60余戶業(yè)主拆遷維權絕境突圍：從民事駁回到高院終審勝訴

簽了拆遷還建協(xié)議、依約騰退房屋

等來的不是新房鑰匙

而是項目停工爛尾

起訴被法院駁回的雙重打擊

維權路該往哪走？

近日，四川審是律師事務所代理的X市某某家屬區(qū)房屋還建協(xié)議糾紛系列案再傳捷報：繼首批 50 余戶業(yè)主全部勝訴后，第二批委托的業(yè)主同樣獲得勝訴判決。這場歷時兩年多的集體維權，終于為60余戶漂泊多年的業(yè)主，拿到了具有強制執(zhí)行力的司法保障。

維權困局：騰房五年無家可歸，起訴開發(fā)商竟被全案駁回

2018 年，某某家屬區(qū)的業(yè)主們，在街道、社區(qū)的動員下，與A公司簽訂《房屋還建協(xié)議》，約定按 1:1.2 的標準原址產(chǎn)權還建，同時支付過渡費、裝修補貼、搬家費等補償。

抱著改善居住環(huán)境的期待，業(yè)主們陸續(xù)騰空房屋、交出鑰匙。可約定的 24 個月過渡期已過，還建項目仍然遲遲沒有動工跡象，承諾的安置房遙遙無期，過渡費也停發(fā)了。

2022 年，業(yè)主代表以開發(fā)商為被告提起民事訴訟，要求履行還建協(xié)議。但基層人民法院、中級人民法院均作出裁定：案涉項目的拆遷安置、補償、改造等事項均有政府部門參與指導，受相關政策調(diào)整影響，不屬于平等主體之間的糾紛，駁回起訴。

官司打到這里，業(yè)主們陷入了最尷尬的維權死局：告企業(yè)，法院不受理；告政府，不知道從何下手。房子已經(jīng)交出去了，維權卻好像走進了死胡同。

破局之道：穿透“商業(yè)拆遷”表象，錨定行政協(xié)議本質(zhì)

2023年11月，四川審是律師事務所接受50余戶業(yè)主的委托，代理此案。審是民商事律師團隊隨即對全案證據(jù)進行系統(tǒng)梳理，構建了完整的證據(jù)鏈與法律邏輯框架。

01深挖行政主導證據(jù)，推翻“商業(yè)拆遷”抗辯

審是民商事律師團隊逐頁梳理項目全流程文件，從 2014 年項目納入棚改任務的政府內(nèi)部報告，到街道辦正式啟動項目的請示文件，再到市政府多次專題研究推進的《議事紀要》，以及后期由街道辦主導出臺的 “預選房源、訴訟結算”安置方案……

一系列閉環(huán)證據(jù)證明：案涉搬遷并非開發(fā)商自發(fā)的商業(yè)開發(fā)行為，而是政府主導的舊城改造項目；開發(fā)商僅為資金提供方，從政策制定、動員簽約到履約推進、善后安置，全程均由行政機關實際主導。

02精準適用司法解釋，定性行政協(xié)議

根據(jù)《最高人民法院關于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》，行政協(xié)議的核心判斷標準是“行政機關為了實現(xiàn)行政管理或者公共服務目標，與公民、法人或者其他組織協(xié)商訂立的具有行政法上權利義務內(nèi)容的協(xié)議，屬于行政訴訟法第十二條第一款第十一項規(guī)定的行政協(xié)議。”

審是民商事律師團隊當庭提出核心觀點：

案涉項目以提升城市核心節(jié)點品質(zhì)、推進舊城改造為目的，具有明確的公共利益屬性；業(yè)主簽約系基于對街道辦、社區(qū)居委會等行政主體的信賴，而非單純的商業(yè)交易判斷；協(xié)議履行全程伴隨行政職權的介入與行政資源的調(diào)度。即便協(xié)議落款為企業(yè)主體，也應當堅持實質(zhì)重于形式的原則，認定案涉《房屋還建協(xié)議》為行政協(xié)議。

03銜接生效裁判，打通行政訴訟受理路徑

針對“民事已駁回、行政能否受理”的爭議，審是民商事律師團隊直接援引生效民事裁定的結論——既然兩級法院均認定糾紛不屬于民事受案范圍，那么就應當依法納入行政訴訟審查范疇，完全符合行政協(xié)議司法解釋的受理規(guī)則。

最終，中級人民法院全面采納我方觀點，正式以行政協(xié)議糾紛立案受理。

兩戰(zhàn)兩勝：終審判決落地，權益實打?qū)崈冬F(xiàn)

本案歷經(jīng)中院一審、高院二審，法院最終支持了我方核心主張，形成了穩(wěn)定的裁判規(guī)則，并在兩批案件中統(tǒng)一適用。

01責任主體認定：市政府為法定履行責任主體

兩級法院均認定，案涉搬遷改造項目由市政府同意并主導推進，是 2014 年政府模擬搬遷工作的延續(xù)；開發(fā)商不具備征收安置的行政職能，市政府作為法定房屋征收與補償主體，應當承擔案涉協(xié)議的履行責任。

02過渡費標準：全額支持協(xié)議約定的超期雙倍標準

針對市政府提出的“過渡費過高、應按當?shù)刈饨饦藴收{(diào)低”的抗辯，法院采納我方觀點：協(xié)議約定系雙方真實意思表示，超期雙倍過渡費具有違約補償性質(zhì)，行政機關應當按約履行，不得單方調(diào)低標準。

03安置保障：判令政府限期采取補救措施

因原址還建客觀上已無法實現(xiàn)，法院判決市政府在判決生效后 90 日內(nèi)，針對業(yè)主的還房訴求依法采取補救措施；補救措施作出前，需持續(xù)按協(xié)議約定標準支付過渡費。

04第二批案件：同案同判均獲勝訴判決

繼首批 50 余戶業(yè)主全部勝訴后，后續(xù)委托的第二批業(yè)主同樣獲得法院勝訴判決。法院沿用統(tǒng)一裁判標準支持業(yè)主核心訴求，本案訴訟策略的專業(yè)性與裁判規(guī)則的穩(wěn)定性得到充分驗證。

注：關于裝修補貼、異地還房差價等訴求，法院明確需待政府采取補救措施后才會取得請求權基礎。

在法院判決的推動下，X市市委、市政府召開專題會議，制定并通過了補救措施。目前，業(yè)主已陸續(xù)拿到了新房的鑰匙。

法律知識

《中華人民共和國行政訴訟法》

第七十八條 被告不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除本法第十二條第一款第十一項規(guī)定的協(xié)議的，人民法院判決被告承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等責任。

被告變更、解除本法第十二條第一款第十一項規(guī)定的協(xié)議合法，但未依法給予補償?shù)模嗣穹ㄔ号袥Q給予補償。

《最高人民法院關于審理行政協(xié)議案件若干問題的規(guī)定》

第十九條被告未依法履行、未按照約定履行行政協(xié)議，人民法院可以依據(jù)行政訴訟法第七十八條的規(guī)定，結合原告訴訟請求，判決被告繼續(xù)履行，并明確繼續(xù)履行的具體內(nèi)容；被告無法履行或者繼續(xù)履行無實際意義的，人民法院可以判決被告采取相應的補救措施；給原告造成損失的，判決被告予以賠償。

原告要求按照約定的違約金條款或者定金條款予以賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С帧?/p>

（除律師外文中人物均為化名）