北京買房：理清思路，購房建議1921

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

國貿的戀日國際為什么才不到5萬塊錢？大一居室300多萬應該還能砍價，能買嗎？中介說是70年大產權，能落戶有學區，應該都是真實情況吧？請問有什么建議？

A：

1、為什么價格低？商品價格是由供需關系決定的，之所以顯的低，就是因為感興趣的買家少，而且還不愿意出高價，所以才偏低唄。

或者說您覺得在國貿這種地段兒是偏低價格，但在已經掏錢的買家心目中，這里就值這個價格，畢竟所有二手房的價格都是買賣雙方用真金白銀試探出來的，就是真實的市場價。

2、有需求就買唄，正規產權合法交易就行。

3、中介說的都是真實情況，他們犯不上忽悠。之所以是70年產權，是因為當年北京嚴重缺乏商住兩用的產品，商業用地的價格也就遠遠高于住宅用地，所以開發商才違規的用住宅用地開發成商住公寓了。

這種情況都發生在2008年奧運之前，各種商住商辦和商務類房產大量開發，導致供過于求了。而且奧運之后也沒出現外國人蜂擁而至的現象，所以這種性質房產的價格+租金的價格走勢都不太好，也就導致了現在的價格。

另外2008年之后就因為商業供大于求了，所以土地價格走低。于是開發商們就用商業用地開發公寓了，甚至是住宅，和之前的行為完全倒過來了，目的都是為了賺錢而已，怎么能節省成本怎么來。

4、我沒什么建議，看您自己的需求。這種產品的優勢就是居住的性價比高，租金也相對高，落戶貸款什么的都和普宅完全一樣。劣勢就是價格走勢不太好而已，看您注重哪方面了。

僅供參考。

二

Q:

海淀西三環外廠洼小區的2居室現在是應該繼續持有好，還是置換成朝陽區的投資房更合理？海淀是否還存在學區房溢價，海淀置換朝陽是否必要？從租售比和流動性的角度看合適嗎？

A：

1、房子是用來住的，學區房是用來上學的，那如果有自住或上學的需求就留著，都沒有的話那常規建議是趁著溢價還高的時候置換。換成不帶溢價的房子，租金收益提高25%左右，同時也就沒有溢價部分的保值風險了。

2、海淀全區所有帶學位的普宅，房價中都包含學區溢價。這就跟LV的專賣店似的，所有商品價格都包含品牌溢價，哪怕是打折品也只是溢價低點兒而已。

北京的出生人口是2018年之后才開始下降的，對應入學人數是今年才開始明顯減少，那溢價有可能馬上就消除嗎？當年入學高峰是突然到來的，但全區漲出溢價都用了四年多，那要想消除怎么也得超過這個年數吧？

畢竟房子是用來住的，就算用完了學位，全家也得在上學期間居住啊。所以一般都是隨著孩子們畢業，家長們才會考慮賣房離開呢，這參考其他國家和城市的情況吧，都是入學人數下降之后，逐年降低溢價比例。

3、談不上什么是否必要，看自己的判斷和選擇了。這就跟股票換股似的，永遠有買賣，永遠有人做相反的選擇。

4、租售比肯定是朝陽占優，這自己算賬不就得了，用數字說話。流動性的話沒譜兒，學區房有可能更好賣。或者說主要看掛牌價格，要價低了都好賣，高了都不好賣。但也看什么房了，老破小流動性最弱，品質高的次新小區流動性最好。

僅供參考。

三

Q:

現在是銀行利息低，所以顯得連北京房子的租售比都合適了，但是利息如果漲回到5%呢？這才是正常利息，那租售比豈不是又非常低了，房價應該繼續降吧？

A：

1、您說的對，如果利息上漲，但房租不漲+房價不降，那租售比肯定就顯的不合適了。這種情況在歷史上發生過，典型的就是前幾年房價高的時候利率也高達5%，但北京的租金收益率才1.7%，這就非常不劃算了，房價也就有了下跌的空間。

2、不過一般來說，之所以加息，通常都是為了抑制投資過熱+通脹，或者說專門就是為了壓制不斷上漲的高房價。

比如最典型的日本，1989年三重野康上臺后為了打壓房價，所以瘋狂加息，于是戳破了樓市泡沫，江湖人稱“戳泡人”。再有就是美國從2004-2007年代瘋狂加息，直接引發了樓市崩盤，次貸危機因此爆發。

還有咱們的2007年6次加息，也直接導致2008年樓市崩盤，王某的“拐點論”就是當時提出的，北京整體下跌超過30%，郊區甚至40%以上。

但這些加息都有個前提，就是房價和投資熱度都很高昂，所以才要用加息手段來讓市場回歸理性。也就是說，在房價和投資都很低迷的時候，央行不太可能動用加息手段，那樣市場就更冷清了。

3、簡單就這情況吧，再多的就得去請教專業的經濟學家了，我沒那本事。反正就是加息降息都是有周期的，通常都是房價+投資低迷的時候降息，高潮+通脹的時候加息，加息的時候房價已經漲上去了。

僅供參考。

四

Q:

燕郊有2.6萬套掛牌房源，說明了什么？

A：

1、說明了什么？說明想賣房的人多唄，寧可賠錢也要套現，還能說明什么？

2、不過這數字有點兒怪，不太符合常理似的，至少跟北京的感覺不一樣。北京是有接近800萬套房，掛牌總量最高峰是16萬套，現在11萬套，平均掛牌率是1.5%吧。那如果燕郊這2.6萬套按2%掛牌率計算，燕郊難道有130萬套房？這不可能。

燕郊的總人口是100萬左右，低了說90萬的高了說110萬。按照全世界各大城市的平均比例，基本都是2.5-3人一套房。北京也不例外，2200萬常住人口，房產總量不到800萬套。

而燕郊如果也按照這比例，110萬人口就是40萬套房左右。那對標2.6萬套掛牌房源，掛牌率達到6.5%了，是北京的四倍以上。感覺不太合理，這比例太高了。說明燕郊的房產總量有可能不止40萬套，50萬以上有可能。但如果是50萬甚至60萬套，那對標100萬常住人口就是供應過量了，一旦人口停止增長，這房價還有可能下跌。

3、總之我也說不出什么，只是覺得這2.6萬套的掛牌量有點兒怪，至少是跟北京的比例不一樣。參考通州，常住人口184萬呢，幾乎是燕郊的兩倍，但掛牌總量也不過是2.9萬套。

僅供參考。

五

Q:

我是北京人，50單身，有現金200多萬想再買套房自住，請問這種行情時期合適嗎？不求升值只求保值就好，畢竟我是4050，但還得十多年才能拿退休金呢，而且還高不了。

Ps：沒有明確的地點，以前我住南四環，現在其實無所謂，反正一個人也不想再結婚了，只要不是郊區就行。房子也不用大能住就行，經濟實惠的，不貸款。

Ps：我主要是想買保值好的，中介給找的都看著不太行。

A：

1、您預算就是200多萬總價是嗎？買房沒問題，但您得大致有個地點啊，要不然誰也說不出什么來。

2、至于現在這種行情我認為買房至少不虧，就因為房子的租金收益超過同期銀行利息了。這種情況在歷史上不多，就三次，每次都是房價相對低迷的時期，現在是第四次。

以您200多萬資金來說吧，如果存銀行的話是1.5%的利息，每年3萬多。但如果買套小房，一般都是50平之內的一居室吧，租金基本都在4000多5000，您買下的話至少是每年剩下了5萬多的租金支出，以200多萬本金來說收益率在2.5%以上。

3、不是郊區應該不難找啊，典型的東五環或南四環，想買套房齡不太老的一居室有的是，都挺經濟實惠的。您應該已經在網上看過了吧？房源很多呢，看哪里合適直接讓中介找房就行了。

4、保值好的，您的標準是什么啊？簡單說吧，您的預算基本只能買到剛需房或者是上車盤，不太可能買到改善性質，市區更是不可能。那既然不是改善性質，那買房人就對價格就都挺敏感的，所以很難抬高價格。所以這價位小房基本就是滿足自住，租金也不低，但價格走勢很難多強。

5、總之我建議還是多考慮居住體驗吧，別太追求什么所謂保值了。反正只要是性價比合適，那也不會落后大盤太多，或者說基本差不多，期望值別太高就行。

僅供參考。

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