山東
一、樓盤爛尾停工，施工方能扣塔吊、材料抵債嗎
樓盤爛尾是當前房地產行業最突出的痛點之一，開發商資金鏈斷裂，拖欠巨額工程款，施工方往往是最直接的受害者。很多施工方第一反應就是把工地上的塔吊、升降機、鋼筋水泥扣下來，"什么時候給工程款什么時候還給你"，這種看似天經地義的自助行為，實際上很可能觸犯法律，甚至構成侵權，反而得不償失。
根據《民法典》第四百四十七條規定："債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產，并有權就該動產優先受償。"留置權的成立有三個法定要件：一是債權人合法占有債務人的動產；二是債權已屆清償期；三是債權的發生與該動產屬于同一法律關系。三個要件缺一不可。實踐中，工地上的塔吊、施工升降機、腳手架等大型設備，絕大多數情況下都是施工方自有的財產，或者是施工方從租賃公司租來的財產，所有權根本不屬于開發商。開發商堆放在工地上的鋼筋、水泥、管材這些確實是開發商所有的動產，施工方基于施工合同合法占有，而且和拖欠的工程款屬于同一建設工程法律關系，理論上是符合留置權構成要件的。但即使是這種情況，施工方也不能直接扣下來變賣抵債。根據《民法典》第四百五十三條規定，留置權人應當給債務人六十日以上履行債務的期限，逾期未履行的，才可以與債務人協議以留置財產折價，也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。
二、施工方對已經建成的爛尾樓部分，享有優先受償權嗎
《民法典》第八百零七條明確規定："發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。"根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規定："承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。"也就是說，哪怕開發商把整個樓盤抵押給了銀行，哪怕開發商欠了幾十個億的外債，施工方的工程款也要排在銀行和所有債權人前面先拿。
三、樓盤爛尾停工，施工方正確的維權姿勢是什么
第一步，及時固定證據，先發函催告。第一時間把已完工程量、工程簽證、結算文件、催款記錄、往來函件全部整理好，形成完整的證據鏈。然后向開發商發書面的催告函，明確告知其拖欠的工程款數額，限期內支付，逾期將行使建設工程價款優先受償權。第二步，立即申請財產保全，查封案涉工程和開發商的其他財產。第三步，提起訴訟，明確主張建設工程價款優先受償權。第四步，如果開發商進入破產程序，一定要及時申報債權，主張優先受償權。
作者 李彤律師
江蘇盈凱律師事務所專職律師，擅長辦理合同糾紛、建設工程、婚姻家事、交通事故、工傷賠償、刑事辯護等業務，勝訴率極高，并形成一套獨到的辦案思路，最大限度維護當事人權益。
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