，所以希望盡量好。

A：

1、壓力是自己的感受，這外人不敢建議。而且我也不知道您收入，所以預算還是自己計算吧。

2、100萬首付的兩居，那東邊的話肯定是通州啊。要不就是朝陽的六號線沿線，比如草房周邊的幾個小區也還不錯，看自己是否喜歡了。

畢竟您的房齡要求是10年，那全北京近十年來可沒多少小區，東邊的更少。再加上要求地鐵一碗湯，那就是一公里之內吧，這能選擇的實在不多，我幫不上忙。

3、您對學區的要求也高了，如果是指在北京中等偏上，那基本都是學區房，您300多萬的預算是不好買到兩居室的。另外也建議考慮好學區溢價的保值，畢竟今年起就進入入學人數低谷期了，至少延續到2032年。

4、總之，您要不還是再考慮一下吧，現在的要求偏高了，幾乎不可能實現。

僅供參考。

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