北京買房：理清思路，購房建議1940

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我看有人問您匯園公寓，我有印象是*曉松說他當年在這里買的房，和那英王菲等等好多明星都是鄰居。

A：

1、他們是否在匯園買過房我不知道。但90年代中期前后，在匯園居住的明星確實非常多，不過大多數應該都是租房，買房的應該很少。

畢竟當年的內地明星都只是名氣大，但出場費什么的多數不算高，跟港臺的差遠了。所以大多數明星并沒多少錢，買不起匯園的房子。或者說明星們當年雖然收入挺高，但各種花銷也大了，很難拿出動輒200萬起步的買房錢。

2、匯園公寓算是北京真正意義上的第一個豪宅，亞運村也是真正意義上的第一個富人區。之前的方莊雖然算富人區，但絕大多數房子都是分配的，居住的也都是體制內人員，做生意和跑單幫的藝人很少。

而匯園則是北京第一個外銷公寓，是以美元計價對外公開銷售+出租的。當時銷售均價2000美金左右，那會兒的匯率高，黑市動輒10以上，所以折合人民幣是動輒小2萬一平。再加上戶型大，兩居室都100平起，所以總價在當年是很高的，畢竟那會兒是1992年啊。

3、當年的匯園公寓確實是非富即貴，無論業主還是租客。而且個人租客在當年不是主流，還是以各家公司為主。因為當年有政策，外企的在京代表處必須注冊在外銷公寓里，那基本就是匯園了。

而其他關聯公司為了抱團兒做生意+顯示公司實力，所以也要在亞運村弄個辦公室，匯園也是首選。甚至后來很多的樓盤售樓處都設在了匯園，就因為這里是有錢人扎堆兒的地方。

那會兒的租金非常高，我印象中早期都是用外匯券結算，一套房動輒大幾千上萬，折合成人民幣就肯定上萬了，比今天的租金都不低。直到90年代后期，開發的各種公寓多了起來，匯園的租金和售價才開始下跌。再加上1997開始的東亞金融危機，這種公寓的租金收益快速下跌了。

4、總之，您說的這情況我不知道，但當年確實住著很多明星，我見過的就至少幾十位，都是當年的大腕兒。但明星們應該都是租房為主的，因為我們公司旁邊就住過一位著名主持人，租的房子。他搬走時還把西施犬送給了我，但這條狗可能跟我上輩子有仇，誰都不咬專咬我，無奈的只好又送人了。

僅供參考。

二

Q:

計劃購買通州的****，感覺價格還可以接受，但擔心周邊配套的建成周期問題，否則感覺價格就不合適了，請問您有什么建議？我主要目的是改善居住，但同時也考慮保值問題。現在住的是天時名苑，2015年3萬買的，現在的價格至少沒賠，希望****能做到這效果就可以了。

A：

1、您這其實不是提問咨詢了，而是許愿，要不還是找個廟吧，心誠則靈。

2、不過我給您潑點兒涼水吧，配套的建成周期大概率會拖延，至少不會按售樓處所說的規劃時間內完成。沒別的原因，就因為所有行政區的財政都緊張，地主家也沒有余糧啊。

過去的模式是人們買房的熱情高，導致房價上漲，開發商賺錢之后再拍地，土地價格也上漲，政府才有資金和意愿去快速完成基礎設施+各項配套。但現在這種模式轉不下去了，那就算是想快點完成規劃，也沒人掏錢配合啊。

這都甭說通州的了，看看朝陽的吧，比如來廣營，交房都多長時間了，周邊配套怎樣？連排污還得用抽水車呢，誰知道哪天能完成規劃啊？

3、您十年前買的天時名苑賺了，這除了天時的房地產上升期，也是因為地段兒的地利，再加上買房人掏錢的人和，所以才共同促成了板塊房價的整體上漲。

但現在是那種情況嗎？房地產下跌+橫盤好幾年了，我不敢說什么時候回暖。****的地段兒您自己比較一下吧，看和天時名苑的北苑相差多少？人和也考慮一下吧，看看有多少人有意愿買****的房子？十年后愿意接盤二手房的有多少，愿意出多少價格？

4、其他我沒什么可說的了，只能說房子是用來住的，既然您是改善，那就多考慮居住體驗吧。其他的都是副產品，期望值別太高。當然這也主要看價格，如果新房的折扣很低，達到周邊二手房的程度，那就怎么都合適了。

僅供參考。

三

Q:

您幫我分析一下，我是在亞運村匯園公寓有套房，買的早，靠租金都早回本了。現在這房是朝陽外國語的學區房，學區應該是很不錯，但我不知道房價里是否有溢價？有多少？是否應該賣掉換成沒溢價的房子？

A：

1、匯園公寓的學區是很好，溢價應該是中等水平吧，一般都是20%左右。

2、算算賬吧，我剛上網看均價是6萬多點，兩居室按照650萬計算吧。然后看了看租金，兩居室低了9000多高了1.2萬，那就按照1萬的均價計算吧。那和650萬的總價對比，租售比就是600-650。

北京這種大戶型老公寓的平均租售比是500-600，按550算吧，所以匯園公寓的學區溢價就是10-20%之間。具體數值您自己計算吧，一房一議。

3、也可以和其他的公寓比較一下。比如我昨天剛給網友看了他家的新城國際，性質和匯園公寓差不多，地段兒是關東店兒。

網友那套房是130多平的兩居，能賣1200萬吧，租金是2.1萬，租售比是570左右，這基本就是北京的平均值，或者說是不帶溢價的老公寓的平均值。

4、是否換成沒溢價的？這看自己吧，我不好建議。不過我覺得換不換的意義不太大，無非是提高15%左右的租金收益，但要花不少的時間精力+稅費。所以還是您自己判斷是否值當的吧。

僅供參考。

四

Q:

我現在是名下兩套地鐵房但沒自住，都是投資的，順義炫立方，目前租金合計4300元。都是14年買的，有些虧損，您建議是賣掉還是就這么出租？

A：

1、炫立方，這都不太好算“地鐵房”了，一般都算是“地鐵沿線”，畢竟離南法站不近呢。而且還是50年的商住公寓，從性質來說很難算投資房。

2、2014年買的，那應該是2萬左右一平吧，現在多少錢了？兩套房租4300，那就是每套房2200，估計是50平左右的戶型。那如果用租金還原，以300的租售比，每平米售價在1萬多點兒差不多吧？

也就是這兩套房雖然您是12年前買的，但到現在還是接近腰斬的價格。租金可以說按現在的價格來說收益率還不錯，3%，但如果按照成本價計算的話就也腰斬了，還不如普通住宅呢。

3、我要建議是如果不著急用錢就租著唄，畢竟按現有價值的收益率還不錯，比存銀行的利息高的多。但說實話不建議拿著了，這地段兒不算強，房產的性質又是公寓，實在沒什么優勢。

僅供參考。

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