綠視界丨萬(wàn)億REITs市場(chǎng)迎指數(shù)化投資新紀(jì)元，長(zhǎng)期配置價(jià)值凸顯

要點(diǎn)：7月1日，首批中證REITs全收益指數(shù)基金正式發(fā)售。此前6月17日，華夏、易方達(dá)等4只產(chǎn)品獲批，跟蹤指數(shù)覆蓋53只成分券，市值約1711.2億元，代表性突出。滬市公募REITs運(yùn)行五年多來(lái)，已上市59單，總市值超1600億元，累計(jì)分紅約240億元，形成多元業(yè)態(tài)格局。本次首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs定位契合長(zhǎng)期配置，以穩(wěn)定現(xiàn)金流和強(qiáng)制分配機(jī)制凸顯抗周期屬性，獲銀行理財(cái)、私募等多類機(jī)構(gòu)青睞。作為盤(pán)活存量的關(guān)鍵抓手，滬市REITs覆蓋全國(guó)20余省，助力國(guó)資市場(chǎng)化定價(jià)，平均增值率超60%，回收資金超九成投向新基建等領(lǐng)域。同時(shí)，近九成原始權(quán)益人借此降低負(fù)債率，部分降幅超10%。REITs填補(bǔ)了“中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益”產(chǎn)品空白，正成為投資者優(yōu)化資產(chǎn)配置、共享發(fā)展紅利的重要選擇。

——援引自證券日?qǐng)?bào)

資產(chǎn)與資金協(xié)同發(fā)力長(zhǎng)期配置價(jià)值凸顯

自2021年6月21日以來(lái)，滬市公募REITs已平穩(wěn)運(yùn)行五年有余。2026年6月18日，隨著首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的平穩(wěn)落地，一個(gè)多層次、廣覆蓋的REITs市場(chǎng)體系正在成型。本次首批商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs產(chǎn)品定位契合長(zhǎng)期配置需求，中長(zhǎng)期投資價(jià)值凸顯。產(chǎn)品以穩(wěn)定持續(xù)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)金流為核心收益來(lái)源，依托強(qiáng)制收益分配機(jī)制，具備良好的抗周期防御屬性。從持有人結(jié)構(gòu)來(lái)看，本次產(chǎn)品吸引銀行理財(cái)、券商、公募資管、私募基金等多類型機(jī)構(gòu)投資者參與配置，長(zhǎng)期資金的配置布局，體現(xiàn)出優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs具備收益分配相對(duì)可預(yù)期、較低的收益波動(dòng)特征，可作為投資者平衡組合風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化大類資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)的可選品種。截至2026年6月份，滬市公募REITs已上市59單，總市值突破1600億元，累計(jì)分紅金額約240億元，穩(wěn)居亞洲前列。市場(chǎng)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，形成了涵蓋高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源、保租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等多元業(yè)態(tài)的資產(chǎn)格局。

強(qiáng)化制度托底，解決急難愁盼

城市更新的溫度，需要制度托底。城市更新過(guò)程中，不少家庭面臨貸款銜接、資金壓力等困難。在制度設(shè)計(jì)上，要為居民“想改卻改不起”“愿改卻有難處”提供切實(shí)可行的解決方案，有效回應(yīng)百姓的急難愁盼，讓城市更新暖到群眾心坎里。比如，推動(dòng)金融、不動(dòng)產(chǎn)登記、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等政策協(xié)同發(fā)力；優(yōu)化抵押物轉(zhuǎn)換流程，創(chuàng)新適配城市更新場(chǎng)景的信貸產(chǎn)品，完善政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、居民合理共擔(dān)的多元投入機(jī)制；等等。

盤(pán)活存量資產(chǎn)激發(fā)多元投資活力

公募REITs正成為深化投融資機(jī)制改革、盤(pán)活各類存量資產(chǎn)的關(guān)鍵抓手。截至2026年6月份，滬市REITs共持有不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目超130處，覆蓋全國(guó)20多個(gè)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市），其中超過(guò)40%位于一線城市，展現(xiàn)出強(qiáng)大的跨區(qū)域資源配置能力。借助REITs平臺(tái)，國(guó)有資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了從“賬面價(jià)值”向“市場(chǎng)化定價(jià)”的深刻轉(zhuǎn)變。在市場(chǎng)化定價(jià)機(jī)制的賦能下，滬市公募REITs底層資產(chǎn)總體實(shí)現(xiàn)了保值增值，平均增值率超過(guò)60%。同時(shí)，回收資金的定向再投資機(jī)制，引導(dǎo)各類社會(huì)資本流向新基建、城市更新等戰(zhàn)略性領(lǐng)域。五年以來(lái)，滬市原始權(quán)益人通過(guò)發(fā)行公募REITs取得凈回收資金合計(jì)超600億元，超90%用于或?qū)⒂糜谕顿Y建設(shè)新的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)于原始權(quán)益人而言，REITs不僅是融資工具，更是企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的助推器。截至2026年6月，滬市共有14單項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性擴(kuò)募階段，其中8單已完成上市、6單發(fā)布擴(kuò)募公告，擴(kuò)募資產(chǎn)呈現(xiàn)跨類型、跨區(qū)域創(chuàng)新特點(diǎn)，如“光伏+水電”多能互補(bǔ)、“研辦+廠房”混合配置等，并成功落地首單配售項(xiàng)目。滬市90%以上的原始權(quán)益人通過(guò)公募REITs發(fā)行或擴(kuò)募有效降低了資產(chǎn)負(fù)債率，部分項(xiàng)目降幅超過(guò)10%，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表效果顯著。

優(yōu)化資金配置共享發(fā)展紅利

REITs市場(chǎng)投資者涵蓋了券商自營(yíng)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)資本、信托機(jī)構(gòu)等機(jī)構(gòu)投資者以及個(gè)人投資者。對(duì)于廣大投資者而言，公募REITs填補(bǔ)了資本市場(chǎng)中“中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益”產(chǎn)品的空白，憑借與股債差異化的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，正逐步成為各類中長(zhǎng)期資金優(yōu)化資產(chǎn)配置、獲取穩(wěn)健回報(bào)的“壓艙石”。五年來(lái)，滬市公募REITs累計(jì)實(shí)際分紅金額約240億元，通過(guò)持續(xù)的分紅回報(bào)與相對(duì)穩(wěn)健的價(jià)格表現(xiàn)，贏得了投資者的信任。

來(lái)源：證券日?qǐng)?bào)