空置率僅1.2%！墨爾本租賃市場極度緊張，租金還會繼續漲嗎？

墨爾本租房者如今無論租獨立住宅還是公寓，典型周租金都已達到創紀錄的600澳元。維多利亞州首府租賃市場持續緊張，正在推高居住成本。對想租獨立住宅的人來說，房東目前普遍每周多要5澳元；公寓租金則在3月觸頂后維持不變。

房地產網站Domain周四發布的最新租金報告顯示，6月季度墨爾本獨立住宅要價租金上漲0.8%，住宅和公寓的掛牌租金目前都達到每周600澳元的歷史高位。這項數據統計的是掛牌租金，不包括續租情形，而續租時租金也可能上調。不過，其他城市的租金漲幅更大，這也意味著，按典型獨立住宅計算，墨爾本如今已是澳大利亞各州首府城市中租房最便宜的城市。

此次上漲發生在聯邦預算案調整負扣稅和資本利得稅優惠政策之后。相關改革旨在提高年輕人購房的機會。財政部模型預測，租金將因此每周上漲2澳元。

不過，這份預算案并未給租房者帶來短期緩解措施。預算中沒有進一步提高聯邦租金補助，只提出在未來10年支持新增80000套出租住房。盡管預算案對現有房東的負扣稅安排采取了“祖父條款”保護，但投資者在出售房產時，仍準備面對更高的資本利得稅負擔。

聯邦住房部長克萊爾·奧尼爾的一名發言人表示：“我們知道，在當前極其緊張的租賃市場中，租房者的處境非常艱難。因此，我們正通過更長租期、更強租客保護以及更多租金支付支持，讓租房變得更容易、更公平、更負擔得起。我們已將聯邦租金補助提高了50%以上，這是30年來首次連續兩次上調?！?/p>

這名發言人還說：“我們的政策正在整體增加住房供應，隨著時間推移將對租金形成下行壓力。更重要的是，我們希望更多租房者成為業主，而我們的稅制調整將幫助75000名租房者實現這一目標?！睋＜曳治觯珷柋?月季度獨立住宅租金上漲，主要原因是市場緊張和可出租房源不足，而不是聯邦預算案的稅改本身。不過，他們也表示，這些稅改可能會在未來幾個月產生影響。

Domain首席住宅經濟學家尼古拉·鮑威爾博士表示，墨爾本6月的空置率僅為1.2%。通常來說，約3%的空置率才意味著租客與房東之間供需相對平衡。

鮑威爾說：“墨爾本并沒有出現其他首府城市非常明顯的那種租金快速上漲。悉尼就經歷了極端加速，而那是對預算條件的直接行為反應。”她表示，墨爾本租賃市場此前已經受到維州政府政策變化的影響，包括2021年推出的新租賃法律，其中部分規定涉及租金上漲頻率；以及2024年對第二套住房提高土地稅。她說：“墨爾本已經歷了大量租賃改革，因此它走的是另一條路徑。投資者不得不跨過的種種門檻，已經明顯影響了他們的投資活動。”

“所謂‘投資者已經離場’，這件事其實早就發生了?！豹毩⒔洕鷮W家索爾·埃斯萊克表示，投資者退出房地產市場其實是積極變化，因為這讓首次購房者在競爭減少的情況下更有機會買房，也意味著這些人不再出現在租賃市場中。

埃斯萊克說：“聯邦政府自己可能不愿這樣表述，但這些政策確實會減少市場中的投資者——而這是一件好事。這會降低對租賃住房的需求。”他還表示，由于預算案是在5月中旬公布，而且大部分措施要到明年才會生效，現在判斷這些宣布對墨爾本市場的全部影響還為時過早。

多年來，墨爾本租金一直在上漲。前些年的封鎖結束后，海外移民回流，而家庭平均規模下降，兩者疊加推高了住房需求。近來，隨著租客支付能力接近上限，租金漲勢有所穩定。維多利亞州歷來新增住房供應較多，但目前仍在追趕需求，努力建設足夠住房以滿足市場需要。

對租客來說，墨爾本租賃市場趨緊正變得越來越難以應對。隨著租金上升，市場中價格較低的房源正變得愈發稀缺。維州租客組織“維多利亞租客協會”首席執行官珍妮弗·貝弗里奇表示，盡管墨爾本租金并未出現飆升，而且房東也逐漸適應了新的租賃法律，但每周600澳元的租金仍然偏高。

貝弗里奇說：“對很多租房者來說，負擔能力仍是一個大問題。我們正在幫助一些面臨困難的人……包括房屋維修問題、搬離通知等。”她說：“我們確實知道，要找到另一處租金負擔得起的住房非常困難。”

過去一年，墨爾本獨立住宅租金漲幅最大的是內東區，上漲9.4%，達到每周875澳元。公寓租金漲幅最大的是外東區，較一年前上漲6.3%，達到每周553澳元。雷·懷特弗蘭克斯頓分公司物業管理負責人杰西卡·戴維森表示，生活成本持續上升，正讓租房家庭承受更大壓力。

她說，租金拖欠情況在高價和低價住房中都“明顯上升”。雷·懷特弗蘭克斯頓的數據顯示，其管理房源中的租金拖欠比例，已從2025年5月的3.6%升至今年5月的4.8%。租客如今正尋找自己更能負擔得起的住所，有些人為了按時交租，不得不縮小住房面積。

戴維森說：“不幸的是，有些人已經被逼到必須在讓家里有飯吃和支付房租之間作出選擇?！彼€表示，房東也面臨財務壓力，弗蘭克斯頓地區多數房東都是普通家庭投資者。隨著州和聯邦政策變化帶來額外成本，他們為覆蓋支出而提高租金，這也進一步推高了市場租金。

38歲的賈米·萊頓在弗蘭克斯頓尋找一處價格合適的出租房時，切身體會到了要找到一處像樣住房有多困難。她與前夫共同照顧兩個兒子——6歲的亨德里克斯和2歲的班克斯。她的租房預算大約是每周450至550澳元。幾周前，她好不容易找到一套公寓并搬了進去。

萊頓說：“這個價位根本租不到獨立住宅。很多房子屋頂有洞、浴室發霉……以我的預算來看，情況糟糕得令人難以接受。”她說，自己在一家非營利機構從事學習與發展工作，收入不算低，但因為是兼職，經濟空間依然有限。

“作為單一收入的女性，又要帶孩子，我的收入能力是有限的，所以我不想最后把一半以上工資都拿去付房租?！彼f。萊頓表示，由于工作關系，她接觸過不少難以維持生計的家庭。她說：“在2026年的澳大利亞，人們還要在住得安全和讓家里有飯吃之間作選擇，這太糟糕了?！?/p>