江西
2026 年 6 月，上海虹橋。
遵義路 107 號的安泰大樓，這座建成于 1998 年、曾經風光無限的甲級寫字樓，正在經歷一場脫胎換骨的改造。3.26 萬平方米的整棟建筑，即將全部變身為長租公寓。
下圖：安泰大樓曾是虹橋最早一批甲級寫字樓，緊鄰地鐵2號線婁山關路站，對面就是虹橋上海城購物中心（圖源：不如租房研究所）
一街之隔，虹橋第一高樓 —— 55 層、218 米的萬都中心，也悄然啟動了 36 至 54 層的改造工程，3.6 萬平方米的辦公空間將轉型為公寓業態。
下圖：萬都中心建成于1998至2001年。它的改造思路更為精細——將36至54層、約3.6萬平方米改造為長租公寓，底層商業與低區辦公保留，形成“辦公+居住+商業”的復合業態（圖源：不如租房研究所）
加上第三個正在推進的項目——中山西路888號的陽光新業中心，虹橋開發區首批啟動“商改住”的樓宇面積已超過 10 萬平方米。
下圖：陽光新業中心，前身是上海著名的老牌涉外酒店銀河賓館，主樓約4.58萬平方米。目前該項目已取得租賃住房預認定資格，計劃將主樓改造為長租公寓，裙房約3.18萬平方米適配酒店及會議中心（圖源：不如租房研究所）
一場位于上海核心商務區的“空間革命”正在上演。
一、接近1/4的空置率壓頂：商辦市場的結構性危機
戴德梁行最新數據顯示，2025 年上海甲級寫字樓空置率已攀升至 23.4%，市場平均成交租金同比大跌 9.8%，降至每平方米每月 201.4 元。
這意味著，上海每四棟甲級寫字樓中，就有一棟是空的。
更嚴峻的是結構性分化。中央商務區空置率 18%，非中央商務區已逼近 28%。部分區域的空置率甚至高達 55.7%。
虹橋也未能幸免。
曾經是上海涉外商務地標的虹橋開發區，如今寫字樓租金已出現明顯分化：高端如古北 SOHO 尚能維持 8 元 /㎡/ 天左右，而多數乙級或老舊樓宇，租金已跌至 3.5-6 元 /㎡/ 天，且去化困難。
一面是持續攀升的空置率，一面是不斷下滑的租金。雙重擠壓下，持有老舊商辦物業的業主們，不得不尋找新的出路。
下圖：2026年一季度，上海核心區與次中心區子市場租金（左列）與空置率（右列）表現（數源：高力國際；圖源：藍皮書商業視角）
二、政策破冰：八年禁令后的“三條底線”與“十五年窗口期”
2025 年 8 月，上海市政府發布《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》，這是全國首個聚焦商務樓宇更新的專項政策，也標志著暫停八年之久的“商改住”在上海正式破冰。
很多人將此解讀為“商辦可以變住宅”，這是嚴重誤讀。
新政明確劃定了“三條底線”：
主體不變、產證性質不變、主體結構不變。
這意味著，商務樓宇即便轉型公寓，土地性質仍是商業辦公，絕不可能變成可銷售的商品住宅。
政策給出的解決方案是：15 年全周期合同管理。
通過最長 15 年的功能兼容期，允許樓宇在不改變產權性質的前提下，臨時轉換為租賃住房、人才公寓、養老托幼等功能，到期后可恢復原功能或重新評估。
這是一個彈性的制度設計 —— 既給了市場盤活存量的空間，又守住了城市規劃的長遠底線。
虹橋開發區的三個項目，正是在這一政策框架下啟動的首批大規模轉型案例。
三、虹橋為什么能成？算賬邏輯與市場底氣
轉型不是拍腦袋的決定。關鍵是一筆經濟賬。
以安泰大樓為例做個簡單測算：
寫字樓模式下：按 4 元 /㎡/ 天租金、60% 出租率計算，3.26 萬㎡年租金收入約 2855 萬元。
公寓模式下：虹橋區域 40-70㎡公寓月租金 6000-9000 元，按平均 7500 元、85% 入住率計算，3.26 萬㎡約可改造 500 套公寓，年租金收入約 3825 萬元。
僅租金收入一項，公寓模式就比寫字樓模式高出約 34%。
這還沒算上寫字樓高昂的空置成本、招商成本和運維成本。
更重要的是需求端的支撐。
虹橋的租賃需求一直旺盛且穩定。這里聚集了大量外籍人士、企業高管和年輕白領，對高品質、區位好的長租公寓有持續需求。
古北璟辰社區 926 套保租房入市后，迅速成為區域租賃市場的標桿，印證了這一需求的真實存在。
供給過剩的寫字樓，遇上供給不足的品質租賃住房。
市場這只看不見的手，正在虹橋完成一次空間資源的重新配置。
下圖：古北黃金城道步行街（圖源：桃桃影像鋪）
四、不是簡單 “改用途”：城市更新的深層邏輯
很多人把“商改住”簡單理解為寫字樓沒人租了就改成公寓。
這種理解太淺了。
這背后是中國城市發展邏輯的根本性轉變 —— 從增量擴張轉向存量更新，從功能單一轉向功能復合。
過去四十年，我們的城市建設邏輯是“分區明確”：CBD 就是純辦公，居住區就是純居住，商業區就是純商業。
這種模式在快速城市化階段效率很高，但也帶來了嚴重的“鐘擺效應”—— 白天 CBD 人滿為患，晚上空無一人；居住區白天空城，晚上擁擠。
職住分離、通勤痛苦、城市活力不均…… 這些大城市病，本質上都是過度功能分區的產物。
虹橋的轉型，恰恰是對這一模式的修正。
萬都中心沒有選擇整棟改造，而是保留低區辦公功能，只將高區 36-54 層改為公寓。這種“樓上居住、樓下辦公”的混合模式，正是未來 CBD 的發展方向。
一個 24 小時都有活力的街區，才是健康的城市空間。
白天，這里有商務辦公的人流；晚上，這里有居住生活的煙火氣。寫字樓的配套商業，也能服務公寓住戶；公寓的居住人群，反過來支撐商業的持續運營。
這是一個正向循環。
五、挑戰與隱憂：不是所有樓宇都適合“商改住”
虹橋的模式可復制嗎？
答案是：謹慎樂觀，不能盲目跟風。
寫字樓改公寓，面臨三大技術挑戰：
第一是進深問題。標準寫字樓進深往往達到 12-15 米，而住宅理想進深是 8-10 米。過大的進深意味著中間戶型沒有自然采光通風，這是硬傷。
第二是結構問題。寫字樓的柱網間距、層高、消防標準都與住宅不同，改造難度大，成本高。
第三是配套問題。寫字樓的給排水、燃氣、電力容量，往往滿足不了居住需求。
比如“base 佰舍”在改造中，就通過色彩創新、空間重構等方式，專門解決了“超級進深”帶來的采光壓抑問題。
下圖：base佰舍的龍華西路項目，引入了中庭玻璃天幕，讓自然光線直接照射在公共區域，解決大進深帶來的采光問題（圖源：不如租房研究所）
更重要的是區位篩選。
不是所有空置寫字樓都適合改公寓。只有那些位于成熟居住區、交通便利、配套完善的區域，轉型才有成功的可能。
這也是為什么虹橋能成 —— 它本身就是上海最成熟的國際社區，商務與居住本來就高度融合。
下圖：萬都中心位于虹橋經濟技術開發區的心臟地帶（圖源：萬都中心）
六、從“空間生產”到“空間經營”：城市更新的下半場
上海現有約一萬棟商務樓宇，乙級及以下樓宇占比超過 60%。
這意味著，至少有 6000 棟樓宇面臨著與安泰大樓、萬都中心同樣的選擇。
是繼續在寫字樓紅海中廝殺，還是勇敢地擁抱功能轉型？
虹橋給出了一個答案，但不是唯一答案。
我們看到，虹橋阿里中心將部分辦公改為酒店，打造“辦公+住宿+商業”的復合型園區，投資回收期僅 6-7 年。
閔行區地產城方活力社區（江月路店）將原世博配套辦公區改為 1080 套保租房，還發行了全國首單“商改?！盧EITs，公眾認購倍數達 494 倍，創下公募REITs市場新紀錄。
城市更新的下半場，比拼的不再是誰能蓋更高的樓，而是誰能把現有空間用得更好。
從“空間生產”到“空間經營”，這是所有城市都必須完成的一課。
結語
站在遵義路遙望安泰大樓的改造工地，不禁讓人想到：
三十年前，虹橋因為“先見之明”，誕生了上海第一個國際社區，第一個涉外商務區。
三十年后，還是虹橋，又一次站在了城市更新的潮頭，率先探索存量時代的空間解決方案。
這一次，虹橋的探索會成功嗎？
15 年的政策窗口期，足夠驗證一個模式的成敗。
而更值得思考的問題是：
當我們的城市不再大規模新建寫字樓的時候，我們該如何與這數億平方米的存量空間相處，它們的出路是否只有“商轉住”這一條路？
原創作者：上海產業轉型發展研究院常務副院長 嚴含
責任編輯：胡珊毓
策劃審核：夏 雨
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