綠城新房掃蕩大虹橋

環線預測了很多次大虹橋重新洗牌，現在正式拉開帷幕

綠城悅海棠一旦入市，各個二手房小區都要重新定價

綠城這次就為捅你們刀子來的

房產開發已經高度流程化，拿地前就知道房子賣給誰了

要么是吸引當地居民改善，要么就跟二手房東搶客戶

寶業虹橋國展里是前者，40%的戶型做133平、30%做155平，比二手房大一檔

綠城悅海棠明顯是后者

小區共703戶，106平剛需三房占了45%，絕對主力戶型

跟徐涇近些年成交的房子高度一致

近幾年新房成交中90-110平占了64%

這些房東也要出貨，正面遇到綠城，不降價很難賣掉了

標桿小區蟠龍天地、萬科天空之城價格崩掉，二線三線小區就都崩掉

價格全面重塑

綠城犧牲了很多，就是為了將剛需做到極致，拿下最后的剛需

盡可能的在二手房里搶客戶

106平戶型很多人吐槽，說的也都對，但是對剛需就是最優解

入戶大門正對衛生間，這種硬傷綠城能看不出來？

沙發沒辦法正對電視墻，朝南次臥緊靠電梯井，這綠城能不知道？

家政間放在客廳，洗衣機烘干機噪音影響生活，綠城能想不到？

綠城之前是豪宅標桿，服務土豪的，細節功底足夠的。

陽臺全包進來，連曬衣服曬被子的地方都沒有，這綠城能不知道？

這么多硬傷一眼看出，為什么綠城還這樣做？

為的就是做出三房兩衛，客廳還能達到3.5米，次臥還能達到9平

做到這三點，在徐涇二手房市場就已經通殺

別的都不重要

綠城朝北次臥盡管只有6.72平，飄窗利用起來能有9平以上

朝南次臥包進陽臺，也能有9平以上

別以為這沒啥，二手房還真做不到

二手房標桿蟠龍天地一期，小三房次臥只有5平多

而且只有一個衛生間，三代同堂根本住不下

中核錦悅府次臥打掉飄窗也才6.7平，客廳也很局促

綠城次臥大了兩三平，別小看這兩三平，觀感上差距很大

中建錦繡天地80多平三房更小，萬科天空之城小戶型還有暗衛

比來比去，發現綠城悅海棠大門對著衛生間也能忍了

100平做三房兩衛本就是螺獅殼里做道場，挑毛病有的是

但是剛需就那點預算，沒什么好挑的

綠城悅海棠136平四房，其實也是剛需定位

別看戶型大，設計上完全是討好剛需

舒適的四房肯定得170平起

環二是看完中海環宇玖章再去的綠城，明顯能看出來綠城得房率更高

中海環宇123平做三房，綠城136平做四房，客餐廳應該差不多的

但實際感受上綠城要大得多

中海環宇玖章客廳開間只有3米5，綠城竟然做到了4米8

中海環宇玖章123樣板間

綠城悅海棠136樣板間

很多人說綠城大是新規產品，得房率高

中海環宇玖章也是新規產品，一樣的標準

不過中海定位更高，入戶大堂等配置空間更奢侈，增加了公攤

綠城悅海棠純剛需設計，公共空間尺度感會差一些

兩個都是期房看不到實地，交房后我們再看

這個是老話題，得房率不是越高越好，這里不再展開

戶型設計本身綠城也偏剛需，為了保證樣板間的視覺效果犧牲了很多

主臥轉角飄窗視野不錯，但是已經沒多大空間做衣柜

之前130-140平新房都做步入式衣帽間，綠城為了塞下4個房間，只能委屈一下主人

四房面向二胎家庭，很有可能老人同住，但是沒做到動靜分區

主臥、老人房在客廳兩側，客廳噪音源影響全家

養過二胎就知道孩子能有多鬧騰，老人早睡、主人睡懶覺都甭想了

我們家客廳主臥隔著走廊、隔著一個臥室，周末懶覺也睡不成

尤其是右側的老人房，無法做承重墻，隔音很差

當然還是那句話，沒辦法，136平做四房本來就很勉強

為什么綠城走了剛需路線？還是因為價格

放風價6.5萬，有消息說價格會有驚喜，那肯定比這個還低

那做性價比快進快出就是最優解

剛需要求不高，考慮維度比較單一，抓住幾個主要需求就能賣爆

你要給批個8萬，綠城肯定做大戶型，全面改善

結果就是這么個結果，綠城上市了周邊二手房都會降價

300多套106平的看起來不多，但是整個徐涇一年也賣不了多少次新二手房，新房一來給你榨干

比別的你更比不過

比位置嗎？上面圖片左邊是綠城，右邊就是地鐵口

比產品嗎？新房是編織好的夢想，二手房是飽經風雨的人間實景

腦海中都是完美的，實地看，湯臣一品也就那樣

不過大家也不用過度悲觀，新房是階段沖擊，不會形成代差壓制

上海的“新規產品”，并沒有外地四代住宅的斷檔升級

如果不是開發商提示，你根本就不知道中海環宇玖章“新規”體現在哪里

不是“新規”不好，是開發商沒有貫徹“新規”精神，把“新規”當成了偷面積

去年9月26日提出好房子標準，是為了增加房子功能性，增加戶外空間

比如陽臺之前最高能做8平，現在可以做到16平，是希望既能放下洗衣機、烘干機，又能有一定休閑空間

現在開發商直接取消陽臺，全包進來做室內空間

室內確實大了，但是沒了陽臺，室內跟大自然唯一的緩沖取消了

沒地方曬衣服，沒地方呼吸新鮮空氣

926新規還多送了兩三平小陽臺，沿公共綠地、風貌街道的一側，開敞陽臺不計面積

比如綠城下面的這條，本來就是做花池等綠化，現在也包進來做室內

所有的功能迭代都搞成了偷面積，新房跟二手房就沒很大區別了

偷面積20年前大家都會

綠城悅海棠106平陽臺共計贈送7.5平，比新規前多送3.5平

只比以前多送3.5平，106戶型才那么委屈，為了實現三房兩衛做了那么多犧牲

136平的比新規前多送5-6平，也不夸張，這才取消了主臥衣帽間

別看樣板間劃線外部分很大，那些陽臺、飄窗，之前也送的

要真送的多，設計上不會這么扣扣索索

比偷面積，十幾年前才是碉堡了

下面這個戶型是保利林語溪，陽臺、飄窗都不算了，光餐廳、臥室C就送了25平

88平就做出了三房兩衛，客廳比綠城106平比中海123平都大，誰才是新規產品？

“926新規”被開發商普遍解讀成送面積，一點意思沒有，還增加了風險

改來改去的隔音、防火效果都要打折扣

綠城悅海棠另一個創新是抬板設計，跟周邊二手房確實不一樣

不過也不是什么新東西，上海很早就有了

抬板設計現在爭議比較大，具體等交付后看吧

優勢是車庫采光、通風好了，缺點是歸家動線更復雜

綠城小區抬高3.1米，要回家首先爬上去

小區大門口提供了直梯、側門口提供了扶梯

扶梯還好些，直梯那里高峰期可能要等電梯

回趟家等兩次電梯，不是閑的找事兒么

看目前的蓄客情況，綠城悅海棠會賣的不錯，產品確實有優勢

而且開發商是操盤高手，準確找到了客戶痛點

適合的剛需客戶完全可以考慮

如果你是改善客戶，建議詳細規劃一下以后生活，看看小區是不是匹配。公眾號后臺回復【買房】，我們幫您系統分析

如果你是大虹橋房東，最近要考慮賣房的，要想想怎么規避綠城影響了，市場會比較殘暴