《求是》定調(diào)居民負債表：這場財富保衛(wèi)戰(zhàn)動真格了

文/小龍人「房聯(lián)社」 出品

近日，《求是》網(wǎng)刊發(fā)的一篇分量極重的評論員文章，徹底打破了過去房地產(chǎn)與財經(jīng)界的諸多政策模糊地帶。文章沒有避諱過去被視為敏感詞的“居民負債表”，而是明確且直白地定調(diào)：要加快修復(fù)居民資產(chǎn)負債表，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，防止資產(chǎn)價格下跌對消費信心的負向螺旋。

對于長期關(guān)注房地產(chǎn)宏觀周期的《房聯(lián)社》而言，這一表態(tài)不僅是政策工具箱的升級，更標志著頂層設(shè)計在宏觀經(jīng)濟診斷上，完成了一次歷史性的“認知框架轉(zhuǎn)換”——它不僅承認了資產(chǎn)價格（房產(chǎn)、股票）縮水對實體經(jīng)濟的制約，更將調(diào)控重心從過去的“供給端防風險”，正式轉(zhuǎn)向了“需求端防螺旋”。

為什么此時正視“居民資產(chǎn)負債表”？

要理解這篇長文的深意，必須先拆解當前中國家庭在深度調(diào)整周期中所面臨的財富賬本：

• “財富效應(yīng)”的全面逆轉(zhuǎn)：在過去二十年的增量時代，中國居民的家庭財富結(jié)構(gòu)高度集中。根據(jù)央行過往的城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債調(diào)查，住房等實物資產(chǎn)在家庭總資產(chǎn)中的占比普遍接近七成。當房地產(chǎn)進入存量周期，資產(chǎn)端的估值回落，最直接的后果就是居民產(chǎn)生“家底變薄”的體感。
• 資產(chǎn)縮水與負債剛性的“死亡剪刀差”：在標準的資產(chǎn)負債表中，資產(chǎn) = 負債 + 所有者權(quán)益（凈資產(chǎn)）。當二手房價格出現(xiàn)調(diào)整，資產(chǎn)端在持續(xù)折價；但居民在黃金期背負的長期房貸（負債端）卻具有絕對的剛性，必須按月足額償還。這種“資產(chǎn)縮水、負債不動”的擠壓，導(dǎo)致居民個人的“權(quán)益端”（即個人凈資產(chǎn)）被動收緊。
• 理性的微觀個體，組合成防御性的宏觀寒冬：面對身家受損和未來收入預(yù)期的不確定性，微觀個體的理性選擇不是擴大消費，而是開啟“防御模式”——增加儲蓄、壓降非必要開支、以及選擇提前還貸（縮減負債表）。然而，當全社會所有人同時選擇“縮表”時，宏觀上就會演變成總需求不足、企業(yè)利潤下滑、就業(yè)承壓，進而反向加劇資產(chǎn)價格的下跌。這就是官方高度警惕并首次定調(diào)要切斷的“負向螺旋”。

深度推演：房地產(chǎn)在修復(fù)負債表中的“三維定位”

《求是》文章將“修復(fù)居民負債表”與“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”緊密綁定，傳遞出三個獨立且極其務(wù)實的底層重估邏輯：

• 重塑核心邏輯：穩(wěn)消費必須先穩(wěn)資產(chǎn)
• 過去路徑的局限性：過去很長一段時間，促消費的政策多集中在流量端，如發(fā)放消費券、給予汽車或家電“以舊換新”補貼。但對于家庭而言，這些政策刺激的是“微觀邊際支出”，無法扭轉(zhuǎn)“宏觀財富縮水”帶來的不敢消費心理。
• 資產(chǎn)端的“定海神針”效應(yīng)：房產(chǎn)作為中國家庭最大的資產(chǎn)包，其價格波動的信號意義遠大于消費券。只有在政策上明確穩(wěn)住房地產(chǎn)這個最大宗的資產(chǎn)價格，阻斷財富持續(xù)折價的幻覺，居民部門的資產(chǎn)負債表才能停止失血，消費信心才能從底層獲得支撐。
• 供求關(guān)系重構(gòu)：從“總體短缺”走向“存量分化”
• 總量時代的終結(jié)：目前我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達較高水平，戶均擁有住房超過1.1套，全國性的“缺房時代”已經(jīng)過去。這意味著，試圖通過總量大水漫灌來帶動全國房價普漲、從而實現(xiàn)“人均負債表修復(fù)”的邏輯已經(jīng)徹底失效。
• 資產(chǎn)成色的大洗牌：未來的修復(fù)將呈現(xiàn)極度的不對稱性。只有那些位于大城市核心地段、具備優(yōu)質(zhì)配套與高品質(zhì)居住體驗的“好房子”，才具備資產(chǎn)錨定的功能，成為修復(fù)負債表的正面資產(chǎn)；而大量缺乏人口和產(chǎn)業(yè)支撐的遠郊、老破小以及低質(zhì)房產(chǎn)，其金融屬性將繼續(xù)剝離，回歸純粹的居住消費品屬性。
• 政策機制躍遷：從“局部止血”向“國家隊兜底”演進
• 傳統(tǒng)工具的邊際遞減：過去降低首付比例、取消限購、下調(diào)房貸利率等政策，本質(zhì)上是在鼓勵居民繼續(xù)“加杠桿”去買房。但在負債表受損、居民主動去杠桿的背景下，傳統(tǒng)供給端和需求端的刺激政策邊際效應(yīng)正在遞減。
• 大財政與大金融的協(xié)同：要真正穩(wěn)定房地產(chǎn)并修復(fù)負債表，政策正在轉(zhuǎn)向由國家隊入場“兜底存量”。通過地方政府或國企大手筆收儲存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房，不僅能直接為高庫存的開發(fā)商和二手房市場“精準止血”，更能通過政府信用背書，為整個社會的資產(chǎn)價格構(gòu)建一道堅實的防線。

獨立媒體思考：下半年行業(yè)面臨的三個硬核拷問

作為房地產(chǎn)財經(jīng)自媒體，我們必須拋棄過去的宏大敘事與非黑即白的樂觀主義，以獨立的視角冷靜審視這場“負債表保衛(wèi)戰(zhàn)”背后的深層痛點：

• 拷問一：杠桿率的重平衡，錢從哪里來？
• 修復(fù)資產(chǎn)負債表不外乎兩種路徑：要么資產(chǎn)升值，要么負債減少。在資產(chǎn)端無法重回暴漲時代的前提下，如何平穩(wěn)、安全地降低居民的債務(wù)負擔是關(guān)鍵。
• 未來可能需要更高層面的金融創(chuàng)新。例如，是否會進一步大幅度下調(diào)存量房貸利率，將過去由于高利率產(chǎn)生的利息負擔，轉(zhuǎn)化為居民可支配的現(xiàn)金流？是否會通過財政手段，對中低收入購房群體實施定向的債務(wù)減免或利息補貼？這考驗著頂層設(shè)計的財政騰挪能力。
• 拷問二：財產(chǎn)性收入的單一性如何打破？
• 中國居民長期以來面臨一個巨大的結(jié)構(gòu)性缺陷：可支配收入中，超過五成高度依賴工資性收入，而代表“錢生錢”能力的財產(chǎn)凈收入占比極低。
• 當房地產(chǎn)這個唯一的“財富放大器”熄火后，居民負債表的修復(fù)不能僅僅依靠地產(chǎn)。正如《求是》文中同時提到的“促進資本市場健康穩(wěn)定發(fā)展”，如何建立一個具備長期賺錢效應(yīng)、能形成正向財富反饋的股市，讓居民擁有除房產(chǎn)之外的第二財富錨，是實現(xiàn)負債表多元化修復(fù)的必由之路。
• 拷問三：如何平衡“房住不炒”與“穩(wěn)定資產(chǎn)價格”的邊界？
• 這也許是未來幾年最微妙的政策平衡術(shù)。政策既要防止資產(chǎn)價格過快下跌引發(fā)系統(tǒng)性金融風險和消費螺旋，又要堅決避免重走過去炒房、吹大資產(chǎn)泡沫的老路。
• 這意味著，未來的房地產(chǎn)政策將極其精準和克制。所謂的“穩(wěn)定”，是指將價格控制在一個合理的、波動幅度可控的區(qū)間內(nèi)，通過時間的推移、經(jīng)濟的增長和居民收入的逐步提高，用“時間換空間”的方式，慢慢消化過去積攢的估值溢價，實現(xiàn)負債表的軟著陸。

結(jié)語

《求是》發(fā)文正視并探討居民資產(chǎn)負債表，其核心歷史價值在于完成了國家宏觀調(diào)控層面的大政方針糾偏。它告訴市場，宏觀政策的視野已經(jīng)不再局限于單一的企業(yè)防爆和地方債去風險，而是切實進入了關(guān)乎每一個家庭、每一個微觀個體財富安全的深水區(qū)。

中國居民資產(chǎn)負債表的這一場“無聲的保衛(wèi)戰(zhàn)”，才剛剛掀開最關(guān)鍵的序幕。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，野蠻生長的紅利已經(jīng)徹底消失，但圍繞著“高品質(zhì)資產(chǎn)守護與負債表安全修復(fù)”的全新存量時代，才剛剛開始。