老鋼廠變身印鈔機(jī)？A股第三單IDC REIT來了，這次是真?廢墟重生

出品｜睿思網(wǎng)

國內(nèi)IDC公募REITs賽道即將迎來全新申報(bào)標(biāo)的。繼潤澤科技REIT、萬國數(shù)據(jù)REIT成功上市后，天津江天數(shù)據(jù)旗下環(huán)京大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)天津基地項(xiàng)目已被國家發(fā)改委評(píng)估推薦至證監(jiān)會(huì)，擬發(fā)售基金總額?14.08億元?。

若最終順利完成申報(bào)注冊(cè)發(fā)行，該項(xiàng)目將成為?A股第三單數(shù)據(jù)中心公募REITs?，同時(shí)是?國內(nèi)首個(gè)依托傳統(tǒng)重工老舊廠區(qū)改造打造的民營算力基建首發(fā)REITs?，為工業(yè)存量土地轉(zhuǎn)型數(shù)字新基建、對(duì)接公募資本市場(chǎng)給出了一個(gè)實(shí)際轉(zhuǎn)型樣本。

算力REITs還是太少?

國內(nèi)基建公募REIT采用分層審核流程，發(fā)改委出具推薦意見僅代表項(xiàng)目基礎(chǔ)資質(zhì)達(dá)標(biāo)，不等同于最終完成注冊(cè)上市。新基建品類采用并聯(lián)審核機(jī)制，整體審批效率優(yōu)于交通、產(chǎn)業(yè)園等傳統(tǒng)基建，但項(xiàng)目仍需走完交易所問詢、資產(chǎn)復(fù)核、證監(jiān)會(huì)注冊(cè)等環(huán)節(jié)，落地周期存在不確定性。

算力資產(chǎn)是當(dāng)前基建REITs里成長性、機(jī)構(gòu)配置熱度雙高的細(xì)分品類。截至2026年7月，國家發(fā)改委累計(jì)向證監(jiān)會(huì)推送?133單?各類基建REITs項(xiàng)目，覆蓋交通、倉儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新型基礎(chǔ)設(shè)施多個(gè)賽道。其中數(shù)據(jù)中心、智算中心類算力項(xiàng)目?合計(jì)4單?，梯隊(duì)劃分清晰：?2單為已上市全新底層資產(chǎn)首發(fā)產(chǎn)品?（潤澤科技、萬國數(shù)據(jù)），剩余2單分別是江天數(shù)據(jù)全新首發(fā)項(xiàng)目、潤澤科技存量擴(kuò)募項(xiàng)目（擴(kuò)募為原有上市REIT新增資產(chǎn)裝入，不屬于全新園區(qū)首發(fā)），賽道合規(guī)可投標(biāo)的長期稀缺。

兩只上市算力REITs的分紅收益表現(xiàn)亮眼，根據(jù)招募說明書里的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，潤澤科技REIT 2025、2026年凈現(xiàn)金流分派率分別為?6.38%、5.32%?；萬國數(shù)據(jù)REIT兩年預(yù)期分派率為?6.05%、6.20%?，分紅水平均高于普通產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)業(yè)園REIT ?4.5%?的均值。二級(jí)市場(chǎng)上市后標(biāo)的估值出現(xiàn)溢價(jià)，現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)股息率有所回落，但算力賽道現(xiàn)金流穩(wěn)定、產(chǎn)業(yè)需求持續(xù)擴(kuò)容，中長期配置價(jià)值仍優(yōu)于多數(shù)傳統(tǒng)基建資產(chǎn)。

近兩年算力REITs申報(bào)熱度明顯升溫，但行業(yè)準(zhǔn)入門檻極高，多數(shù)儲(chǔ)備項(xiàng)目難以達(dá)標(biāo)。不少中小園區(qū)存在運(yùn)營周期不足、能耗指標(biāo)不優(yōu)、機(jī)柜出租率波動(dòng)、客戶結(jié)構(gòu)分散等問題，過不了發(fā)改委初審。目前已有多家上市公司啟動(dòng)相關(guān)籌備，賽道排隊(duì)項(xiàng)目越來越多：奧飛數(shù)據(jù)正式啟動(dòng)公募REITs申報(bào)，底層資產(chǎn)為廣州數(shù)字智慧產(chǎn)業(yè)園；證通電子公開推進(jìn)長沙云谷數(shù)據(jù)中心資本化，借助REITs工具盤活存量算力資產(chǎn)。相較大量仍處在規(guī)劃階段的項(xiàng)目，?江天數(shù)據(jù)進(jìn)入證監(jiān)會(huì)審核環(huán)節(jié)?，是近期賽道為數(shù)不多的實(shí)質(zhì)性增量，但單一項(xiàng)目落地，依舊改變不了行業(yè)供給偏少的現(xiàn)狀。

老鋼廠改出新機(jī)房?

江天數(shù)據(jù)脫胎于天津本土老牌重工企業(yè)天重江天重工，?2017年借著天津鋼鐵去產(chǎn)能、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的政策窗口完成轉(zhuǎn)型?，2019年設(shè)立專業(yè)化IDC運(yùn)營主體。公司依托原有廠區(qū)土地、高壓電力配套底子，疊加多年高耗能設(shè)備運(yùn)維經(jīng)驗(yàn)切入算力賽道，主營機(jī)房托管、云計(jì)算、網(wǎng)絡(luò)增值、數(shù)據(jù)中心數(shù)字化運(yùn)維四項(xiàng)業(yè)務(wù)。團(tuán)隊(duì)核心人員平均從業(yè)年限超10年，管理層與技術(shù)骨干擁有頭部互聯(lián)網(wǎng)、金融IDC、總包設(shè)計(jì)院從業(yè)經(jīng)歷，具備高密度算力項(xiàng)目落地與大客戶服務(wù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。不同于行業(yè)主流全新拿地建設(shè)模式，項(xiàng)目依托天津?qū)俚卮媪勘P活專項(xiàng)政策完成合規(guī)培育，資產(chǎn)底色差異明顯。目前項(xiàng)目仍處在監(jiān)管審核周期，后續(xù)發(fā)行節(jié)奏與長期運(yùn)營表現(xiàn)存在不確定性。

本次申報(bào)REIT的環(huán)京大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)天津基地，由天重江天重工老舊廠區(qū)改造升級(jí)而成，正好趕上工業(yè)存量盤活那波政策。項(xiàng)目總占地?460畝?，規(guī)劃?15棟?機(jī)房樓，IT規(guī)劃總負(fù)載?680MW?，整體總投資?63.8億元?，園區(qū)按照?國標(biāo)A級(jí)、Uptime Tier III標(biāo)準(zhǔn)?施工建設(shè)，硬件建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與資產(chǎn)體量，在環(huán)京存量改造園區(qū)里算頭一檔。

依托重工行業(yè)長期嚴(yán)苛的能耗管控積累，項(xiàng)目從規(guī)劃階段就將節(jié)能作為核心建設(shè)方向。園區(qū)采用成熟間接蒸發(fā)冷卻制冷方案，對(duì)比區(qū)域內(nèi)常規(guī)水冷機(jī)房，單棟機(jī)房每年可節(jié)電超?5500萬度?、節(jié)水?30萬噸?，整體?PUE穩(wěn)定控制在1.22以內(nèi)?，能耗表現(xiàn)跑贏行業(yè)均值。除制冷系統(tǒng)外，園區(qū)在屋面、閑置墻面鋪設(shè)光伏組件，聯(lián)動(dòng)周邊漁光互補(bǔ)項(xiàng)目補(bǔ)充綠電；管線、供電、照明系統(tǒng)全面優(yōu)化，從發(fā)電到用電形成閉環(huán)，把無效能耗壓到底。

穩(wěn)定的電力供給與優(yōu)質(zhì)網(wǎng)絡(luò)資源，是這個(gè)項(xiàng)目最拿得出手的底牌。園區(qū)自建?220kV專屬變電站?，兩條獨(dú)立進(jìn)線分別接入兩座?500kV省級(jí)環(huán)網(wǎng)變電站?，總供電容量?480MVA?，供電穩(wěn)定性與冗余能力領(lǐng)跑環(huán)京區(qū)域。網(wǎng)絡(luò)端鋪設(shè)直達(dá)北京算力集群的精品專線，京津雙向傳輸時(shí)延控制在?2ms以內(nèi)?，最大帶寬容量可達(dá)?8T?；三大運(yùn)營商均在園區(qū)設(shè)立省級(jí)網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)，可一跳接入國家級(jí)骨干網(wǎng)絡(luò)，接得住北京外溢的云計(jì)算、托管、低時(shí)延智算等高端業(yè)務(wù)需求。

運(yùn)營端采用行業(yè)通用的中長期機(jī)柜批發(fā)租賃模式，依靠長期商業(yè)合約鎖定穩(wěn)定現(xiàn)金流，正好符合公募REIT對(duì)持續(xù)穩(wěn)健分紅的監(jiān)管要求。對(duì)比全新拿地新建園區(qū)，存量改造無需大規(guī)模征地、土建新建，培育周期更短、前期資金壓力更低，也更容易拿到地方存量盤活的政策支持。

存量改造模式同樣存在客觀短板。老舊工業(yè)廠房改造高等級(jí)機(jī)房，需要對(duì)建筑荷載、消防、管線做系統(tǒng)性改造，后續(xù)設(shè)備迭代、系統(tǒng)升級(jí)會(huì)持續(xù)產(chǎn)生資本開支。不過從團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營能力看，這些短板并非不可控——公司已組建成熟專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，核心人員平均從業(yè)年限超10年，具備頭部互聯(lián)網(wǎng)、金融機(jī)構(gòu)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)與高密度算力項(xiàng)目落地能力。對(duì)標(biāo)潤澤、萬國這類全國頭部上市IDC運(yùn)營商，項(xiàng)目在全國高端客戶覆蓋、超大規(guī)模智算項(xiàng)目落地體量上，仍有拓展空間。

省下來的電就是利潤?

傳統(tǒng)數(shù)據(jù)中心普遍存在運(yùn)維系統(tǒng)割裂、人工依賴度高、能耗調(diào)度粗放的行業(yè)問題。江天數(shù)據(jù)基于自有園區(qū)長期運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)了?云哨iSentry智能監(jiān)控運(yùn)維平臺(tái)?。平臺(tái)整合DCIM基礎(chǔ)設(shè)施管理、DCOM運(yùn)維流程管控、能源監(jiān)測(cè)、數(shù)字孿生四大功能板塊，盯著電力、制冷、網(wǎng)絡(luò)、機(jī)柜這幾樣的數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)采集園區(qū)PUE、電力負(fù)載、設(shè)備工況、環(huán)境告警等數(shù)據(jù)并可視化展示，實(shí)現(xiàn)全站設(shè)備統(tǒng)一在線監(jiān)管，?緩解了多套系統(tǒng)數(shù)據(jù)不通的行業(yè)問題?。

平臺(tái)搭載專屬AI節(jié)能算法，一直盯著季節(jié)溫差、機(jī)柜負(fù)載變化、制冷機(jī)組運(yùn)行狀態(tài)，動(dòng)態(tài)調(diào)整設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，一直往最優(yōu)工況靠，減少人工調(diào)度帶來的電力浪費(fèi)。平臺(tái)配套智能巡檢機(jī)器人、遠(yuǎn)程故障定位、自動(dòng)化工單派發(fā)功能，覆蓋機(jī)房日常運(yùn)維全流程；同時(shí)完成?鯤鵬、歐拉國產(chǎn)化信創(chuàng)適配?，取得?華為鯤鵬技術(shù)認(rèn)證?，可適配國產(chǎn)服務(wù)器與操作系統(tǒng)，滿足政企客戶自主可控建設(shè)需求。

這套智能運(yùn)維方案已走出自有園區(qū)、對(duì)外商業(yè)化落地，服務(wù)運(yùn)營商省級(jí)機(jī)房、多家銀行網(wǎng)點(diǎn)機(jī)房、中小型智算園區(qū)，覆蓋通信、金融、AI算力多類場(chǎng)景，技術(shù)穩(wěn)定性經(jīng)過多項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)驗(yàn)證。

在精細(xì)化節(jié)能運(yùn)營基礎(chǔ)上，企業(yè)持續(xù)探索能源循環(huán)利用路徑，聯(lián)合天津大學(xué)落地?數(shù)據(jù)中心余熱回收供暖產(chǎn)學(xué)研項(xiàng)目?。服務(wù)器運(yùn)行產(chǎn)生的低品位廢熱穩(wěn)定、持續(xù)、可控，通過換熱設(shè)備集中回收后，可輸送至周邊社區(qū)用于冬季采暖，替代燃?xì)狻⑷济簜鹘y(tǒng)熱源，既降低區(qū)域碳排放，也緩解城市冬季供熱壓力，為同類型工業(yè)改造算力園區(qū)做好能源綜合利用，提供了實(shí)用的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。

不止賣機(jī)柜?

此前上市的兩單IDC公募REITs，均為行業(yè)運(yùn)營商全新拿地、全新建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化園區(qū)，資產(chǎn)形態(tài)和運(yùn)營邏輯高度同質(zhì)化。江天數(shù)據(jù)重工存量改造模式落地，是?公募算力REITs里第一單工業(yè)改造資產(chǎn)?，給新基建REIT多了一種底層資產(chǎn)類型。

從規(guī)劃、建設(shè)到運(yùn)維全流程都自主落地，積累了扎實(shí)的一線實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，公司據(jù)此做出了差異化的算力交付模式。面向有自持算力基建需求的大型企業(yè)，可提供土地協(xié)調(diào)、能評(píng)申報(bào)、變電站配套、機(jī)房施工交付的全套總包服務(wù)，?12至14個(gè)月即可交付定制化算力基建項(xiàng)目?，徹底區(qū)別于行業(yè)單一機(jī)柜租賃的傳統(tǒng)模式。

擴(kuò)容層面，企業(yè)正在推進(jìn)占地?800余畝?的京津算力產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，疊加現(xiàn)有460畝環(huán)京大數(shù)據(jù)基地，整體園區(qū)總占地達(dá)?1200畝?。新園區(qū)劃分人工智能算力、云計(jì)算、金融科創(chuàng)、智能制造、大數(shù)據(jù)科創(chuàng)五大板塊，遠(yuǎn)期還有較大擴(kuò)容余地。區(qū)位布局上，天津北辰園區(qū)與潤澤科技廊坊園區(qū)形成錯(cuò)位互補(bǔ)，一個(gè)承接區(qū)域邊緣算力、一個(gè)承接大規(guī)模云端算力，?充實(shí)了京津冀算力REIT項(xiàng)目?jī)?chǔ)備?。

REITs工具有效緩解了IDC行業(yè)重資產(chǎn)、長周期、回款慢的經(jīng)營痛點(diǎn)，幫助民營運(yùn)營商盤活存量、回籠資金，實(shí)現(xiàn)資金回籠與再投入的正向循環(huán)。對(duì)傳統(tǒng)制造企業(yè)而言，項(xiàng)目為老舊工業(yè)廠區(qū)盤活、跨界布局?jǐn)?shù)字新基建，提供了實(shí)實(shí)在在的轉(zhuǎn)型參考。

綠色智算中心陸續(xù)被納入REITs重點(diǎn)支持賽道，行業(yè)申報(bào)項(xiàng)目穩(wěn)步增多，資源分化趨勢(shì)持續(xù)加劇。擁有自有電力配套、優(yōu)質(zhì)能耗指標(biāo)、智能運(yùn)維能力與扎實(shí)客戶結(jié)構(gòu)的算力資產(chǎn)，會(huì)持續(xù)獲得機(jī)構(gòu)青睞。江天數(shù)據(jù)后續(xù)的申報(bào)審核落地與常態(tài)化運(yùn)營表現(xiàn)，將檢驗(yàn)重工存量改造算力模式的真實(shí)價(jià)值，?給傳統(tǒng)工廠轉(zhuǎn)行干數(shù)字基建、對(duì)接資本市場(chǎng)蹚出一條路?。

數(shù)據(jù)來源及免責(zé)聲明：國家發(fā)改委基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目信息系統(tǒng)、已上市REITs公開招募說明書及企業(yè)官方披露資料。本文僅為行業(yè)客觀分析，不構(gòu)成任何投資建議，項(xiàng)目具體進(jìn)展、發(fā)行方案及運(yùn)營數(shù)據(jù)均以官方公示文件與招股說明書為準(zhǔn)。