廣東
廣州主城兩大熱門板塊，接連放出控規調整公示！
市規劃和自然資源局先后更新琶洲南區AH0902、AH0904單元，以及荔灣東沙片區多地塊規劃修改方案，兩大片區同步優化土地布局。
兩次規劃調整，合計新增7宗住宅用地：琶洲南3宗、白鵝潭東沙4宗。
此次調整規劃思路統一，把零散住宅用地整合連片，打造配套集中、功能分明的大型居住組團。
琶洲南：地塊大置換！
401地塊成全場最大看點
這次琶洲南的改動，核心是重新洗牌片區用地屬性。
原本規劃為商業用地的401地塊+東側兩塊地，全部調整為住宅；而原本會展東路以東的三宗宅地，則改成2塊商業用地+1塊教育用地。
一番置換后，片區保留3宗新增宅地，會展東路直接成為功能分界線：路西集中做大型居住區，路東保留會展、商業、產業配套，產居徹底分區。
三宗宅地里，原401地塊關注度拉滿。
地塊早在2025年土地藍皮書就已亮相，原規劃商業容積率高達6.0；本次轉為居住用地后，容積率下調至2.5以內，地塊面積同步拓寬，內部還規劃一條縱向生態綠軸，向南銜接片區公園，直通赤沙北碼頭涌，濱水休閑資源直接拉滿。
本次調規也一并解決了片區家長最關心的學校遺留問題。
調規后的401地塊及東側兩塊新增宅地，大概率要配建廣州五中九年一貫制學校。
如今新校選址西移，距離保利天奕小區更近，利好業主。且按照現有出讓節奏，這三宗宅地最快今年三季度掛牌，學校同步動工，有望在2027年保利天奕首批業主收樓時同步建成開學。
白鵝潭上新宅地
一線江景+內灣加持
另一邊的荔灣東沙片區，本次一口氣新增4宗住宅用地。
-AF060705、AF060707：臨內港灣商住地，容積率4.5、4.8，坐擁一線江景；
-AF060615、AF060621：COCO PARK北側純宅地，容積率3.2。
教育配套同步升級，片區原有小學擴容，升級為45班完全中學，居住配套直接補齊短板。
東沙最大王牌，是廣州中心城區獨有的國際內港灣+一線珠江岸線。
目前內港灣已全面動工，未來會落地游艇碼頭、濱水商業、休閑消費等多元業態。放眼國內外濱水開發案例，這種復合型濱水空間，不止景觀優越，交通、商業、休閑多重價值疊加，居住潛力十足。
本次規劃大幅削減零散商業地塊，不少獨立商業用地直接轉為住宅，宅地形成沿江、臨配套兩大集中組團。
簡單來說就是“商業往后靠，住宅占核心濱水位”，清晰劃分居住邊界，讓大片住宅共享學校、商業、江景配套。
一個琶洲板塊、一個白鵝潭板塊，規劃調整邏輯相對一致：
1.宅地集中連片：打散穿插在商業中間的零散住宅，劃定專屬居住片區，告別混居雜亂；
2.教育配套優先落地：兩大片區均同步落地九年制/完全中學，為大型居住區打底。
放到當下市場環境來看，這套調整方式對城市開發來說，連片住宅可以攤薄學校、道路等公建配套成本，提升土地整體價值，房企也能做大盤滾動開發，片區成型速度更快；
對購房者而言，成片大型社區配套統一規劃，學校、商業、景觀兌現預期更穩，居住氛圍也更完整。
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