北京買(mǎi)房：理清思路，購(gòu)房建議1937

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

本人名下三套房，北京2天津1，天津這套是十多年前為了辦藍(lán)印戶口買(mǎi)的，但因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商手續(xù)問(wèn)題沒(méi)辦成，一直閑置。北京是東五環(huán)柏林愛(ài)樂(lè)的兩居自住，學(xué)區(qū)一般。另一套是順義馬坡的一居，為了加分買(mǎi)的。

現(xiàn)在這三套房都有些別扭，天津這套的地段極差，當(dāng)時(shí)就是為戶口，但是不僅拖了好幾年，而且質(zhì)量也不好，之所以閑置是因?yàn)樽饨鹛停蚁胱獾脑掃€要裝修，即便是簡(jiǎn)裝我算賬也不劃算。我之后把具體信息發(fā)給您，您看一下是否賣(mài)掉還是保留等發(fā)展。

順義這套房也不太好，公寓形式跌的挺嚴(yán)重的，只是產(chǎn)權(quán)是70年的，但這套房不能動(dòng)，只能是先放著了。好在是郊區(qū)小戶型，總價(jià)值不高也沒(méi)貸款，租金還可以。

柏林愛(ài)樂(lè)買(mǎi)的是接近110平的兩居室，當(dāng)時(shí)買(mǎi)的有點(diǎn)貴，所以只能是算居住感受還行，通勤和配套也還行，但包括學(xué)區(qū)的其他方面就不行了。現(xiàn)在是老二快上學(xué)了，我們考慮是否折騰一下，想聽(tīng)聽(tīng)您的意見(jiàn)。

A：

1、房子是用來(lái)住的，學(xué)區(qū)房是用來(lái)上學(xué)的，落戶房是用來(lái)落戶的。那天津這套房既然落戶沒(méi)成功+地段兒差+質(zhì)量一般+租金低，估計(jì)價(jià)格走勢(shì)也不好，請(qǐng)問(wèn)優(yōu)勢(shì)在哪里啊？

具體信息我就不看了，因?yàn)槲覍?duì)天津不熟，不敢判斷地段兒發(fā)展。不過(guò)既然是辦藍(lán)印，就是2014年之前的事兒。那問(wèn)題來(lái)了，這地段兒在房地產(chǎn)大發(fā)展的年代都沒(méi)怎樣，現(xiàn)在則是低谷期了，而且還有38號(hào)文件的對(duì)商業(yè)性土地的限制，這種地段大概率就更不好發(fā)展了。

所以我要建議就是賣(mài)掉得了，估計(jì)總價(jià)也不太高，索性賣(mài)掉就省的老惦記著了。

2、柏林愛(ài)樂(lè)哪年買(mǎi)的？多貴啊？不過(guò)您這套房是110平，對(duì)于兩居室來(lái)講偏大了，按說(shuō)單價(jià)貴不到哪兒去。這種戶型的優(yōu)勢(shì)就是自住合適，寬敞舒服，但從投資角度未必占優(yōu)。出租的話租金坪效相對(duì)低，賣(mài)的話單價(jià)也未必高，掛牌周期也超過(guò)平均值。

所以這看自己更注重哪方面吧？注重自住那就留著，注重其他的再說(shuō)賣(mài)掉置換。因?yàn)槿绻脫Q學(xué)區(qū)房，即便是朝陽(yáng)的，要想達(dá)到現(xiàn)在的居住體驗(yàn)，估計(jì)至少得添300萬(wàn)左右，東西海那估計(jì)就是500萬(wàn)起步了。

而且朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)房還好，大幾百萬(wàn)的就沒(méi)什么溢價(jià)了，居住的性價(jià)比正常。而東西海的則都有溢價(jià)，居住角度的性價(jià)比就相對(duì)低了。

3、簡(jiǎn)單就是這情況，我看您應(yīng)該是剛有個(gè)想法吧？所以提的需求還挺模糊呢。再考慮一下吧，多算賬再?zèng)Q定。

僅供參考。

二

Q:

夫妻雙方京籍，目前手持多套待下房本的回遷房。準(zhǔn)備入手一套800w左右的改善型商品房（首套）。目前看的十八里店的中海one，相中這里的點(diǎn)也是退而求次的辦法。

朝陽(yáng)北路的保利和金茂滿耀都超了預(yù)算，雖然不太看好“朝陽(yáng)港”的餅，但是覺(jué)得十八里店組團(tuán)是從0-1推倒重來(lái)的。社區(qū)物業(yè)質(zhì)量肯定比現(xiàn)在回遷房強(qiáng)多了，出門(mén)就是地鐵+環(huán)宇城。還有人大附加持。您覺(jué)得我們這個(gè)情況十八里店可以嗎？或者還有什么盤(pán)可上車(chē)嗎？

A：

1、多套回遷房？北京政策是按戶口人均45-50平回遷房，您家是孩子多是吧，所以想買(mǎi)改善的大戶型？

2、既然您是改善，那其實(shí)沒(méi)必要考慮別人的意見(jiàn)，自己喜歡才更重要。新房本來(lái)就是自住為主，怎么的都比二手房強(qiáng)，品質(zhì)和物業(yè)也肯定比回遷房強(qiáng)，這根本就不是同類(lèi)的產(chǎn)品，這么對(duì)比沒(méi)有意義。

3、其他對(duì)地段兒的解讀怎么說(shuō)呢，看自己的理解吧。只是多說(shuō)一句，這里基本是朝陽(yáng)區(qū)規(guī)劃的邊角了，看看地圖就知道，幾個(gè)樓盤(pán)是兩條鐵路十字交叉處。作為土地方肯定是先賣(mài)這里的地塊，建成后才能讓其他地段兒的土地更值錢(qián)。但這種地段兒相對(duì)來(lái)說(shuō)不太好發(fā)展，所以只能說(shuō)走著看吧。

地鐵對(duì)于市區(qū)板塊來(lái)說(shuō)是常規(guī)配套，除非是離地鐵站很近的樓棟，否則對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)什么影響。商業(yè)也是，有沒(méi)有的無(wú)所謂，北京不是20多30年前了，很少有人太關(guān)注商業(yè)配套，太熱鬧了還有副作用呢。

另外人朝朝陽(yáng)港校區(qū)也看發(fā)展吧，畢竟人朝的校區(qū)有點(diǎn)兒多了，我都數(shù)不清楚有幾個(gè)了。快速擴(kuò)張對(duì)于本校的師資壓力都大，所以太陽(yáng)宮和芍藥居的學(xué)區(qū)溢價(jià)部分有點(diǎn)兒下降，其他校區(qū)那就等著看成績(jī)吧，反正到目前為止還都不算學(xué)區(qū)房。

或者這么說(shuō)吧，朝陽(yáng)區(qū)的名校分校有的是，但到目前為止成為頭部校的沒(méi)幾個(gè)。所以也就別太聽(tīng)售樓處畫(huà)大餅，別聽(tīng)廣告看療效兒。

4、簡(jiǎn)單就這情況吧，改善的話還是多關(guān)注樓盤(pán)的居住體驗(yàn)吧，其他的沒(méi)必要考慮太多。從地段兒來(lái)講不算強(qiáng)，等著看發(fā)展吧。

僅供參考。

三

Q:

我們是北漂兒，在北京無(wú)房，我們雙方老人共同湊錢(qián)在老家市里給我們買(mǎi)了套學(xué)區(qū)房，大兩居。我按照您給的方法計(jì)算了一下溢價(jià)率，竟然高達(dá)40%。這套房的裝修還不錯(cuò)，但對(duì)于我們來(lái)說(shuō)用處不大。因?yàn)楹⒆涌隙ㄊ窍仍诒本┥闲W(xué)，預(yù)計(jì)小升初的時(shí)候才會(huì)回去上初中，這樣的話我們等于浪費(fèi)了很高的溢價(jià)，我認(rèn)為不合適，可是房子已經(jīng)交了30萬(wàn)定金了，退的話非常麻煩。

Ps：哦，那我知道了。房子是124平的。

A：

1、那這我能有什么建議啊？已經(jīng)交了定金那就只能買(mǎi)了唄，總不能放棄了吧。而且您老家哪個(gè)城市啊？房?jī)r(jià)多高啊，一套房的定金就能30萬(wàn)？北京都很少有這么多的。定金按法律規(guī)定是，最高不能超過(guò)總房款的20%。

2、另外您這“大兩居”是多大啊？我感覺(jué)您這40%的溢價(jià)率可能不太對(duì)。因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)很高，那一般不至于這么高比例，除非是小城市房?jī)r(jià)低的地方，才有可能溢價(jià)比例更高呢。

3、一般來(lái)說(shuō)，如果你們當(dāng)?shù)夭皇悄?24平的兩居室當(dāng)主流戶型，那假定平均學(xué)區(qū)溢價(jià)率40%的情況下，這種大兩居的溢價(jià)率會(huì)相對(duì)低，至少低個(gè)10-15%，也就是25-30%左右。

因?yàn)檫@種大戶型的優(yōu)勢(shì)是居住體驗(yàn)好，但如果出租的話租金相對(duì)低，意味著居住的性價(jià)比角度不太高。那這種房在市場(chǎng)上就不太被追捧，尤其是有溢價(jià)的學(xué)區(qū)房，既不如緊湊型小兩居的利用率高，單價(jià)也沒(méi)有小兩居高。

也就是說(shuō)，就算沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，這種大兩居的租售比一般也是不劃算的，大多數(shù)都有10-15%的差距。這價(jià)差看上去跟學(xué)區(qū)溢價(jià)的效果一樣，但實(shí)際上不是一回事兒。那即便是有40%的溢價(jià)率，也要減去這10-15%，然后才是大戶型的真實(shí)溢價(jià)率。

4、這我也不知道我說(shuō)明白沒(méi)有，好像有點(diǎn)兒繞是吧？如果不理解的話再聊吧。總之既然您交了定金了，那我是真沒(méi)什么建議，只是補(bǔ)充一些溢價(jià)的計(jì)算方法，其他的幫不上忙。

僅供參考。

四

Q:

我們是西城人，但房子的產(chǎn)權(quán)目前還是單位的，目前兒子帶孫子上學(xué)在住，我們自己的房子在石景山。現(xiàn)在是傳說(shuō)今年或明年能辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)，如果順利的話兒子打算賣(mài)掉這套房，按現(xiàn)在的價(jià)格能到手600萬(wàn)左右，至少500萬(wàn)以上。然后兒子想住我們現(xiàn)在這套房，因?yàn)殡x西城上學(xué)不算遠(yuǎn)，然后給我們?cè)陂T(mén)頭溝買(mǎi)一套，****的精裝三居，這么換房不知是否合適？您能分析一下嗎？

A：

1、門(mén)頭溝的****，這是新樓盤(pán)啊。而您這產(chǎn)權(quán)問(wèn)題還沒(méi)準(zhǔn)確消息的，那就算看好了也不能買(mǎi)吧？還是說(shuō)先買(mǎi)了新房，然后等著老房的手續(xù)+出售？

但如果這手續(xù)的政策不出臺(tái)呢，或者是又拖上好幾年怎么辦啊？反正現(xiàn)在北京像您家這種單位產(chǎn)權(quán)還有至少20多萬(wàn)套呢，以央產(chǎn)和軍產(chǎn)的為主，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)準(zhǔn)確消息。

2、假定今年能辦完產(chǎn)權(quán)手續(xù)吧，那這種置換到門(mén)頭溝的換房就是典型的改善。從居住角度是肯定合適的，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，新房的居住體驗(yàn)比老破小強(qiáng)的多的多。

但從價(jià)格走勢(shì)角度怎么說(shuō)呢？這種地段兒的新房溢價(jià)率，未必比西城學(xué)區(qū)房的比例低。也就是說(shuō)，居住感受角度肯定是提升了，但從性價(jià)比的數(shù)值角度，未必提升太多。這個(gè)不太好解釋，您要愿意了解的話我再單獨(dú)講吧。

或者換個(gè)說(shuō)法吧，西城老破小是有學(xué)區(qū)溢價(jià)的，但門(mén)頭溝新樓盤(pán)也有溢價(jià)。這是規(guī)劃投資價(jià)值造成的，也可以理解為土地方+開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，所以如果用性價(jià)比的數(shù)值來(lái)看，未必比西城的強(qiáng)多少。

再加上500萬(wàn)的總價(jià)在郊區(qū)偏高了，所以這種樓盤(pán)的保值一般不太強(qiáng)。早期或許還可以，尤其是開(kāi)發(fā)商售樓處還在的時(shí)候，價(jià)格走勢(shì)有可能被莊家穩(wěn)住。但開(kāi)發(fā)商撤了之后就說(shuō)不好了，沒(méi)有了控盤(pán)的，價(jià)格走勢(shì)通常偏弱，也就是保值不算占優(yōu)。

3、簡(jiǎn)單就這情況吧。我建議還是先核實(shí)產(chǎn)權(quán)手續(xù)的政策吧，要不然琢磨半天也未必用的上。然后如果換房的話，優(yōu)勢(shì)就是居住感受好，但其他方面未必占優(yōu)。

僅供參考。

五

Q:

目前在平安里上班，老婆在航天橋，準(zhǔn)備明年買(mǎi)房，然后要孩子。您的建議是先不買(mǎi)學(xué)區(qū)房是吧？那建議我們買(mǎi)在哪里？首付200萬(wàn)左右+月供1萬(wàn)。

A：

1、平安里+航天橋+總價(jià)400萬(wàn)左右，那就先看海淀的唄。因?yàn)楹５淼谋碧角f，花園路和學(xué)院路等學(xué)區(qū)雖然也都是學(xué)區(qū)房，但因?yàn)闊岫炔桓撸砸鐑r(jià)也就不高。那從居住的性價(jià)比角度來(lái)說(shuō)是合適的，運(yùn)氣好的話還有可能買(mǎi)到不帶溢價(jià)的，那就更劃算了。

2、其他的就不太好說(shuō)了，西城的全區(qū)都是學(xué)區(qū)房，哪兒的溢價(jià)也不低。朝陽(yáng)則是遠(yuǎn)了吧？主要是航天橋，每天通勤能方便嗎？反正朝陽(yáng)是肯定沒(méi)溢價(jià)的，居住角度更劃算，也沒(méi)有保值風(fēng)險(xiǎn)。

3、再其他的我真沒(méi)建議了，要不就先看看吧，看房的同時(shí)自己算算溢價(jià)比例就行。反正明年才買(mǎi)呢，現(xiàn)在沒(méi)必要著急。

僅供參考。

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