澳洲學區房遭到瘋搶！墨爾本方式分化極大！冷熱不均，澳洲空地竟賣出$194萬！

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澳洲空地竟賣出$194萬！買家排隊爬10米腳手架只為這一看

布里斯班一戶本地家庭在經歷一次獨特的看房體驗后，豪擲近200萬澳元買下了一塊空地。

這塊位于West End、Whynot St 48號的內城區地塊頗為稀有，清理和分割后只剩下一片修剪整齊的綠草地。

地塊面積360平方米，享有城市和山景。

盡管地塊上沒有任何住宅，Ray White South Brisbane的銷售中介Luke Croft卻想出了一個創意方法。

“我建議他們搭起一座10米高的腳手架，讓買家能爬上樓梯親眼看看這里的景色，”他告訴《布里斯班時報》。

“我們通常不會為空地舉辦開放看房，但這次每逢周六都辦，人們真的會親自爬上去參觀——這起了很大作用。”

這塊地最終在周四晚間的拍賣中以194萬澳元成交，創下新高。

Croft透露，最終買家是住在附近的一戶家庭，這次交易也為他們長達六個月的購房之路畫上了句號。

“他們之前競拍一棟20年房齡的房屋時以第二高價落敗。后來這塊地出現了，他們看到了其中的潛力，我覺得是這片景色打動了他們。”

值得一提的是，Croft兩年前曾以320萬澳元的價格，將當時面積更大的房產賣給了這次的賣家。

這并非空地首次為業主帶來豐厚回報。

在維州海岸線附近，一塊空地的業主幾乎沒費什么力氣就賺得數百萬澳元：位于Torquay、地址為12 The Esplanade的地塊，今年4月以超過460萬澳元的價格售出。

同樣在4月，墨爾本一條熱門郊區街道上的一塊空地以168萬澳元成交。

而2024年，新州人氣海濱小鎮Byron Bay的一塊草地更是拍出730萬澳元的高價。

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用ChatGPT砍價$15萬？澳中介炮轟買家：輕信AI錯失好房

房地產經紀人猛烈抨擊購房者利用AI來嘗試壓價的做法。A-Class Estate Agents總監Amir Jahan警告說，AI正在將買家引入歧途，向他們提供的市場信息并不準確。

他透露，最近有一位潛在買家將一套售價700,000澳元的公寓信息輸入ChatGPT后，轉頭就對報價提出了質疑：“我把這套房子放進ChatGPT，它告訴我只值550,000澳元，那你憑什么要我700,000澳元？”

Jahan表示，對AI平臺的過度依賴甚至導致一些買家直接放棄交易，因為他們堅信房價被高估了。他指出，AI加上朋友給出的不當建議，讓如今的買家比前幾代人更加謹慎。

“跟九個月前或一年前相比，他們對自己想做的事情考慮得更理性了。”

A-Class Estate Agents總監Amir Jahan警告說，AI正在將買家引入歧途，并向他們提供虛假的市場信息。

在Jahan看來，這一趨勢正拖慢市場流動速度，買家花在權衡決策和審查價格上的時間越來越長。

與此同時，上周披露的數據顯示，澳洲兩大市場的拍賣成交率已跌至新冠疫情以來的最低水平。Cotality的數據顯示，悉尼經歷了六年多來拍賣銷售最疲軟的一周，墨爾本也創下五年新低。

Jahan表示，潛在買家已不再受那些在房地產繁榮期常助長競購狂潮的高壓銷售策略左右。取而代之的是，他們越來越傾向于自行研究，根據房屋本身的優點決定是否看房，只有真正認為物有所值時才會出價。

“他們就是過來看看，喜歡就買，不喜歡就走，”Jahan說。

Cotality研究總監Tim Lawless告訴《澳洲金融評論報》，首府城市的平均清空率——即拍賣房屋中達到保留價的比例——可能會進一步下滑。

“我們很可能會看到拍賣清空率再次收在略高于40%的低位，”Lawless周日表示，“自5月中旬以來，拍賣量一直同比保持低位，這說明周期性因素正在起作用，賣家在持續疲軟的清空率下不得不重新考慮售房計劃。”

目前首府城市清空率為42.3%，其中悉尼清空率微降0.1個百分點至47.3%；墨爾本從50.6%降至50.2%，創下2021年9月以來最低水平。

阿德萊德則明顯逆勢上揚，清空率從40%躍升至68.7%，這個南澳首府的拍賣掛牌量也從93套增至115套。

布里斯班錄得首府城市中最低的清空率，為39.3%，不過較前一周該昆州首府33.3%的清空率已回升六個百分點。

首都領地的初步清空率從47.1%降至39.5%，拍賣數量也從63套減至47套。全澳拍賣總數則從1880套降至1771套。

值得注意的是，此次市場放緩部分與艾博年政府推行的全面稅收改革有關。根據改革方案，現行50%的資本利得稅折扣將被取消，改為30%統一稅率加通脹折扣的新制度。

負扣稅規則也將收緊，相關稅收優惠今后僅限于新建房產，而5月12日前已存在的安排將保持不變。業內預計，這些變化將削弱住宅房產投資的吸引力，進而可能壓低買家需求。

03

墨爾本拍賣市場冷熱不均 年輕家庭高價購得學區房

盡管整體拍賣市場疲軟，不過一個年輕家庭仍在周六的拍賣會上以186萬元擊敗其他四方競標者，在墨爾本熱門學區購得一套家庭住宅。

上周六，墨爾本計劃780場拍賣，Domain集團根據624套報告結果記錄拍賣清盤率為50%，另有86場拍賣被撤回，撤回房源按規則計為未售出房產。

這套Mount Waverley的Meredith Street 19號的五居室房屋指導價160萬至170萬元，保留價170萬元，共有五名競標者，涵蓋本地換大房者和國際買家，競價從165萬元開拍，僅17分鐘就以186萬元落槌。

來自Ray White的銷售經紀人比維亞諾表示，當天有150人到場，遠超預期，高企的建筑成本讓買家不愿額外花錢裝修，帶翻新、可拎包入住的房源現在最受歡迎。 Mount Waverley的市場受學區優勢保護，Mount Waverley Secondary是維州頂尖公立學校之一，對房產價值支撐作用很強。

在Diamond Creek，一套大地塊三居室磚房以84萬元售出，買家是計劃重建的年輕家庭。

這套位于Gregg Street 12號的房產指導價72萬至79萬元，保留價79萬元，四名競標者經過9分鐘競價分出勝負。

來自Morrison Kleeman的布豐表示，這次營銷效果堪稱完美，在當前市場環境下拍出這個結果非常出色。這套920平方米的地塊是核心吸引力，位置緊鄰商業街和火車站，Diamond Creek房價合理、配套完善，是技工和年輕家庭的熱門置業區。

在Williamstown，一套兩居室房屋以128萬元落槌，買家是計劃拆后重建的年輕家庭。這套位于Alma Terrace 6號的房產指導價130萬至140萬元，保留價120萬元，沒有嚴格的遺產保護限制，可拆建可翻新。

Ray White Williamstown總監羅伊斯頓表示，這類可自由拆除重建的房源在Williamstown十分罕見，房產緊鄰St Mary' s Primary School、商店和Strand海濱，區位優勢突出，當前市場疲軟催生了更多拍賣前成交的情況，遇到優質報價經紀人會建議賣家提前敲定交易。

PRD Real Estate首席經濟學家馬爾迪亞斯莫表示，穩定的現金利率暫時提振了買家入市信心，不少銀行預測2026年底可能加息，當下是不錯的入市窗口。聯邦預算將投資者稅收優惠限定在新房建設領域，而拍賣房源大多是二手房，這也是當前投資者遠離拍賣市場的核心原因。

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悉尼老宅拍出$228萬！10名競拍者展開“搶房”大戰，超底價$23萬成交

一名開發商在周六的拍賣中以228萬澳元競得North Epping一棟住宅，并計劃將其推倒重建。這場競拍中，另外兩名同樣打算重建的競標者最終敗下陣來。

位于Grigg Avenue 4號的這幢三居室房屋底價為205萬澳元，掛牌指導價為195萬澳元。需要說明的是，法律并未規定賣家底價必須與房產指導價保持一致。

當天上午，10名注冊競拍者冒著嚴寒到場，其中7人是自住業主，他們看中的是這幢建于1960年代、保持原始狀態的房屋，希望能加以翻新。

這處房產是悉尼本周539套計劃拍賣房源之一。

競標以190萬澳元起拍后，場面很快縮小至三方角力，他們都打算將這塊近740平方米的地塊重新開發為雙戶住宅。經過三輪每次加價5萬澳元的快速出價，該房產被宣布on the market。隨后加價幅度逐步收窄，先降至每次2萬澳元，再到每次1萬澳元，最后幾輪甚至只加5000澳元。

最終中標者當時正在泰國度假，由一名買方代理代其出價。賣家是一位退休人士，其父親60年前親手建造了這座房子，如今她計劃搬到西澳，以便與侄女住得更近。

McGrath的中介Betty Ockerlander表示，該房產19米的臨街面加上地處街道高處的優越位置，使其非常適合重新開發。

注冊競拍的自住業主們本被這棟房屋的寧靜環境、以及地處Cheltenham Girls‘ High和Epping Boys’ High學區的位置所吸引，但最終都因價格過高而出局。

Ockerlander坦言，這一超出預期的成績來之不易。“我干這行32年了，之前也見過這種周期，”她說，“你只需要在買家方面多花心思，必須主動去追逐買家。”

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