青島樓市，暴走的二手房！

1-5月，青島二手房成交套30111套（住宅28239套），二手房交易量明顯高于新房。

青島1-5月新建商品房成交23276套（住宅16487套）。

以5月份為例，青島新建商品房5730套（住宅4203套），而二手房成交6818套（住宅6422套）。

小陽春期間，青島二手房市場表現得更為搶眼。

尤其是4月，二手房達到了高點，單月成交7000多套。這個數據，已經超過了2025年任何一個月。（據卓易數據）

3月、4月和5月，青島二手房維持了三個月的高成交節奏。

而這三個月，二手房成交量都要高于新房。

新房市場，各大樓盤，營銷起來，熱度挺高。實際上，低調的二手房市場，熱度更高。

只是，不少房東是低價轉手，有點“沉默”。

就拿浮山后、北村、東李和老四方為例子，今天給大家詳細介紹一下目前青島二手房市場熱度和成交概況。

1、

浮山后的買家，基本就是沖著學區房來的。大部分普通家庭，在其他區域有房產，跑到浮山后，只是想解決落戶問題。

說白了，買個破一點的，總價低，壓力小點，讓孩子在這里上小學和初中。

所以，大家看到了，浮山后成交量最高的小區一直就是浮山后一小區和二小區。

單單就是通過貝殼系統成交的，這倆小區，今年前五個月已經過100套了。成交均價也很接近，一萬一到一萬二。

總價七八十萬左右，上車門檻極低。

當然，這兩個小區掛牌量也高，供需兩旺。孩子上學后，家長果斷拋棄這里的房子。這大概率是很多老破小學區房的通病。

另外，次新房，很明顯，賣不動了。尤其是浮山后F4，大高層為主，公攤也大，價格還高，對不少普通家庭來說，壓力山大，望而卻步。

今年，也只有遠洋萬和城賣了11套。就這個數，竟然比其他幾個次新小區要火爆。浮山后某次新小區，接盤俠確實不好找了。

這類大高層，再過十年，可能會不太一樣。不知道你是否懂得。

緊鄰市北浮山后，以北村早市為中心，周邊一些知名小區，屬于嶗山地界，合肥路小學范圍。

上半年成交火熱的，主要是魯信含章花園、金光麗園等。

這倆小區，共同點就是小戶型為主，100平以內的套一、套二、套三，一梯多戶。

小戶型，加上這兩年價格穩步“友好”，總價很“喜人”。還是上車門檻大幅降低了，位置還不錯，生活方便，學區也可以。

受眾，自然就穩定了。這倆小區成交價目前1.7萬—1.8萬，相差不大。

2、

東李片區，范圍很廣。綠城周邊、世園會周邊、毛公山周邊，好多十幾年房齡的小區扎堆。

上一代的套二、套三產品，和新房肯定沒法比。但對好多剛需來說，價格合適啊，市場接受度還挺高。

新城香溢紫郡、海爾博悅蘭庭、萬科生態城……這些小區的高層產品價格，一萬出頭，總價低，位置”杠杠滴“，很貼近剛需家庭。

以上這些小區，幾個月工夫，成交30多套，輕輕松松。

東李的新房很有意思。新規后的樓盤，“卷得房率”，越來越高，趨近“0公攤”，價格自然也高，兩萬四五。

新規前的新房，好多都是現房了，但是產品PK不過新規后的，只能走促銷路線。

弱一點的樓盤，單價已經一萬六了，比二手房強一點點。

改善家庭，能接受總價300萬左右，想安家東李，基本就選新規后的新盤。

剛需家庭，預算總價100—150萬，現實一點，就選二手房了。

其實，今年東李新房二手房，都很火熱。

3、

四方板塊，也很典型。以啟元學區范圍內的保利百合花園為例。

雖然大高層短板多，缺陷逐步暴露，但架不住這個小區離啟元學校近啊。這幾年，啟元學校在四方板塊打出名堂了。

四方的家長，認可這所學校，間接拯救了百合花園的大高層。

尤其是價格“友好”之后，今年成交很快，穩居板塊第一，成交均價一萬三千多。這個價，比老四方好多新房要低不少，但學區靠譜，能解決家長的第一需求。

秀蘭禧悅都，稍微新一點，但產品做的真一般。房東們得感謝啟元的加持，不然成交率根本沒現在這么高。

另外，前段時間，海信湖島世家成交的套二房源，驚喜單價，被網友犀利點評。

此一時，彼一時。縱向對比，列時間軸，哪個小區能躲得過呢？

二手房的“火熱”，和新房還不太一樣。二手房成交的增長，本質上是房東用“價格”換來的“流動性”。

期房得靠營銷和“畫大餅”。二手房則是純“明牌”，產品怎么樣、配套、學區，一目了然。

過去買房，看重的是明天能漲多少；現在買房，看重的是“底線”。

買低價二手房的，不一定就是“冤大頭”。同樣，高得房率新盤，也見得都是“蜜棗”。

那些年，我們搶過的盤，還不是都泯然眾人矣了？！

（本文數據來源：卓易數據、貝殼APP）