房地產真的見底了嗎？盤點今年上半年的樓市，我有四個判斷

2026.07.02

作者 | 馬光遠

最近，關于房地產市場有兩種截然不同的聲音。

一種觀點認為，北京、上海等一線城市成交量持續回暖，房地產已經見底，新一輪上漲即將開始。

另一種觀點則認為，房地產開發投資、新開工面積等核心數據仍在大幅下滑，現在談見底還為時尚早。

那么，房地產到底有沒有見底？

我認為，判斷房地產市場，不能只看房價，也不能只看成交量，而是要同時觀察四個維度：供給、需求、庫存以及政策。

｜把今年上半年的數據放在一起，我有四個判斷：

• 第一，供給端仍然偏弱，房地產還沒有真正企穩。

先看供給端，國家統計局數據顯示，今年1—5月份，全國房地產開發投資同比下降16.2%，新開工面積下降超過20%，竣工面積也繼續下降，房地產企業整體投資意愿依然不足。這些數據說明什么？

說明開發商仍然處于去庫存、降杠桿、修復資產負債表的階段。

過去幾年房地產經歷了一輪深度調整，很多房企首先考慮的不是擴張，而是活下來。因此，無論是拿地、開工還是開發投資，目前都沒有看到明顯恢復。

如果僅從供給端來看，房地產市場很顯然還處在上一個周期的尾聲。

• 第二，需求端已經出現回暖，但這種回暖是局部的。

如果說供給端還比較弱，那么需求端已經出現了一些積極變化。

從今年3月份開始，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以二手房為代表的市場出現了明顯反彈。過去四個月，北京二手房成交量持續保持在1.5萬套以上；上海連續四個月保持在2.4萬套以上；廣州、深圳的成交量也持續運行在市場榮枯線以上。

成交量恢復之后，價格也開始出現變化。

過去幾年，一線城市的新房和二手房價格長期承壓，而今年部分月份已經出現環比上漲，這是此前比較少見的現象。與此同時，杭州、成都等人口持續流入、產業基礎較好的強二線城市，也開始出現成交回暖和價格企穩的跡象。

這說明，房地產市場已經開始出現修復，但這種修復主要集中在少數核心城市，而不是全國性的全面復蘇。

• 第三，全國房地產最大的特點，不是復蘇，而是分化。

除了少數一線城市和熱點強二線之外，全國絕大多數城市仍然處于調整過程中。

國家統計局公布的70個大中城市房價數據顯示，環比上漲的新房和二手房城市數量仍然只有十多個，大部分城市房價依然處于調整狀態。

也就是說，我們今天看到的房地產反彈，更像是一種結構性的修復，而不是全國房地產市場同步進入新的上漲周期。

我認為，這種分化未來還會越來越明顯。好城市的核心資產，會率先反彈，完成筑底。而大部分城市的大部分房產，仍然會處在比較長的調整周期，房價回到以前的高點尚需時日。

• 第四，一些領先指標開始改善，這是目前最積極的信號。

雖然市場整體仍然偏弱，但一些領先指標已經開始釋放積極信號。

首先是庫存，全國商品房待售面積已經連續幾個月同比下降，說明庫存壓力開始緩慢釋放。

其次是二手房掛牌量，從去年10月份以來，一線城市掛牌數量逐步下降，部分城市的掛牌房源明顯減少。掛牌量下降，本質上說明市場預期正在發生變化。一部分業主開始認為，未來不需要再繼續降價出售，市場信心正在慢慢修復。

再來看政策。據相關機構統計，今年以來，全國各地圍繞穩定房地產市場出臺了超過560項支持政策，從降低首付比例、降低房貸利率，到優化公積金政策、支持存量商品房去庫存，政策力度持續加大。

更值得關注的是中央釋放出來的信號。

最近《求是》雜志再次強調，要加快修復居民資產負債表，著力穩定房地產市場。

我認為，這一點非常重要。今天房地產已經不僅僅是房地產行業的問題，更關系到整個經濟的運行。很多人都在討論為什么消費恢復比較慢。收入增長放緩當然是原因之一，但還有一個更深層次的原因，就是居民財富預期下降。

中國居民家庭最大的資產仍然是房地產。

房地產持續調整以后，居民感覺自己的資產縮水了，財富效應減弱，自然會減少消費、增加儲蓄。因此，穩定房地產市場，本質上也是修復居民資產負債表、恢復消費信心的重要一步。

最后，說說我的三個結論。

第一，我認為，中國房地產市場已經逐步進入這一輪調整的底部區域，全國房地產繼續大幅下跌的空間正在收窄。

但接近底部，并不意味著馬上進入新的牛市。

目前供給端仍然偏弱，開發投資還沒有恢復，大多數開發商的資產負債表仍然沒有修復，全國絕大多數城市仍然處于調整過程中，市場真正企穩，還需要時間，也需要更有針對性的政策去扭轉居民預期。

第二，未來房地產市場最大的特點，將不是普漲，而是長期分化。

真正能夠持續恢復的，是包括一線和強二線在內的少數城市，以及這些城市里的優質地段和優質樓盤。

而大量普通城市、普通樓盤，未來可能仍將在較低水平運行較長時間。

第三，也是我認為最重要的一點。回顧國際經驗，一個國家房地產市場從見頂調整，到重新回到上一輪高點，大多數都需要十年以上。

中國房地產已經進入這一輪調整的第六年，因此，我并不認為未來幾年會再次出現全國房價普遍大漲的行情。但是，少數核心城市率先完成筑底，并進入新的修復周期，我認為是完全有可能出現的。

未來的中國房地產，不再是”全國一起漲”，而是”核心資產越來越值錢，普通資產持續分化”。

換句話說，未來的房子會越來越分成兩種：一種是具備資產屬性、能夠保值甚至增值的房子，另一種則更多只是滿足居住功能的房子。

我認為，這才是未來房地產市場最值得關注的趨勢。