謝逸楓：房?jī)r(jià)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化特征，一線城市率先觸底

文/謝逸楓

6月16日，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.2%（1月下跌0.37%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.2%，跌幅與4月持平，表明房?jī)r(jià)未止跌回穩(wěn)，見(jiàn)底基礎(chǔ)不牢固，處于筑底調(diào)整階段，離觸底仍需時(shí)間。

5月環(huán)比指標(biāo)下跌0.2%，連續(xù)3個(gè)月持平，標(biāo)志著房?jī)r(jià)正式磨底的止跌回穩(wěn)關(guān)鍵階段，這不是房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已來(lái)，僅僅是結(jié)構(gòu)性的波動(dòng)，處下跌探底的調(diào)整階段。70城房?jī)r(jià)呈現(xiàn)一線城市回暖，二線城市收窄，三四線城市下跌的市場(chǎng)格局。

值得注意的是房?jī)r(jià)在好房子、豪宅的沖擊下，已經(jīng)喪失市場(chǎng)的價(jià)格真實(shí)信號(hào)，70城或者一線城市無(wú)法代替全國(guó)房?jī)r(jià)的變化，一線城市無(wú)法代替70城房?jī)r(jià)的變化，一個(gè)或幾個(gè)城市無(wú)法代替一線城市或二線城市的變化。

最真實(shí)的房?jī)r(jià)變化，就是一房一價(jià)，而一盤一價(jià)，一板一價(jià)，一區(qū)一價(jià)，一市一價(jià)都是變化的，不管是70城房?jī)r(jià)，或一線城市房?jī)r(jià)，都存在分化、結(jié)構(gòu)性的變化，甚至城市之間、區(qū)之間、板塊、樓盤之間都存在分化、結(jié)構(gòu)性的變化。

5月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.2%，跌幅與上月持平，同比下跌3.6%，比上月收窄0.1%；二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.3%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%，同比下降5.9%，比上月收窄0.3%，總體房?jī)r(jià)延續(xù)下跌形勢(shì)不變，呈現(xiàn)邊際改善走勢(shì)。

5月70城房?jī)r(jià)來(lái)看，新建商品住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，跌幅與上月持平，表明房?jī)r(jià)未止跌回穩(wěn)，延續(xù)下跌筑底的調(diào)整階段，透露出房?jī)r(jià)正在筑底的邊際回暖跡象，也反映出市場(chǎng)供應(yīng)和購(gòu)房需求結(jié)構(gòu)性、量?jī)r(jià)改善的趨勢(shì)。

5月部分核心城市核心區(qū)域呈現(xiàn)出筑底回暖、由負(fù)轉(zhuǎn)正的態(tài)勢(shì)，正處于從點(diǎn)狀復(fù)蘇向片狀復(fù)蘇過(guò)渡的關(guān)鍵階段。一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比、二手房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲，而新房、二手房環(huán)比上漲城市數(shù)量增加2個(gè)、減少2個(gè)。

前5月全國(guó)房?jī)r(jià)來(lái)看，1月-5月商品房銷售均價(jià)9376元/平方米，同比下降3.0%（前4月下降4.9%），環(huán)比上漲2.9%（前四月上漲3.0%）。單月來(lái)看，5月商品銷售均價(jià)10501元/平方米，環(huán)比上漲4.9%，同比上漲4.5%，持續(xù)邊際企穩(wěn)。

5月一線城市新房、二手房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲，不是標(biāo)志著全國(guó)樓市下降通道基本結(jié)束，也不是意味著房?jī)r(jià)存在大漲、大跌，更加不是代表著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已到。所以，大家對(duì)房?jī)r(jià)存在誤解。一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)上漲3個(gè)月，真相是結(jié)構(gòu)性上漲。

假如剔除掉成交的好房子、豪宅和高價(jià)房樓盤，3月、4月、5月一線城市新房、二手房的房?jī)r(jià)將是下跌的，不是上漲的。表面看是連續(xù)3個(gè)月房?jī)r(jià)上漲，實(shí)際上是結(jié)構(gòu)性帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，所以，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)存在失去市場(chǎng)真實(shí)的信號(hào)。

房?jī)r(jià)未止跌回穩(wěn)，出現(xiàn)跌跌不休，跌幅反反復(fù)復(fù)的背后，原因是短期內(nèi)政策無(wú)法熨平市場(chǎng)供需關(guān)系波動(dòng)，政策持續(xù)力不強(qiáng)，效果斷斷續(xù)續(xù)，庫(kù)存去化緩慢。去年四季度銷售正增長(zhǎng)的復(fù)蘇未能延續(xù)。因此，未來(lái)需要加大救市和執(zhí)行力度。

5月70城新房?jī)r(jià)格還是二手房?jī)r(jià)格環(huán)比，均出現(xiàn)跌幅持平的態(tài)勢(shì)，前5月全國(guó)房?jī)r(jià)同比跌幅收窄，說(shuō)明房?jī)r(jià)止跌呈現(xiàn)邊際改善效應(yīng)。70城房?jī)r(jià)持平、一線城市新房和二手房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲背后，主要是分化結(jié)構(gòu)性上漲，短期政策變化體現(xiàn)。

筆者認(rèn)為，盡管房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅持平，同比房?jī)r(jià)跌幅高位，必須謹(jǐn)慎和防止房?jī)r(jià)下跌。目前房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固、見(jiàn)底條件不具備，供需關(guān)系、信用、預(yù)期和信心的修復(fù)放緩的狀況未明顯改變，但是樓市呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性、分化的跡象明顯。

第一是5月70個(gè)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)3個(gè)月持平。第二是新房一線城市房?jī)r(jià)率先上漲，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，比4月上漲0.1%擴(kuò)大0.1%，連續(xù)3個(gè)月上漲。其中北京房?jī)r(jià)連續(xù)2個(gè)月下降。

同比下降1.7%，比上月下降2.1%收窄0.4%，連續(xù)3個(gè)月收窄。其中上海環(huán)比上漲0.4%、廣州上漲0.2%，深圳上漲0.2%，北京下降0.2%。上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲，是城市經(jīng)濟(jì)強(qiáng)和結(jié)構(gòu)性上漲及短期政策支撐。

第三是新房房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量增加2個(gè)。5月70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市16個(gè)，比4月增加2個(gè)。而二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市為10個(gè)，比4月減少2個(gè)。房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量增加或減少，與結(jié)構(gòu)性供應(yīng)調(diào)整、好房子上市、政策加大力度救市有關(guān)。

第四是5月70城二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%。第五是二手住宅一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.4%，與上月持平，連續(xù)上漲3個(gè)月。其中北上廣深分別上漲0.1%、0.6%、0.1%和0.6%。

二手住宅一線城市北、上、廣、深的房?jī)r(jià)上漲幅度紛紛收窄，上漲的勢(shì)頭變?nèi)酢６痪€城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降5.8%，降幅比上月收窄1.0%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月收窄。僅僅以一線城市新房、二手房環(huán)比、同比數(shù)據(jù)，不意味著房?jī)r(jià)見(jiàn)底。

預(yù)計(jì)70城房?jī)r(jià)完成筑底后，將在底部運(yùn)行6個(gè)月-12個(gè)月的周期。目前房?jī)r(jià)觸底反彈最大的阻力是銷售端無(wú)法傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)、政策效力持續(xù)性弱、貨幣供應(yīng)受限、供大于求、庫(kù)存高、居民收入減少、預(yù)期和信心弱、租金回報(bào)率無(wú)法支撐。

筆者認(rèn)為，短期內(nèi)房?jī)r(jià)止跌見(jiàn)底、企穩(wěn)反彈上漲的條件不具備，傳統(tǒng)房?jī)r(jià)周期路徑為政策見(jiàn)底-成交量上升-房?jī)r(jià)止跌見(jiàn)底-企穩(wěn)反彈上漲，現(xiàn)階段政策處于落實(shí)期，成交、房?jī)r(jià)止跌筑底期，市場(chǎng)分化和結(jié)構(gòu)性明顯，熱點(diǎn)城市復(fù)蘇表現(xiàn)起伏。

按照樓市的政策周期、經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策效應(yīng)、成交量和房?jī)r(jià)上漲的持續(xù)性能否保持6個(gè)月以上-9個(gè)月以上，是完成見(jiàn)底反彈的標(biāo)志。關(guān)鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時(shí)出臺(tái)、政策效應(yīng)持續(xù)力能否保持、預(yù)期和信心逆轉(zhuǎn)。

70城房?jī)r(jià)下跌空間進(jìn)一步收窄，一線和強(qiáng)二線復(fù)蘇力度進(jìn)一步加強(qiáng)，核心城市止跌上漲、二線城市修復(fù)、三四線磨底的市場(chǎng)格局表現(xiàn)將更為明顯。隨著市場(chǎng)領(lǐng)先指數(shù)跌幅收窄、房東調(diào)價(jià)指數(shù)趨于樂(lè)觀，本輪“小陽(yáng)春”能否延續(xù)至6月，需觀察。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年9月70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為下降0.1%，數(shù)據(jù)自2015年5月（超6年）以來(lái)首次為負(fù)。這一輪70城房?jī)r(jià)自2021年9月新房環(huán)比下跌0.1%，下行周期開(kāi)啟，截至2026年5月，已經(jīng)連續(xù)下跌超過(guò)4年（57月）。

未來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)到底何時(shí)能迎來(lái)拐點(diǎn)，何時(shí)見(jiàn)底反彈？成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)心的問(wèn)題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌超過(guò)4年，是下跌周期中最長(zhǎng)的房?jī)r(jià)下跌周期，堪稱史無(wú)前例的超跌現(xiàn)象，已經(jīng)超過(guò)市場(chǎng)的預(yù)期跌幅和下跌時(shí)間。

筆者認(rèn)為，按照現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、政策效果和持續(xù)力及政策落實(shí)情況看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)供需關(guān)系和信用修復(fù)、庫(kù)存去化需2年-3年時(shí)間，這一輪拐點(diǎn)（房?jī)r(jià)拐點(diǎn)）有望2年-3年后到來(lái)，就是2026年到2028年會(huì)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)見(jiàn)底向上。

按照統(tǒng)計(jì)部門2026年5月70城房?jī)r(jià)、供求關(guān)系、庫(kù)存去化周期，產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)整、二手房市場(chǎng)分析，目前市場(chǎng)正在釋放出房?jī)r(jià)新的變化、信號(hào)，呈現(xiàn)房?jī)r(jià)延續(xù)下跌筑底、政策效果減弱、分化和結(jié)構(gòu)性信號(hào)的趨勢(shì)。

一是房?jī)r(jià)止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，底部企穩(wěn)條件不符合，短期止跌上漲有困難。

二是房?jī)r(jià)要實(shí)現(xiàn)真正全面反彈上漲條件不具備，核心區(qū)域結(jié)構(gòu)性上漲占主導(dǎo)。

三是未來(lái)1年-2年房?jī)r(jià)平穩(wěn)，不存在大漲大跌，房?jī)r(jià)上漲比下跌預(yù)期概率大。

四是房?jī)r(jià)存在區(qū)域、城市、板塊、產(chǎn)品、一二手房?jī)蓸O分化，結(jié)構(gòu)性成主流。

五是房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量超過(guò)上漲數(shù)量，呈點(diǎn)狀上漲趨勢(shì)，片狀上漲不穩(wěn)狀態(tài)。

六是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性因素決定一二線核心區(qū)域銷量，對(duì)房?jī)r(jià)傳導(dǎo)效應(yīng)正在減弱。

七是買房置業(yè)窗口來(lái)臨，現(xiàn)在一二線城市核心區(qū)買豪宅、好房子，就是抄底。

八是新房有價(jià)沒(méi)量，二手房有量沒(méi)價(jià)，二手房沖擊新房，好房子沖擊非好房子。

5月70城一手商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.2%，跌幅與上月持平

5月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.2%，1月下跌0.37%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.2%（去年1月-12月70城房?jī)r(jià)環(huán)比分別下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅與上月持平。

5月70城新建住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.2%，跌幅與上月持平。一是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的因素，大戶型、高價(jià)樓盤供應(yīng)和成交量增加。二是限價(jià)、限簽取消，房企以價(jià)換量的促銷減少，價(jià)格下降效應(yīng)放緩。三是部分城市政策利好，改善需求入市。

四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性。五是好房子、豪宅的房?jī)r(jià)形成新的房?jī)r(jià)體系之錨。五是二手房對(duì)新房?jī)r(jià)沖擊放緩，二手房掛牌量和法拍房量下降。六是豪宅、好房子、大戶型的改善型樓盤成銷售熱點(diǎn)。

2024年8月環(huán)比下跌0.73%，是2014年12月以來(lái)單月第一大環(huán)比降幅。2025年1月-12月環(huán)比分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個(gè)月后首次下降，到2025年12月連續(xù)下跌52個(gè)月，一直到2026年5月連續(xù)下跌57個(gè)月，已經(jīng)連續(xù)下跌超過(guò)4年（4年9個(gè)月），超過(guò)上輪房?jī)r(jià)下跌周期。

5月新房住宅16個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，一線城市新房住宅房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲

新房?jī)r(jià)環(huán)比上漲數(shù)量來(lái)看，5月上漲城市數(shù)量為16個(gè)，比上月增加2個(gè)（去年12月-1月分別為6個(gè)、8個(gè)、6個(gè)、5個(gè)、9個(gè)、6個(gè)、14個(gè)、13個(gè)、22個(gè)、24個(gè)、18個(gè)、24個(gè)），釋放出當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的城市，由點(diǎn)狀擴(kuò)大到片狀的不穩(wěn)定信號(hào)。

從上漲城市數(shù)量來(lái)看，5月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市有16個(gè)，比上月增加2個(gè)。其中，漲幅前十的城市分別是杭州、深圳、太原、青島、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、上海、寧波、廈門、武漢（廣州的漲幅與武漢相同）。

房?jī)r(jià)上漲城市的數(shù)量增加，70城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量來(lái)看，5月新房?jī)r(jià)上漲城市為16個(gè)，比上月增加2個(gè)。下跌城市52個(gè)，比上月增加3個(gè)。持平城市2個(gè)，比上月減少5個(gè)，分別為無(wú)錫、宜昌。

房?jī)r(jià)上漲城市覆蓋一二三線城市，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市分別杭州上漲0.5%，領(lǐng)跑全國(guó)，深圳上漲0.4%，太原和青島上漲0.3%，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、上海、廣州、寧波、廈門、武漢均上漲0.2%，大連、合肥、南寧、銀川、徐州均上漲0.1%。

一線城市供需偏緊、政策支持力度大，房?jī)r(jià)將保持溫和上漲。強(qiáng)二線城市人口凈流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，核心區(qū)域房?jī)r(jià)有望企穩(wěn)回升，非核心區(qū)域仍將小幅調(diào)整。普通二線及三四線城市庫(kù)存高企、人口外流，房?jī)r(jià)持續(xù)低位運(yùn)行。

釋放明確積極信號(hào)，一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲，徹底打破此前自2025年5月以來(lái)持續(xù)下行的市場(chǎng)格局，成為全國(guó)樓市逐步企穩(wěn)回升的首批城市，但是漲幅回落，是否具有風(fēng)向標(biāo)意義，關(guān)鍵是否具有持續(xù)性上漲和帶動(dòng)附近城市房?jī)r(jià)上漲。

能否保持6個(gè)月以上-9個(gè)月以上的上漲，是檢驗(yàn)房?jī)r(jià)是否止跌企穩(wěn)、反彈上漲、上行的標(biāo)準(zhǔn)，前提條件是成交量、政策效應(yīng)保持6個(gè)月-9個(gè)月以上，并且穩(wěn)定增長(zhǎng)。基于政策效應(yīng)，市場(chǎng)起起伏伏的表現(xiàn)，房?jī)r(jià)短期內(nèi)難上漲，處于止跌筑底階段。

一線城市上海環(huán)比0.2%（1月-4月為上漲0.0%、上漲0.2%、上漲0.3%、上漲0.4%），漲幅比上月收窄0.2%。自2022年6月以來(lái)一直保持上漲的走勢(shì)，已連續(xù)上漲46個(gè)月，同比上漲3.2%，漲幅比上月回落0.5%。二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.6%，同比下跌4.3%。

一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲。5月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，比上月擴(kuò)大0.1%，連續(xù)3個(gè)月上漲，自2025年5月份以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)環(huán)比回升。其中上海上漲0.2%、廣州上漲0.2%，深圳上漲0.4%，北京下跌0.2%。

二三線城市環(huán)比分別下降0.1%和0.4%，降幅與上月持平、擴(kuò)大0.1%。形成一線房?jī)r(jià)上漲、二線城市磨底、三線城市探底的分化格局。上海、深圳房?jī)r(jià)能否在2026年-2028年觸底反彈，上漲15%，總體看能否保持6個(gè)月以上-9個(gè)月以上的上漲。

每次熱點(diǎn)城市樓市爆發(fā)，背后是每次政策刺激的效果，所謂的政策一刺激，樓市爆發(fā)，效力一衰退，樓市低迷。從供求關(guān)系上講，供大于求的局面根本沒(méi)有扭轉(zhuǎn)，政策刺激的持續(xù)力、量?jī)r(jià)上漲能否堅(jiān)持持續(xù)6個(gè)月-9個(gè)月以上，仍需觀察。

如果熱點(diǎn)城市樓市爆發(fā)（上海、深圳、北京、廣州、杭州等）成交量、價(jià)格保持9個(gè)月以上的持續(xù)性，基本上可以確定為行情大反轉(zhuǎn)，不是階段性回暖。毫無(wú)疑問(wèn)，全國(guó)694個(gè)城市，僅僅是少部分熱點(diǎn)城市，不代表全國(guó)樓市。

盡管3月、4月、5月熱點(diǎn)城市樓市爆發(fā)（上海、深圳、北京、廣州、杭州等）不是拐點(diǎn)已現(xiàn)，卻是樓市階段性回暖的強(qiáng)烈信號(hào)，也是預(yù)期和信心轉(zhuǎn)向復(fù)蘇的振興信號(hào)，有效激活了大量持幣觀望的置業(yè)需求，為樓市持續(xù)回暖注入政策動(dòng)能。

5月70城一手商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌3.6%，跌幅比上月收窄0.1%

5月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌3.6%（去年1月-12月為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.0%），跌幅比上月收窄0.1%。

處于未止跌筑底階段，過(guò)去3年房?jī)r(jià)同比下跌基數(shù)大，未來(lái)需要房地產(chǎn)政策加大力度、規(guī)模。房地產(chǎn)出清（庫(kù)存、債務(wù)、交房）周期還沒(méi)有結(jié)束，供求和收入、預(yù)期及信心修復(fù)未結(jié)束，短期內(nèi)，70城房?jī)r(jià)同比總體見(jiàn)底、反彈有待觀察。

5月70城新房房?jī)r(jià)同比跌幅收窄，主要源于5月份開(kāi)發(fā)商推盤結(jié)構(gòu)中，以高品質(zhì)的好房子、高價(jià)盤和豪宅成交為主的產(chǎn)品增加，加上部分二手房銷售后帶動(dòng)以小換大、以舊換新、房票政策支持改善型需求，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的回升。

5月70城新房房?jī)r(jià)同比下跌3.6%，一是新政效應(yīng)衰減、持續(xù)性弱有關(guān)。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房持續(xù)火熱。三是以價(jià)換量已經(jīng)形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復(fù)有關(guān)。五是二手房?jī)r(jià)降價(jià)幅度加大，影響新房房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

5月70城新房?jī)r(jià)格同比跌幅收窄至3.6%，這是自2025年10月份以來(lái)（8個(gè)月）首次收窄，不代表著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)明確，也代表不了全國(guó)樓市層面。可以負(fù)責(zé)任的講，房?jī)r(jià)不存在拐點(diǎn)，僅僅是波動(dòng)而已，由高到低，由低到高，一條曲線上下波動(dòng)。

5月70城新建商品住房?jī)r(jià)同比下跌3.6%，比上月跌幅收窄0.1%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創(chuàng)2024年房?jī)r(jià)最大跌幅。到2026年5月，房?jī)r(jià)同比已經(jīng)連續(xù)下跌51個(gè)月，基本調(diào)整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房?jī)r(jià)同比下降0.1%，房?jī)r(jià)上漲84個(gè)月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個(gè)月，到2023年12月連續(xù)下跌21個(gè)月，一直到2026年5月房?jī)r(jià)同比連續(xù)下跌51個(gè)月，達(dá)到4年3個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌周期超過(guò)上輪。

房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量減少，5月70城房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量來(lái)看，上漲城市3個(gè)，比上月減少2個(gè)。持平0個(gè)。下降城市67個(gè)，比上月增加2個(gè)。70城房?jī)r(jià)同比上漲的城市分別為上海3.2%、杭州2.0%、合肥0.8%。

按照城市能級(jí)來(lái)看，城市分化嚴(yán)重，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.7%，降幅比上月收窄0.4%，連續(xù)3個(gè)月收窄。上海上漲3.2%，北廣深分別下降2.1%、3.3%和4.5%。二、三線城市同比分別下降3.2%和4.2%，降幅比上月收窄0.2%，擴(kuò)大0.1%。

形成一二三線城市房?jī)r(jià)同比跌幅連續(xù)5個(gè)月擴(kuò)大后，一線收窄、二三線磨底的市場(chǎng)格局。其中唯一上漲的上海房?jī)r(jià)環(huán)比上漲3.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.5%，呈現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭放緩的節(jié)奏，與政策效力減弱、房企加大促銷有直接的關(guān)系。

5月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.3%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%

5月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，跌幅比上月擴(kuò)大0.1%（去年1月-12月下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%）。

表明房?jī)r(jià)未止跌，處于止跌筑底階段。相比2024年9月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌1.2%的跌幅，2026年5月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，比上月擴(kuò)大0.1%，跌幅擴(kuò)大。說(shuō)明目前二手房?jī)r(jià)止跌基礎(chǔ)不牢固，以價(jià)換量是主旋律。

目前二手住宅房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，2024年9月70城二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1.2%，創(chuàng)下自2014年10月以來(lái)單月房?jī)r(jià)環(huán)比最大降幅。二手住宅房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，重要原因就是二手房掛牌量和法拍房量上升。

自2021年8月70城二手商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.02%，上漲75個(gè)月后首次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個(gè)月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個(gè)月，一直到2026年4月連續(xù)下跌57個(gè)月。政策端傳導(dǎo)到市場(chǎng)端、價(jià)格端的效果減弱。

5月二手房住宅10個(gè)城市上漲，一線城市二手房住宅房?jī)r(jià)連續(xù)上漲3個(gè)月

二手房的房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量擴(kuò)容，二手住宅房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量來(lái)看，5月70城上漲城市10個(gè)，比上月減少2個(gè)；持平3個(gè)，比上月減少1個(gè)；下跌57個(gè)，比上月增加3個(gè)。說(shuō)明房?jī)r(jià)從點(diǎn)狀式復(fù)蘇向片狀復(fù)蘇過(guò)渡緩慢。

上漲城市數(shù)量層面，5月70城二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市共10個(gè)，較上月減少2個(gè)，分別為上海、深圳、徐州、北京、大連、寧波、廈門、鄭州、廣州、重慶。其中上海、深圳0.6%的環(huán)比漲幅并列全國(guó)首位，徐州以0.3%的漲幅位列第三。

上海、北京二手房?jī)r(jià)格自2月份開(kāi)始環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，已經(jīng)連漲4個(gè)月，其中上海月環(huán)比漲幅分別為0.2%、0.4%、0.7%和0.6%，北京為0.3%、0.6%、0.4%和0.1%；深圳則從3月開(kāi)始轉(zhuǎn)漲，3月環(huán)比上漲0.4%，4月上漲0.3%，5月上漲0.6%。

二手房的房?jī)r(jià)上漲城市覆蓋一二三線城市。一線城市北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.1%、0.6%、0.1%、0.6%；二線城市寧波上漲0.1%、廈門上漲0.1%、鄭州上漲0.1%、廣州上漲0.1%、重慶上漲0.1%。三線城市中徐州上漲0.3%。

二手住宅房?jī)r(jià)連續(xù)5個(gè)月打破0上漲，釋放出二手住宅房?jī)r(jià)止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期增強(qiáng)信號(hào)。因?yàn)槎址渴袌?chǎng)的庫(kù)存巨大，掛牌量巨大，去化周期長(zhǎng)，短期完成止跌筑底困難大，要實(shí)現(xiàn)見(jiàn)底企穩(wěn)、反彈上漲，需要市場(chǎng)觀察。

一線城市二手房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月上漲，5月一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，與上月持平。北上廣深分別上漲0.1%、0.6%、0.1%和0.6%。二三線城市分別下降0.2%和0.4%，降幅分別持平、擴(kuò)大0.1%，形成一線領(lǐng)漲、二線磨底、三線探底的分化格局。

5月一線城市二手房?jī)r(jià)上漲與上月持平，主要是二手樓盤大戶型、高價(jià)房成交增加，以價(jià)換量的樓盤與上月保持一致，存在結(jié)構(gòu)性，及限價(jià)、限簽的政策取消，二手房掛牌量和法拍房量下降，部分城市利好政策效應(yīng)增強(qiáng)。

5月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比下跌5.9%，跌幅比上月收窄0.3%

5月70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)同比下跌5.9%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅比上月收窄0.3%。

5月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比下跌5.9%，比上月跌幅收窄0.3%，說(shuō)明房?jī)r(jià)處于止跌筑底的調(diào)整階段。自2022年3月房?jī)r(jià)同比下跌0.3%，這是2015年12月以來(lái)首次出現(xiàn)房?jī)r(jià)同比下跌，到2026年5月房?jī)r(jià)下跌5.9%，已經(jīng)連續(xù)下跌52個(gè)月。

2022年2月70城二手商品住宅房?jī)r(jià)同比下跌0.3%，上漲81個(gè)月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌11個(gè)月，到2023年12月，連續(xù)下跌23個(gè)月，一直到2026年5月二手商品住宅房?jī)r(jià)同比連續(xù)下跌52個(gè)月，房?jī)r(jià)下跌周期超上輪。

5月70城二手住宅房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量來(lái)看，全面下跌，連續(xù)29個(gè)月70城房?jī)r(jià)全部下跌后，自2024年初以來(lái)同比均下降。釋放出房?jī)r(jià)下跌壓力加大，處于下跌調(diào)整的形勢(shì)不變。毫無(wú)疑問(wèn)，與過(guò)去二年的房?jī)r(jià)同比下跌基數(shù)大有關(guān)系。

一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降5.8%，降幅比上月收窄0.1%，連續(xù)4個(gè)月收窄。北上廣深分別下降6.5%、4.3%、7%和5.5%。二線城市同比下降5.7%，降幅比上月收窄0.2%。三線城市同比下降6.2%，降幅比上月收窄0.1%。