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睿思網訊：7月7日，新加坡上市ESR-REIT發布公告，披露一項澳大利亞物流資產擬收購計劃。本次收購由ESR-REIT管理方ESR-REIT Management（S）Limited對外公布，交易標的為墨爾本五宗機構級永久產權現代物流物業。
本次交易凈收購對價2.768億澳元，折合2.4791億新元，整體交易總支出約3.03億澳元，折算2.713億新元。該收購價相對物業市場估值存在1.9%折價，測算完成后將為信托單位持有人帶來4.3%的單位分派增厚。公告匯率換算基準為2026年6月30日1澳元兌0.89534新元。
本次收購標的合計總租賃面積122411平方米，物業平均建成年限約11年，整體出租率90%，主要租戶包含CEVA Logistics、Silk Logistics、Nick Scali等企業。五處物業均為永久產權，分布于墨爾本Truganina、Derrimut、Keysborough片區，各物業租期、估值、收購價款明細已隨公告附錄披露。其中僅39 Naxos Way物業出租率46%，剩余空置面積配套租金保障安排，其余四宗物業均實現滿租，資產加權平均租約期限3.2年。
公告顯示，標的當前平均凈租金較市場水平低12%-17%，租約附帶每年3%-3.5%固定租金上調條款，存在租金回升空間；全部物業市場估值合計2.837億澳元（含租金保障口徑），不含租金保障估值2.822億澳元。
資金層面，本次收購不通過增發信托單位籌資，資金來源為前期處置新加坡非核心、成熟物業回籠款項疊加債務融資。此前信托已處置多宗新加坡工業物業及酒店分層產權，回籠資金規模約4.391億新元，資金閑置階段用于償還存量債務，待收購落地完成資金置換。
交易落地后信托資產結構將出現明顯調整：資產加權平均土地租期由44.9年拉長至47.7年，永久產權資產占比由19.3%提升至23.5%；租金收入結構上，新加坡資產租金占比仍維持75%以上，澳大利亞板塊租金貢獻由12.7%提升至15.5%。
收購完成后信托綜合杠桿率約41.9%，處于管理方設定目標區間內。公告提及，后續市場條件允許時，信托可發行最高1.75億新元次級永續證券置換收購配套債務，置換后綜合杠桿降至38.5%，單位分派增厚仍可維持1.3%。匯率對沖方面，交易后僅31.7%資產存在外幣波動敞口，日元資產97%配套日元貸款對沖，澳元資產32%匹配澳元借貸。
本次收購為信托總回報戰略落地舉措，依托管理人資本循環操作，通過出售到期收益承壓存量資產，置換具備增值潛力的海外高標倉儲，優化資產質量，緩解土地使用權到期問題，降低資產結構調整帶來的分派攤薄壓力。依托發起人ESR亞太區域網點，信托可持續挖掘澳、日成熟市場物流投資機會，當前信托獲惠譽BBB穩定主體評級，具備穩定新加坡資本市場融資渠道。
公告同時披露信托基礎信息，ESR-REIT于2006年7月在新加坡交易所掛牌，截至2025年末總資產約59億新元，持有70處物流、產業園資產，分布新加坡、澳大利亞、日本三地，納入富地全球不動產指數、iEdge新加坡小盤流動性指數成分標的。
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