陜西
作者：周軍律師.
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在農村宅基地管理實務中，基層執法多以“城鎮退休身份”否定宅基地權益，簡單以戶籍性質作為唯一判定標準，認為退休人員屬于城鎮戶籍，不再具備農村集體成員資格，無權修繕祖宅、申請宅基地建房。
那么，回村定居的退休人員，有權重修祖宅或申請宅基地建房嗎？
最高院在《吉祥玉與郭啟榮等土地行政登記再審案》中明確：
戶籍回遷、長期回村定居、與村集體形成穩定生活關系的退休人員，依法有權重修自有祖宅，符合規劃及審批條件的，亦可申請宅基地建房。
【裁判觀點簡析】
在土地行政登記案件中，行政相對人雖非農村集體經濟組織成員，但其已遷回戶籍并長期居住在該集體經濟組織之中的，與該集體土地已經形成了穩定的生產生活關系。其住宅無法繼續居住時，有權申請宅基地使用權建房居住。
一、典型案情：退休返鄉建房遭拒，最高法再審糾錯
本案當事人吉某智早年因工作原因將戶籍遷出農村，成為城鎮戶籍退休人員，退休后將戶籍遷回原籍村集體，長期在村內祖宅居住生活，依靠村集體土地保障居住權益，與村集體形成穩固的生產生活關系。后因原有祖宅年久失修、存在重大安全隱患，無法正常居住，吉某智向村委會及行政機關申請重修祖宅，同時申請按村鎮規劃異地審批宅基地建房。
當地行政機關以吉某智系退休人員、原為城鎮戶口、不屬于法定集體成員為由，駁回其建房及修房申請，撤銷其相關宅基地權屬登記。一審、二審法院均支持行政機關決定，認定退休返鄉人員不享有農村宅基地使用權。
最高人民法院再審徹底改判，明確撤銷原審及行政機關的錯誤決定。最高法指出，吉某智戶籍已回遷原籍，長期在村定居，依托集體土地獲得居住保障，已與村集體形成穩定的權利義務關系，不應簡單以退休身份否定其合法宅基地權益，依法支持其重修祖宅、依規申請宅基地建房的權利。
二、核心裁判規則：認定宅基地權益的法定標準
第一，祖宅重修權：退休返鄉人員合法擁有祖宅產權，房屋因年久失修成為危房的，即便屬于退休人員，也有權依法申請修繕、翻建，行政機關不得無故駁回。
第二，宅基地申請權：戶籍回遷、長期定居村內、依賴集體土地居住生活的退休人員，在符合村鎮整體規劃、建設用地指標及審批流程的前提下，可依規申請異地宅基地建房。
法院特別強調，宅基地制度設立初衷是保障村民基本居住權，穩定的村居生活關系，比單純戶籍身份更具認定價值。
周軍律師提醒，對返鄉退休人員而言，維權核心是留存關鍵證據：戶籍回遷證明、長期村居居住證明、祖宅權屬證明、房屋危房鑒定材料、村委會公示及意見記錄。申請修房、建房需嚴格履行村級公示、鄉鎮審批流程，避免因程序瑕疵導致申請被駁回。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。
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