謝逸楓：上半年北上廣深樓市回暖，滬廣深房價上漲

文/謝逸楓

樓市傳統淡季已然開啟，6月開始，到8月進入常規淡季，成交量環比回落，等到樓市金九銀十（9月-10月）傳統銷售旺季、置業窗口到來，疊加政策及年末置換集中釋放，一線城市和核心二三線城市“金九銀十”行情大概率重回回暖通道。

目前一線城市和核心二三線城市樓市，已進入近年來政策最寬松的發展階段，市場基本面持續向好。一方面是限購等措施、公積金貸款、財稅、貸款首付和利率等不斷優化。一方面是收儲商品房庫存、城市更新、以舊換新的政策力度加大。

北京住建委簽數據顯示，新房和二手房的總成交套數達到了112300套，其中新房成交量為18729套，二手房成交量則高達93571套，創下近五年的新高。2026年6月，北京新房成交量為4139套，環比上漲7.73%，同比上漲27.39%。

成交金額為294.39億元，環比上漲11.05%，成交均價為56912元/平，環比上漲0.91%，同比下降8.95%。上半年北京新房成交金額為1324.12億元，較去年同期的1401.15億元有所下降，但成交套數和面積穩定。

北京鏈家研究院數據顯示，受產品入市節奏、開發商營銷策略與產品供給結構等影響，今年上半年，北京新建商品住宅成交1.83萬套，同比增長2.7%、環比增長12.6%。北京新房市場銷售規模有所提振，但提振幅度弱于二手市場。

北京鏈家研究院數據顯示，當前北京全市可售新房存量6.64萬套，同、環比分別下降9.7%、3.8%，去化周期縮短至22個月。上半年北京全市新建商品住宅供應1.38萬套，同比下降33%、環比則基本持平，處于較低供給水平。

北京市住建委數據顯示，2026年上半年二手住宅網簽量達93583套，同比增長5.7%，為近五年同期最高水平。在傳統樓市淡季的6月，市場仍保持逆勢微漲。截至目前，二手房住宅網簽成交均價已連續3個月回升。

一季度交易總量與去年同期相比基本持平，進入二季度后，月度網簽量環比有所減弱，但同比呈顯著增長態勢，4月-6月連續創下近五年同期交易規模紀錄。上半年總量突破，意味著剛需、改善置換需求批量入場，市場交易活躍度全面回暖。

總體來說，上半年北京二手住宅房這半年，量回來了，價穩住了，內部結構還在調整，但最艱難的階段，應該是過去了。在政策托底與市場自發修復雙重作用下，北京二手房已走出長期調整期，步入量升價穩的穩健修復通道。

北京市住建委數據顯示，6月北京市二手住宅網簽量為16618套，環比增長4.0%，同比增長9.8%。毫無疑問，北京二手住宅網簽量增長的原因，主要是6月工作日數量相對較多，季度末集中網簽現象增加。

目前北京二手房在掛牌的總量約10.05萬套，跟5月基本持平。但最近三周，掛牌量明顯增多了。大眾數據顯示，北京二手房成交單價大概在4.2萬/㎡左右，已經連續5個月維持在4萬以上了。

第三方數據顯示，2026年上半年上海新房市場成交8.48萬套，較2025年上半年的7.39萬套同比增長約14.7%。6月成交17719套，為2025年以來月度次高，僅次于去年12月的19544套。上海6月新房均價64097元/平方米，環比上漲0.42%。

上半年末，上海新房庫存787.99萬平，較年初下降4.83%，市場去化壓力持續緩解，供需逐步形成動態平衡。上半年上海新房新增供應215.34萬平，同比下滑13.70%，“以需定供”的供地、推盤思路，通過收縮新增供給持續消化存量房源。

供應結構呈現內外分化特征，外環外新增供應130.25萬平方米，同比上漲8.54%。得益于“新七條”對外環外購房政策放寬，剛需、首改人群置業門檻降低，郊區新增房源得到充分承接，成為市場成交主力板塊。

6月上海二手房（含商業）累計網簽量達25158套，同比增長21%。剔除端午假期影響，當月其余六個周末單日網簽量均突破千套。至此，上海二手房月度成交量已連續四個月突破2.5萬套。

上半年上海二手房市場共計成交14萬套，同比上漲12%，價格指數近半年持續溫和回升，對比2025年底上漲8%。縱向對比看，2022年至今上半年二手房簽約數分別為56771套、95082套、108876套、130106套，今年上半年為五年來最高。

第二組數據顯示，2026年上半年（1-6月）上海二手房網簽147287套，同比大漲13.1%。這并非溫和修復，而是近五年的同期峰值。拉長十年來看，也僅次于狂飆的2021年上半年，坐穩近十年第二把交椅。

除2月春節“閃腰”外，其余月份全部站上2.2萬+套。3月小陽春更以3.1萬套，一舉捅破近五年單月天花板。當前上海二手房基價48552元/㎡，環比上月上漲了0.01%，但同比仍下降8.4%。一句話總結看，量已沖高，但價還未走出谷底。

去庫存依舊是今年的硬仗。頭部中介顯示，二手房掛牌在3月份小陽春迎來脈沖式反彈后，又掉頭向下。相較去年6月底（11萬套），當下掛牌量（7.6萬套）已經下降了31%。掛牌價則在1月中旬止跌，此后持續保持平穩微漲態勢。

數據顯示，今年上半年，廣州一手房網簽量達到了30146套，同比環比下降約4%。值得注意的是，成交量的平穩主要是由于供應量的明顯收縮，新房供應量僅為去年同期的70%左右，供求比進一步下降至0.61。

今年上半年，廣州新房網簽均價達34679元/平，同環比均實現了1.5%的上漲。拉長周期來看，這也是2023年以來，廣州房價的首次上漲。廣州房價底部已基本夯實，下半年到明年，新房價格下行空間極窄，核心區更有溫和回升的動力。

盡管如此，今年的新房網簽數據依然表現不俗，尤其是在3-6月的成交高峰期，受到小陽春和學區旺季的影響，加上政策的刺激，激勵了不少購房者的購房欲望。據統計數據，今年上半年廣州二手房成交量約為5.5萬套。

與去年基本持平，平均每日成交306套。這一成交密度在過去的年份中并不多見，顯示出廣州二手市場的明顯復蘇趨勢。特別在珠江新城，二手成交量約為389套，同比上漲6.5%。市場情緒的回暖和業主心態的轉變是成交量上升的原因。

在掛牌量方面，廣州二手掛牌量的增長速度明顯放緩，目前顯示的掛牌房源約為13.9萬套。與去年下半年相比，掛牌量減少了3000至4000套。這樣的變化表明，業主的心態正在發生微妙的轉變，他們更加理性，不再急于拋售，

而是愿意把握市場時機，甚至敢于還價。這對于整個二手市場而言，無疑是一個積極的信號，暗示著市場底部或許已不遠。展望下半年，廣州樓市將迎來重頭戲。今年上半年，廣州共成交10宗地塊，收入高達319.5億，同比大漲105%。

第三方數據顯示，2026年6月，深圳樓市延續“4·29”新政后的火熱行情，全市新建商品住宅和二手住宅累計網簽8878套，同比增長14.2%，市場延續穩固向好態勢。6月深圳全市新建商品住宅網簽銷售3785套，同比增長15.6%。

新房市場持續向好。優質住宅項目持續受到市場熱捧。商業用房市場同樣表現亮眼，商務公寓性價比優勢突出。上半年全市一、二手辦公樓和商務公寓合計分別成交6567套和6238套，同比分別大幅增長103.0%和70.2%。

6月深圳全市二手住宅網簽成交5093套，同比增長13.1%。毫無疑問，深圳二手住宅市場“量增價穩”態勢明顯，市場剛需、改善性需求和置換需求加速釋放，“以舊換新”成為活躍的二手住宅交易形式。

2026年上半年，深圳樓市在寬松政策的持續托底下，交出了一份“供需兩旺、量增價穩、結構優化”的答卷。貝殼研究院數據顯示，上半年深圳新房、二手房合計成交超6.7萬套，同比增長2.2%、環比增長16%。

新房市場供應"踩剎車"。受"控增量、去庫存、優供給"調控導向影響，房企推盤意愿謹慎，2026上半年深圳新房批售僅15330套（含人才房、安居房），同比降11%、環比大降40%；其中住宅批售12244套，同比降18%、環比降44%。

供應收縮背景下，上半年新房成交30602套，同比微降1.5%，但環比增長26%；其中住宅成交18406套，環比增15%。截至6月末，新房住宅預售可售房源降至22207套，去化周期收窄至13.1個月，庫存風險有所緩釋。

供應收縮的同時，市場持續走量也直接改變了庫存結構。截至6月末，新房住宅可售22207套，去化周期13.1個月，對比2024年22.3個月的高庫存壓力已經緩解了很多。非住宅住宅去化周期更長，去化難度高居不下。

與新房市場的“縮量”不同，二手房市場憑借豐富的供給結構，承接了主要的剛需與改善流量。貝殼數據顯示，上半年二手房總成交36458套，同比漲5.5%，環比漲8.4%；其中二手住宅成交28962套，環比漲7.3%。

深圳貝殼研究院統計，今年上半年深圳樓市保持復蘇態勢，新房、二手房合計成交超6.7萬套，同比增長2.2%，環比增長16%。其中，深圳新房共成交了30602套（含非住宅），環比增長26%，新房住宅成交18406套，環比增長15%。

上半年全市二手房共成交36458套（含非住宅），環比增長8.4%，二手住宅成交了28962套，環比增長了7.3%。無論是新房還是舊房，買家入市的步伐都在明顯加快。2026年1-6月，深圳一二手住宅合計網簽4.7萬套，環比上漲10%。

其中二手占總交易量的61.1%，2025年下半年以來，二手房占比在提升，超過了60%。樂有家門店成交數據顯示，6月深圳二手住宅成交均價為6.15萬元/㎡，環比上漲了1.2%。如果把時間拉長來看，深圳二手房價其實已經連漲了三個月。

深圳二手房掛牌量的飆升著實讓人瞠目結舌。截至2026年5月28日，深圳市二手房在售房源總量已經達到了104377套，其中住宅就占了90807套。6月底，深圳二手住宅掛牌量約?8.6萬套?，和年初水平差不多，掛牌量較歷史高點下降約10%。

樂有家監測顯示，上半年深圳一二手住宅合計網簽47378套，環比上漲10%。其中一手住宅網簽18416套，環比上漲15%；二手住宅網簽28962套，環比上漲7%。二手住宅網簽量較2025年同期基本持平，較2024年同期大幅增長35%。

近三年樓市呈現從“低位修復”到“穩健運行”的趨勢。從門店簽約數據看，上半年深圳樂有家門店一二手住宅簽約量均創下近6年的半年度新高。其中一手住宅門店簽約量環比上漲84%，同比上漲60%；二手住宅環比上漲20%，同比上漲17%。

樂有家研究中心監測顯示，6月全市一二手房合計網簽13160套，與5月基本持平。住宅口徑上，6月一手住宅網簽3785套，同比上漲16%；二手住宅網簽5093套，同比上漲13%，持續穩定在榮枯線水平。

樂有家門店成交數據顯示，二手住宅成交均價6.15萬元/㎡，環比上漲1.2%，上半年房價累計漲幅6.4%，重返"6字頭"并繼續溫和上行。7月雖然是傳統淡季，但在政策余熱和結構性改善需求的支撐下，深圳樓市整體熱度有望保持平穩。

中指數據顯示，2026年6月百城新建住宅均價為17184元/平方米，環比上漲0.16%，同比上漲2%。一線城市新建環比上漲0.27%，同比上漲5.11%；二線城市環比上漲0.18%，同比上漲1.95%；三四線城市環比下跌0.05%，同比下跌2.53%。

新建住宅平均價中，北京環比下降0.10%，廣州、上海、深圳分別上漲0.80%、0.42%、0.15%，上漲主要來自于新入市高價項目結構性帶動。二手住宅平均價中，上海環比上漲0.10%、深圳上漲0.03%，廣州下降0.25%、北京下降0.54%。

6月百城二手住宅均價為12639元/平，環比下跌0.42%，同比下跌7.68%。一線城市二手住宅平均價格環比下跌0.16%，同比下跌6.95%；二線城市環比下跌0.46%，同比下跌8.21%；三四線城市環比下跌0.48%，同比下跌7.48%。

上漲的原因看，延續結構性上漲態勢。新建住宅環比上漲城市34個，同比上漲城市18個。其中一線及強二線城市房價同環比齊漲，成都、杭州、上海、廣州、深圳、天津、武漢等，二手住宅上漲城市環比12個，88個城市下跌，以價換量。