上?！竷?nèi)環(huán)最慘」樓盤，剛剛交付了…

這兩年，全國(guó)同行聊起樓市，總會(huì)給上海留一個(gè)例外：別的城市再難，上海核心區(qū)總歸賣得掉。

內(nèi)環(huán)、靜安——這兩個(gè)詞放在一起，在大多數(shù)地產(chǎn)人的認(rèn)知里，約等于“閉眼賣”。

但最近交付的一個(gè)盤，卻把這層濾鏡敲碎了。

6月底，靜安璽樾完成集中交付。

一個(gè)站在靜安內(nèi)環(huán)的全新住宅，2024年上半年首開，一路賣到2026年6月交付，全盤692套，只網(wǎng)簽了355套，去化剛過五成。

剩下的300多套，從期房熬成了現(xiàn)房，還壓在手里。按它前三個(gè)批次一路走低的去化速度，清盤幾乎遙遙無期。

先把公道話說在前面：交付本身沒掉鏈子。

園林實(shí)景成型，大金空調(diào)、地暖、新風(fēng)照單全給，物業(yè)簽的萬科。區(qū)屬國(guó)企按時(shí)把房子交了出來——業(yè)主這一關(guān)，它守住了。

但市場(chǎng)那一關(guān)，它輸?shù)煤茈y看。要評(píng)上海內(nèi)環(huán)“最慘樓盤”，恐怕得算它一個(gè)。

這個(gè)盤提供了一個(gè)反直覺的樣本：上海核心區(qū)，早就沒有躺贏這回事了。

它是怎么輸?shù)模堪堰@兩年捋一遍，會(huì)看到三場(chǎng)完整的敗仗：輸給自己，輸給對(duì)手，輸給時(shí)代。

01

輸給自己：先天帶傷，后天還不努力

靜安璽樾腳下的地，是上海第一個(gè)“市區(qū)聯(lián)手”舊改征收項(xiàng)目——洪南山宅240街坊，不夜城板塊的內(nèi)環(huán)腹地。

這一帶出過華發(fā)靜安華府、新湖青藍(lán)國(guó)際，都是當(dāng)年的爆款。

但具體到這塊地，先天是帶傷的：西側(cè)緊貼南北高架，中高樓層噪音尾氣影響明顯；四周老公房環(huán)繞，走出嶄新的社區(qū)大門，就是斑駁的舊里弄。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

先天不足，本可以通過后天誠(chéng)意來彌補(bǔ)。上海樓市中，外環(huán)賣成爆款的案例比比皆是。比如金茂多個(gè)外環(huán)項(xiàng)目，都憑借過硬的產(chǎn)品力引發(fā)搶購(gòu)。

反觀靜安璽樾，地段存在硬傷，產(chǎn)品還不努力，這才是問題的癥結(jié)。

第一，是結(jié)構(gòu)錯(cuò)配

靜安璽樾把大量籌碼押在94-99㎡的兩房和165㎡的四房上，但兩房滿足不了改善家庭，165㎡總價(jià)超2300萬又只夠得著極少數(shù)人。

第二，是戶型落后

98㎡兩房是偏狹長(zhǎng)的中間套，只有兩開間朝南，進(jìn)深大、面寬小，還是暗衛(wèi)；不少103㎡戶型，恰好排在貼高架的那一側(cè)。

這在多開間朝南、全明格局已成標(biāo)配的今天，明顯格格不入。

第三，是配置平庸

平心而論，它的裝標(biāo)單項(xiàng)不差，中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)給得大方。

但得房率75%-79%，屬于平均水平；立面是石材加真石漆的三段式，容積率3.05。

同一時(shí)期，整個(gè)上海都在產(chǎn)品競(jìng)賽：有人把得房率做穿90%，有人把架空層做成第二會(huì)所。同行都在做加分題，它把標(biāo)準(zhǔn)答案抄完就交卷了。

于是價(jià)格成了壓垮它的最后一根稻草。945萬起的總價(jià)，剛需踮腳夠不著；夠得著的改善客，看一眼硬傷扭頭就走。

一期認(rèn)購(gòu)率約62%，勉強(qiáng)及格；2024年11月二期加推，認(rèn)購(gòu)率跌到23%；2025年9月三期，均價(jià)降到了三個(gè)批次最低。

一個(gè)內(nèi)環(huán)盤，硬生生把自己賣成了郊區(qū)尾盤。

02

輸給對(duì)手：初上牌桌，遇上實(shí)力央企

如果說自身的平庸決定了它賣不快，那對(duì)手的出現(xiàn)，連“慢慢賣”的退路都給堵死了。

2024年，保利永興里、越秀靜安悅等品質(zhì)新盤入市，分走了第一輪客戶。

真正的重錘，落在2025年年中。保利置業(yè)來了，第一仗就打在家門口。

這兩年，保利置業(yè)的行業(yè)排名逆勢(shì)攀升，2025年銷售約502億。

它首進(jìn)靜安，就聯(lián)手區(qū)屬蘇河灣集團(tuán)拿下中興社區(qū)兩幅宅地，案名起得毫不客氣：譽(yù)靜安。

一個(gè)初上高端牌桌的區(qū)屬平臺(tái)，遇上一家在全國(guó)大殺四方、正卷得興起的央企，差距是全方位攤開的。

在戶型上，譽(yù)靜安143㎡做出準(zhǔn)一梯一戶、獨(dú)立電梯廳、南向雙陽臺(tái)；112㎡三房三開間朝南、南北通透，陽臺(tái)多飄窗，實(shí)得率逼近九成。

在社區(qū)配套上，譽(yù)靜安容積率2.76，配備數(shù)千方的會(huì)所加架空層——恒溫泳池、健身房、臺(tái)球室，適配全齡段業(yè)主需求。

譽(yù)靜安 效果圖

價(jià)格，還倒過來了。

譽(yù)靜安二批次112-119㎡三房，均價(jià)約12萬——比靜安璽樾12.42萬的整盤均價(jià)還低幾千塊，離地鐵反而更近。

最誅心的是什么？

譽(yù)靜安是期房，靜安璽樾是現(xiàn)房，現(xiàn)房賣不過圖紙。

說到底，一街之隔的較量早已超出兩個(gè)樓盤的勝負(fù)，是兩種操盤功力的代差：一邊是把全國(guó)卷出來的功夫搬進(jìn)靜安，一邊是守著“內(nèi)環(huán)舊改地”等客上門。

03

輸給時(shí)代：賣不動(dòng)的是項(xiàng)目，跟不上的是企業(yè)

把時(shí)間軸拉長(zhǎng)看，靜安璽樾還輸給了第三個(gè)對(duì)手——時(shí)代的切換速度。

它拿地、報(bào)建的年代，上海新房的主旋律還是限價(jià)和倒掛?？傻认滤臅r(shí)候，潮水已經(jīng)退了。

再往后，規(guī)則干脆換了：2025年9月上?！昂梅孔印毙乱?guī)落地，全城新盤得房率從75%卷向90%。

新規(guī)前后的產(chǎn)品，擺在一起就是兩個(gè)物種。

不過，項(xiàng)目跟不上時(shí)代，本質(zhì)是企業(yè)跟不上時(shí)代。

靜安璽樾的操盤方北方集團(tuán)，在上海閘北房地產(chǎn)發(fā)展總公司改制的基礎(chǔ)上成立。

這家企業(yè)的看家本領(lǐng)，是舊改征收、動(dòng)拆遷和物業(yè)經(jīng)營(yíng)。

洪南山宅地塊舊城區(qū)，來源：上海靜安

老閘北這些年最難啃的舊改硬骨頭，不少是它組織收下來的，靜安璽樾腳下這塊地本身，就是它的戰(zhàn)果。

論住宅開發(fā)，他們?cè)谏虾５拇碜魉山苌江t樾，是一個(gè)均價(jià)5萬多的遠(yuǎn)郊低密盤。

靜安璽樾與它共用“璽樾”一詞，難度卻跳了一級(jí)：從5萬跳到12萬級(jí)的內(nèi)環(huán)高層，中間隔著的，是完全不同的客群和競(jìng)爭(zhēng)烈度。

掌舵人陳衛(wèi)東，在北方系深耕二十年。

他2004年成為北方集團(tuán)總經(jīng)理，如今是靜安國(guó)資體系里根基扎實(shí)的老將，北方集團(tuán)董事長(zhǎng)兼黨委書記、西藏城投董事長(zhǎng)一肩挑。

內(nèi)環(huán)12萬級(jí)的商品房戰(zhàn)場(chǎng)，對(duì)他和整個(gè)團(tuán)隊(duì)來說都是第一次。輸給身經(jīng)百戰(zhàn)的對(duì)手，遺憾，但不冤。

真正值得琢磨的，是北方系內(nèi)部的另一層安排。

靜安璽樾的銷售代理權(quán)，在旗下上市公司西藏城投手里。2025年7月，代理費(fèi)率從0.5%上調(diào)至1.5%。

公開的解釋是市場(chǎng)疲軟、銷售承壓、營(yíng)銷成本上漲。

對(duì)北方集團(tuán)來說，總投資約115億的靜安璽樾，壓著300多套現(xiàn)房，超50億貨值，去化壓力極大。

而西藏城投2025年?duì)I收9.18億、歸母凈虧5.52億，同樣步履維艱。

這幾百套現(xiàn)房怎么賣，比當(dāng)年那塊地怎么收，難多了。

靜安璽樾未必是不想贏，只是此前積累的能力，恰好不在這張考卷的考點(diǎn)上。

最扎心的對(duì)照，其實(shí)就在一街之隔。

蘇河灣集團(tuán)把項(xiàng)目公司51%的股權(quán)掛上產(chǎn)交所，連同操盤權(quán)一起交給保利置業(yè)，換來譽(yù)靜安的熱銷。

北方集團(tuán)選擇自己上場(chǎng)，賣到交付才網(wǎng)簽五成。

同一個(gè)板塊，兩種選擇，兩種命運(yùn)。敢于借力，有時(shí)才是地方國(guó)企最大的進(jìn)取。

往后看，全國(guó)核心城市的好地，會(huì)越來越多地回到地方平臺(tái)手里——舊改和城市更新的主力軍，就是他們。

靜安璽樾提前把考卷攤開了：地段發(fā)的是入場(chǎng)券，操盤力才是成績(jī)單。

每個(gè)城市，可能都藏著自己的“靜安璽樾”。區(qū)別只在于，握著好地的人，有沒有照過這面鏡子。

對(duì)于靜安璽樾，大家怎么看？歡迎點(diǎn)贊、留言一起討論。