北京樓市：接盤人悄悄變了

京樓靠誰接盤？

你賣了一套，再買一套，算不算接盤？

顯然不算。

任何一個換房人，都只能算“中間態(tài)”。

雖然說北京已然是置換型市場，但如果沒有新增購買力，那這個市場就真真麻煩了。

所以，順著這個置換鏈條，我們摸索下去，你會發(fā)現(xiàn)，最終的新增購買力，還是年輕人。

【這個城市新來的年輕人?！?/strong>

十幾年前，我因?yàn)樽约嘿I房子，開始研究房子；十年前，我因?yàn)橥嫖⒉┯悬c(diǎn)小流量，開始接觸付費(fèi)咨詢，這一路走來，隨著這個城市對年輕人的接納程度不同，發(fā)現(xiàn)有些東西，正在悄悄變化。

十年前，大言不慚地講，我也是個年輕人，只是稍微早幾年，買了房子。

像我們這批80后進(jìn)京的人里，一般都是05-08年前后陸續(xù)到了北京，只要不太挑剔，找個差不多的單位，落個戶口，都不難，不用你是985/211碩士博士，更不用TOP2的畢業(yè)證。

然后這些里的多數(shù)人，是在工作幾年后的2015-2017年附近，貸款買了房子。

也算是趕上了北京樓市最鼎盛時代的末尾（當(dāng)然也有想不開的，17年高點(diǎn)接盤）。

本文關(guān)鍵的點(diǎn)來了：

這一批人，有個差不多的共性，出身相對普通、學(xué)歷相對一般，經(jīng)歷過人數(shù)殘酷的高考，對未來生活不太好高騖遠(yuǎn)。

各位讀者們，你說這種人如果作為購房者，他們的畫像是啥樣的？

對房子品質(zhì)接受度高、戶型沒啥要求、甚至樓層都不太所謂。

翻譯過來就是：老破小、細(xì)長條、沒電梯，總高6層買5層都行。

說句不太好聽的——有就行。

用我一個高中同學(xué)的粗話說“像我這B樣的，能在北京有套房子，祖墳都冒青煙了。還管它新舊大小么！”

這是一批對自己荷包有數(shù)、對家里條件清楚、對社會不G相對冷靜的人。

寒門不太貴的“子”、小鎮(zhèn)做題還湊合的“家”，是這一批人，支撐起了京樓10年前的最后一棒接盤。

我當(dāng)時印象最深的，女孩喜歡買開間、男孩喜歡“80筑2”（一種老破小戶型）。

現(xiàn)在呢？

現(xiàn)在是從根子上在變。

研究房子，其實(shí)永遠(yuǎn)是在研究人。

為什么現(xiàn)在XHS上的年輕人，對北京房產(chǎn)惡意這么大？

各位可以設(shè)身處地想一想，你在一座大城市，帶著慢慢的誠意而來，沒有穩(wěn)定工作、沒有固定收入、更不用提弄一個戶口（全國都在放開，只有北京越來越嚴(yán)）。

你會不會有惡意？

會，一定會。

假設(shè)十幾年前進(jìn)京100個年輕人，最后形態(tài)是90個留下來，60個最終買了房。而這60人里，50人是寒門不太貴的“子”、小鎮(zhèn)做題還湊合的“家”；另外10人，是天之驕子和天龍人的孩子。

而現(xiàn)在，100后面這幾個數(shù)字應(yīng)該是：

90→30

60→15

50→5

10→10

這里唯一沒變的，可能是那10個人。

這10個人里，一半是清北或藤校，一半是咳咳咳咳。

你老李在A單位當(dāng)NO.1，總不能把侄子安排在自己這里吧，索性和老張勾兌一下，把他兒子搞過來，你侄子過去不就完了。

你看看各個知名單位的人事錄取名單，上面一串清北名校，下面一串地方特色高校，這倆之間有條楚河漢界。

當(dāng)然還有5條“漏網(wǎng)之魚”，也算跳了龍門了（50→5）。

我寫這篇文章，當(dāng)然不是揭露什么，一是我也沒那個閑心，二是也不用揭露，大家都心知肚明。

但是人們往往只看到了1，卻不往第二步想。

這樣的年輕人的結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)的長期影響一定是深遠(yuǎn)且重大的。

地方特色高校學(xué)子們，買房根本不用愁，什么好買什么、什么豪買什么，只是不像以前那么張揚(yáng)了。

而真靠自己登堂入室的那一類寒門貴子，收入不菲，但還不至于連價格都不看就買買買。他們往往也會精打細(xì)算，能100平米住個三居室，絕對不會150平住個三居，多50平要花好多錢的。

你要問我，是什么時候、怎么看出來的，還真不好說，這個京樓潛移默化的過程，中間隱藏了很多變量，容易誤導(dǎo)人們判斷，比如就現(xiàn)在，北京300萬以下的老破小成交比例接近三分之二，就讓很多人誤以為，老破小的春天來了......

當(dāng)然了，我覺得除了結(jié)合于接盤人群的底層邏輯之外，還要關(guān)注整個這一輪的大周期，這個時間真的不會很久。

還是那句話，未來兩年，盡量不要把“自住”作為自己的第一購房要求，一定要看更多的別人喜歡什么，而不是單一的自己喜歡什么。

至于那些更加荒唐的：自己就熟悉哪一片，就順手在那附近買的。

這些人是只管低頭走路，從來不抬頭看天......

本周六，我會開啟一場主題為“北京樓市的邏輯在悄悄變化”的線下沙龍，主要在“前瞻市場、推理政策、解構(gòu)變化”三個方面進(jìn)行深度講解，同時還會現(xiàn)場指導(dǎo)粉絲選籌思路。

本次沙龍承諾：現(xiàn)場絕無帶貨、全程都是干貨。