上海樓市越來(lái)越穩(wěn)了

6月是上海樓市的傳統(tǒng)淡季，天氣變熱疊加雨季，看房的人少，成交自然也淡。

但今年6月，上海二手房市場(chǎng)卻走出一條不一樣的曲線。

截至6月22日，上海二手房本月成交1.8萬(wàn)套，全月有望破2.4萬(wàn)套，相當(dāng)超預(yù)期。

雖然上周受端午假期影響，周成交4660套，環(huán)比下滑27.8%，但這是典型的節(jié)假日效應(yīng)。

在傳統(tǒng)淡季保持這樣的成交熱度，本身就是一個(gè)值得關(guān)注的信號(hào)。

上海樓市，肉眼可見(jiàn)地，越來(lái)越穩(wěn)了。

價(jià)格底逐步確認(rèn)

經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)三年的深度調(diào)整后，上海二手房市場(chǎng)終于出現(xiàn)了觸底的跡象。

1.先看掛牌量

根據(jù)房外房研究院數(shù)據(jù)，最近一周全市二手房總掛牌約15 .69萬(wàn)套，環(huán)比下降0 .84%，庫(kù)存量已連續(xù)10周下降。

這種持續(xù)的去庫(kù)存不只是成交放量，更多是房東主動(dòng)行為——越來(lái)越多的業(yè)主選擇撤牌觀望，或由售轉(zhuǎn)租，不再接受大幅砍價(jià)。

2.掛牌價(jià)方面，近期持續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，賣(mài)方的心理預(yù)期正在發(fā)生變化。

3.再看成交端。當(dāng)前成交價(jià)大致回到2025年5月的水平，這意味著過(guò)去一年"坑跌"的那部分行情已經(jīng)得到修復(fù)。

但與2020年1月相比，當(dāng)前價(jià)格仍有7.3%的跌幅；與2023年的高位相比，跌幅約達(dá)34%。

4.最直觀的變化體現(xiàn)在議價(jià)空間上。

2025年市場(chǎng)最冷的時(shí)候，買(mǎi)家動(dòng)輒砍價(jià)10%以上。而現(xiàn)在，成交議價(jià)空間已顯著收窄。

在徐匯、浦東等核心區(qū)域，部分優(yōu)質(zhì)房源甚至出現(xiàn)房東拒絕大幅讓步、臨時(shí)小幅漲價(jià)的情況。

當(dāng)然，這并不意味著賣(mài)方已經(jīng)掌握主動(dòng)權(quán)。

市場(chǎng)只是從"買(mǎi)方絕對(duì)主導(dǎo)"轉(zhuǎn)向了"理性博弈"，但買(mǎi)方仍占據(jù)相對(duì)優(yōu)勢(shì)。

成交深度從67%回升至82%，但仍低于2023年3月的90%，市場(chǎng)從"恐慌性深跌"進(jìn)入"磨底修復(fù)"階段。

房東信心回升

房東情緒指數(shù)（掛牌價(jià)指數(shù)）是一個(gè)值得關(guān)注的市場(chǎng)先行指標(biāo)。

這個(gè)指數(shù)從2023年初的100點(diǎn)開(kāi)始，在2025年11月前后跌至76點(diǎn)的低位，期間跌幅24%。

那段時(shí)間，"疫情后復(fù)蘇證偽"、"房企暴雷"、"收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱"三重壓力疊加，房東恐慌性拋售，掛牌價(jià)"每周下調(diào)"成為常態(tài)。

但從2025年11月開(kāi)始，指數(shù)在76點(diǎn)附近企穩(wěn)，此后小幅反彈至當(dāng)前的77.2點(diǎn)左右，并伴隨小幅度震蕩。

連續(xù)7周保持在情緒榮枯線以上，標(biāo)志著市場(chǎng)從極度悲觀轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

指數(shù)雖然反彈幅度不大，但意義在于——它標(biāo)志著市場(chǎng)"止跌"了。

特別是2026Q2，出現(xiàn)約33個(gè)月以來(lái)首個(gè)季度環(huán)比正轉(zhuǎn)（+0.5%）。

這個(gè)信號(hào)的背后有幾個(gè)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素。

首先是政策托底。

其次，市場(chǎng)拋壓階段性出清，急售房源經(jīng)過(guò)近兩年的消化，已大幅減少。

再者，房東心態(tài)從"割肉離場(chǎng)"轉(zhuǎn)向"觀望惜售"——既然價(jià)格已經(jīng)跌到這個(gè)位置，不如等等看。

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核心抗跌、遠(yuǎn)郊承壓

上海樓市從來(lái)不是鐵板一塊，從區(qū)域維度看，分化依然非常明顯。

核心區(qū)——黃浦、徐匯、靜安的老破小和次新房——價(jià)格指數(shù)始終高于全市平均水平，且波動(dòng)較小。

特別是市區(qū)老破小，年后以來(lái)價(jià)格率先回穩(wěn)。

原因很簡(jiǎn)單：在房?jī)r(jià)大幅回調(diào)后，這些房源的性?xún)r(jià)比已經(jīng)凸顯，租售比達(dá)到2.5%-4%，疊加新政刺激，剛需開(kāi)始下場(chǎng)搶房。

一套內(nèi)環(huán)內(nèi)200萬(wàn)的老破小，月租金能到5000元，租售比超過(guò)3%，對(duì)于自住剛需來(lái)說(shuō)已經(jīng)具備很強(qiáng)的吸引力。

而郊區(qū)則是另一番景象。郊區(qū)老破小是表現(xiàn)最差的品類(lèi)，價(jià)格指數(shù)一路下滑至60以下，跌幅超過(guò)40%。

郊區(qū)次新房同樣表現(xiàn)疲軟，且仍在下降趨勢(shì)中。

非核心地段、缺乏學(xué)區(qū)或配套優(yōu)勢(shì)的房產(chǎn)，正在被市場(chǎng)大幅折價(jià)。

浦東臨港、松江遠(yuǎn)郊、青浦朱家角等區(qū)域，庫(kù)存高企，去化周期漫長(zhǎng)。

從總價(jià)段維度看，分化同樣清晰。

300萬(wàn)以下和300-500萬(wàn)這兩個(gè)價(jià)格段的房源已經(jīng)企穩(wěn)，合計(jì)占全市成交量的85%左右。

這是剛需的主戰(zhàn)場(chǎng)，也是政策放松后最先被激活的區(qū)間。

500-2000萬(wàn)的中高端房源，趨勢(shì)尚未止跌，改善型需求的釋放仍然受到"賣(mài)一買(mǎi)一"鏈條不暢的制約。

2000萬(wàn)以上的豪宅則表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，這部分客群受收入預(yù)期的影響較小，更多是資產(chǎn)配置驅(qū)動(dòng)的需求。

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買(mǎi)賣(mài)雙方天平開(kāi)始傾斜

市場(chǎng)的本質(zhì)是人心的變化。

所有市場(chǎng)信號(hào)的背后，都是買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)的博弈。

2023年到2025年，上海二手房是典型的買(mǎi)方市場(chǎng)。掛牌量高企，買(mǎi)家拿著大刀砍價(jià)，房東為了成交一再讓步。

"以?xún)r(jià)換量"是主旋律，房東的心態(tài)是"能賣(mài)則賣(mài)、盡快脫手"。

但從2025年下半年開(kāi)始，尤其是"滬七條"出臺(tái)后，房東的心態(tài)發(fā)生了微妙的變化。

掛牌量持續(xù)下降，議價(jià)空間收窄，臨時(shí)加價(jià)的現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)。

買(mǎi)方的心態(tài)同樣在變化。

2025年，買(mǎi)家是典型的"觀望"——政策會(huì)不會(huì)更松？?jī)r(jià)格會(huì)不會(huì)更低？等等看。

而現(xiàn)在，部分買(mǎi)家開(kāi)始擔(dān)心"錯(cuò)過(guò)"，尤其是一些剛需客戶(hù)，看到掛牌量減少、議價(jià)空間收窄，擔(dān)心便宜的房源被挑完，下場(chǎng)買(mǎi)房了。

不過(guò)需要認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前的市場(chǎng)回暖仍是"溫和的"、"結(jié)構(gòu)性的"。

買(mǎi)方觀望情緒并未完全消退，尤其在中高端市場(chǎng)，改善型客戶(hù)仍在等待更明確的信號(hào)。

綜合來(lái)看，上海二手房市場(chǎng)正在經(jīng)歷一個(gè)重要的階段性轉(zhuǎn)變——從"恐慌性下跌"進(jìn)入"磨底修復(fù)"。

這個(gè)判斷的依據(jù)有幾個(gè)：掛牌量連續(xù)下降、議價(jià)空間收窄、房東情緒指數(shù)回升、成交量在傳統(tǒng)淡季保持活躍。

這些信號(hào)疊加在一起，構(gòu)成了一個(gè)"底"的輪廓。

但需要強(qiáng)調(diào)的是，"磨底"不等于"上漲"。

當(dāng)前的價(jià)格企穩(wěn)，是建立在兩年多大跌、跌幅超過(guò)30%的基礎(chǔ)上的。

需求端尚未全面復(fù)蘇，收入預(yù)期、人口結(jié)構(gòu)等中長(zhǎng)期因素并未發(fā)生根本性改變，居民貸款數(shù)據(jù)還在縮水。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，當(dāng)前是一個(gè)相對(duì)友好的窗口期。

掛牌量雖在減少但仍處高位，議價(jià)空間雖在收窄但仍存在，利率處于歷史低位，政策環(huán)境寬松。剛需可以擇機(jī)入市，改善可以慢慢挑選。

對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)雖然已從"買(mǎi)方市場(chǎng)"轉(zhuǎn)為"理性博弈"。但"跳價(jià)"或"惜售"可能錯(cuò)過(guò)成交窗口。不好的產(chǎn)品，依然要加速賣(mài)。

上海樓市正在磨底。這個(gè)過(guò)程不會(huì)一蹴而就，可能會(huì)有反復(fù)，震蕩。

但無(wú)論如何，最壞的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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