【經(jīng)濟(jì)觀(guān)察】上半年成交47340套，5月、6月連續(xù)兩月企穩(wěn)回升丨哈市二手房市場(chǎng)釋放筑底信號(hào)

“這套元和街的小戶(hù)型總價(jià)14萬(wàn)，鄰地鐵和多所學(xué)校，月租金能租到1200元左右，租售比很合適，不少投資客戶(hù)都在入手這類(lèi)房源。”大盛地產(chǎn)通達(dá)街店經(jīng)紀(jì)人張磊正拿著房源資料，和客戶(hù)進(jìn)行線(xiàn)上交流，并現(xiàn)場(chǎng)梳理主城區(qū)小戶(hù)型的租金收益情況，這也是張磊為客戶(hù)聯(lián)系的第五套房源。

哈爾濱市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年，全市存量房成交 47340套，其中，5月、6月兩個(gè)月成交量連續(xù)企穩(wěn)回升，同比去年分別增長(zhǎng)4.76%和7.47%，并呈現(xiàn)出主城區(qū)剛需、改善房源成交集中，“量降價(jià)穩(wěn)”“區(qū)域分化”等特征。

成交均價(jià)微漲，

主城剛改需求成交集中

6月上旬，市民孔先生打算處置香坊區(qū)白毛小區(qū)閑置多年的一套住宅。看到樓上鄰居掛牌70萬(wàn)元，他主動(dòng)把報(bào)價(jià)改為68萬(wàn)元，沒(méi)想到掛牌當(dāng)日下午就敲定交易。“或許是定價(jià)合理加上房屋保養(yǎng)較好，買(mǎi)家提出降價(jià)1萬(wàn)元我便同意了，盡快脫手省去長(zhǎng)期持有負(fù)擔(dān)。”孔先生坦言。

與孔先生不同，購(gòu)房人蘭先生在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人陪同下，來(lái)到南崗區(qū)江城之珠小區(qū)實(shí)地看房，這是他一周之內(nèi)看過(guò)的第六套住宅。這套建筑面積80平方米的房源建成于2013年，毗鄰哈爾濱工業(yè)大學(xué)與通達(dá)街地鐵口，周邊生活配套成熟。該小區(qū)房源在2019年行情高點(diǎn)時(shí)單價(jià)可達(dá)14000—15000元/平方米，如今這套房源掛牌總價(jià)僅65萬(wàn)元，基本契合蘭先生的心理預(yù)期。

此前蘭先生一家擠在香坊區(qū)一套50余平方米的小戶(hù)型住宅里，隨著妻子懷孕，換房計(jì)劃被提上日程。“孩子9月就要出生，后續(xù)老人還要過(guò)來(lái)照料，原有住房空間不足，而且片區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源欠缺，這次買(mǎi)房兼顧居住改善與學(xué)區(qū)配套。目前來(lái)看這套房源綜合條件最合適，和家人商議后大概率敲定購(gòu)買(mǎi)。”蘭先生說(shuō)道。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張磊介紹說(shuō)，這套房源此前長(zhǎng)期對(duì)外出租，房東掛牌僅27天，憑借適中樓層、成熟配套以及不錯(cuò)的裝修條件，已經(jīng)接待30余組意向客戶(hù)。從門(mén)店成交情況來(lái)看，上半年蘭先生這樣的剛需置換購(gòu)房者占比達(dá)到60%，看準(zhǔn)高性?xún)r(jià)比房源后決策節(jié)奏明顯加快，部分客戶(hù)甚至當(dāng)晚看房，次日就完成簽約。

據(jù)驕陽(yáng)地產(chǎn)戰(zhàn)區(qū)總監(jiān)李冬介紹，今年上半年，該公司成交量同比增長(zhǎng)2%，其中，主要戶(hù)型以71-100平方米、101-150平方米的大兩居、小三居及改善型大戶(hù)型為主，分別占比達(dá)到29.57%和28.08%。同時(shí)，購(gòu)房群體整體在剛改和改善性住房上，思考更成熟，購(gòu)房需求更清晰。

核心城區(qū)價(jià)格堅(jiān)挺、成交集中，

松北區(qū)表現(xiàn)活躍

經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的挑選，市民張女士在松北區(qū)松浦大橋周邊為父母購(gòu)置一套小區(qū)電梯房。“父母年紀(jì)偏大，道外老房沒(méi)有電梯，日常出行十分不便，這次專(zhuān)門(mén)給他們買(mǎi)了套電梯房。這里交通比較方便，我們平時(shí)坐公交就能來(lái)看他們；而且單價(jià)還不到每平方米7000元，相比江南核心區(qū)域性?xún)r(jià)比很高。”張女士說(shuō)道。

“今年上半年，二手房市場(chǎng)分化態(tài)勢(shì)愈發(fā)清晰：老城區(qū)、遠(yuǎn)郊范圍內(nèi)老舊住宅以及頂樓、一樓房源折價(jià)明顯，業(yè)主普遍選擇讓利出售；南崗哈西、道里群力等核心地段品質(zhì)房源價(jià)格堅(jiān)挺，仍是改善家庭的優(yōu)先選擇。”大盛地產(chǎn)銷(xiāo)售總監(jiān)郝景坤介紹說(shuō)，與往年不同，松北區(qū)域成交顯著增加，隨著松北區(qū)路網(wǎng)建設(shè)、口袋公園落地，教育、醫(yī)療配套陸續(xù)兌現(xiàn)，區(qū)域宜居價(jià)值持續(xù)釋放，越來(lái)越多江南老舊小區(qū)業(yè)主選擇跨江置業(yè)。“相較于南崗、群力動(dòng)輒萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)，在松北核心板塊同等預(yù)算可以選擇洋房、大三居產(chǎn)品，江景大平層也受到改善人群青睞。”

哈市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，

• 今年上半年，城六區(qū)南崗、道里、香坊等板塊合計(jì)成交37901套，占全市二手房總成交量80%；

• 其中，南崗區(qū)成交9324套，位列全市各區(qū)域成交榜首；

• 道里區(qū)成交均價(jià)7278元/平方米，為全市價(jià)格最高區(qū)域；

• 松北區(qū)上半年成交5682套，同比上漲70.59%，成為全市唯一成交量大幅走高板塊。

租售比合理，

二手房市場(chǎng)迎來(lái)投資客

“與往年不同的是，在剛需、改善性客戶(hù)出手購(gòu)房的同時(shí)，本地購(gòu)房者的投資思路也在轉(zhuǎn)變，他們將目光鎖定地鐵沿線(xiàn)、景區(qū)、商圈和學(xué)校周邊的小戶(hù)型房源，單套總價(jià)十幾至二十萬(wàn)元居多，出租十幾年即可收回成本，不少投資者批量入手十多套房源，優(yōu)質(zhì)小戶(hù)型甚至出現(xiàn)多人爭(zhēng)搶的局面。”郝景坤告訴記者，“現(xiàn)在的投資者已經(jīng)放棄房產(chǎn)漲價(jià)套利的想法，轉(zhuǎn)而追求穩(wěn)定租金回報(bào)，租金收益率優(yōu)于銀行定期存款，是他們?nèi)胧猪數(shù)椎鹊暮诵倪壿嫞@類(lèi)房源基本不存在后期增值空間。”

郝景坤分析說(shuō)，國(guó)際公認(rèn)的合理租售比區(qū)間為1:200至1:300，即租金回報(bào)率為3%至5%，哈市主城區(qū)部分房源租售比落入合理區(qū)間，加之近年來(lái)哈市文旅火爆出圈，租金回報(bào)率穩(wěn)定，因此，吸引本地及外地投資客批量購(gòu)入持有出租，而帶租客以及具備拎包入住條件的房源更是受到投資客的青睞。

“不少投資客戶(hù)平時(shí)不在哈爾濱，房屋托管可以省去招租、維修、收租的麻煩，我們會(huì)定期推送房屋租賃情況，出現(xiàn)墻體、水電問(wèn)題門(mén)店經(jīng)紀(jì)人上門(mén)處理，客戶(hù)只需按時(shí)收取租金。”郝景坤告訴記者，針對(duì)投資客群，該公司推出房屋托管業(yè)務(wù)，并由經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)房源招租、日常維修、租金代收，業(yè)主無(wú)需打理房屋即可按期收取租金，同時(shí)同步對(duì)接裝修改造服務(wù)，提升房源出租售價(jià)。“這也是為了通過(guò)多元化延伸服務(wù)穩(wěn)定客源，以對(duì)沖二手房買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)觀(guān)望情緒帶來(lái)的客流下滑。”

來(lái)源：哈爾濱新聞網(wǎng)

記者：劉述波 文/攝/視頻

編輯/初審：馬云鵬

復(fù)審：王履臻

終審：徐光勝