摩根士丹利再預測中國樓市：根據歷史經驗，本輪調整可能已近尾聲

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7月8日，摩根士丹利中國首席經濟學家邢自強在前海行業論壇的一番樓市判斷，迅速刷屏各大財經社群。結合全球地產行業過往調整周期規律來看，國內這一輪長達六年的地產下行，最艱難的下行階段或許快要走完。

這已經是近五年摩根士丹利第三次針對國內地產周期給出明確判斷，而國家統計局5月份出爐的房價數據，也實實在在給出了一線市場企穩的信號，北上廣深二手房同步止跌回升。一邊是頭部外資投行判定調整接近尾聲，另一邊全國樓市分化嚴重、三四線庫存高企、居民收入預期偏弱等現實難題依舊擺在眼前，普通人該如何客觀讀懂當下樓市所處的階段？

不少人刷到投行最新觀點只會斷章取義，很少有人完整梳理摩根士丹利過去五年對國內地產的全套預判，三次核心判斷都被市場走勢一一驗證，同時也暴露出投行模型自帶的局限性。

2024年末到2025年初，大摩給出預判，2025年樓市還會持續探底，新房成交、地產開發投資繼續走低，真正的修復窗口要等到2026年。回看去年全年市場表現，全國新房成交額穩定在9萬億的低位，絕大多數城市房價持續走弱，進入2026年之后一線城市率先走出回暖行情，這條時間維度的判斷基本貼合市場真實走向。

到2025年年中，機構再度發聲，預判二季度新房銷售觸底，四季度會迎來小幅反彈。全年大盤并沒有走出快速反轉的V型行情，但一線、核心強二線城市的優質房源，從2025年末到2026年初出現明顯的成交回暖，“核心區域先行修復”的底層邏輯成立，只是市場整體普漲的預期沒能兌現。

放到今年7月最新的研判，團隊參考全球地產平均6至7年調整周期，判斷市場最猛烈的下跌階段已經結束，一線城市率先出現價格拐點。5、6月官方房價、網簽成交數據也完全印證這一結論，但有一點必須分清：調整接近尾聲，不等于樓市迎來全面牛市，只是行業集中出清風險，后續市場會進入漫長平緩的磨底周期。

客觀來看，這家投行擅長把握市場下行的時間長度、城市修復的先后順序，大方向判斷很少出現根本性錯誤；但早期測算時，低估了部分城市房價下跌幅度、新房成交縮水的規模，普通購房者不能單憑一句機構預測就盲目入場抄底，只能當作周期參考，不能直接當成置業決策依據。

邢自強的周期判斷并非單純依靠理論推演，國家統計局6月發布的5月房價統計數據，用實打實的數字，印證了一線城市已經走出下行拐點。

二手房市場變化最為直觀，北上廣深二手住宅價格環比連續三個月全部上漲，5月整體環比漲幅0.4%，上海、深圳環比漲幅均達到0.6%，市場低價急售的房源數量明顯減少。新房端，一線城市新建商品住宅價格連續四個月保持環比上漲，5月漲幅還在小幅擴大，僅北京出現0.2%的小幅回落，廣深、上海改善型新房成交持續走高。

成交熱度也同步升溫，5月北京二手房網簽15229套，創下近五年同期新高；上海二手房網簽突破2.8萬套，刷新六年同期成交紀錄。易居研究院、中金公司兩大地產研究機構，均確認四大一線城市樓市拐點已經落地。

除了價格和成交，房產的配置價值也在慢慢修復，當前一線城市主流小區租金回報率約1.93%，已經小幅超過30年期國債1.86%的收益率，房產保值屬性重新凸顯，這也是邢自強以上海二手房回暖作為核心論據的重要原因。

放眼整個行業，不只有摩根士丹利預判市場逐步筑底，2026年年中多家頭部券商陸續發布地產深度研報，各家機構對市場見底時間、修復力度的判斷各有不同，行業的共識與分歧清晰分明。

高盛的觀點前后出現明顯轉變，2025年6月發布報告態度偏悲觀，認為國內房價仍有10%下調空間，整體市場要等到2027年才能見底；到2026年4月觀點大幅調整，預判上海、深圳會在今年年底率先觸底，中長期核心城市具備修復空間。中信證券6月研報直接給出定論，2026年下半年行業長期底部正式確立，核心城市供需關系發生反轉，優質新房、存量改善房源回暖信號充足。

市場分歧同樣客觀存在，瑞銀始終不看好非核心區域，測算三四線城市房價仍有38%下調空間，整體觸底時間要延后至2027年；住建部原總經濟師趙暉也提到，參考日本地產泡沫完整調整周期，國內樓市調整跨度會更長，不能簡單套用6年周期直接下定論。

所有頭部機構達成唯一統一認知：全國不會出現同步普漲行情，極致的城市分化，會是未來數年樓市不變的常態。

把視線從一線城市拉到全國范圍，才能真正讀懂“調整接近尾聲”的真實內涵，它不代表全國房價集體上漲，而是行業前期積壓的供給風險充分出清，只有核心城市率先開啟修復通道。

成交層面，1至5月全國新房銷售面積同比下滑10.8%，不過下滑幅度連續三個月持續收窄；二手房市場率先回暖，30個重點城市上半年二手住宅成交套數同比上漲6%，300萬以內小戶型剛需房源，占據成交總量近七成。

庫存數據也釋放出積極信號，全國商品房待售面積連續三個月同比回落，2021年以來持續累積庫存的趨勢正式終結，但城市分化差距依舊巨大：一線城市新房去化周期僅13.3個月，三四線城市高達32.4個月，中長期去庫存壓力依舊沉重。

今年地產政策始終保持“托底不刺激”的清晰主線，全國18座城市全面放開限購、限售政策，首付最低下調至15%；超3500億專項國債用來收購存量商品房，改造為保障房、人才公寓；保交樓專項資金實行閉環專項管理，購房者最擔心的爛尾風險大幅緩解。

居民的購房心態也在逐步緩和，中指研究院跟蹤的購房信心指數連續三個月回升，市場恐慌性拋售現象基本消失，大家不再盲目觀望，轉而根據自身需求理性挑選房源。

即便多家機構判斷本輪調整走到尾聲，當下市場依舊存在多重現實約束，短期很難迎來全面復蘇。

不同城市之間的差距很難快速抹平，三四線城市、城市遠郊新區庫存積壓嚴重，人口持續向外流出，房價中長期承壓，不存在和一線同步回暖的基礎。居民收入、就業環境也制約購房需求，互聯網企業人員優化、應屆生就業競爭加劇，新增剛需購買力不足；再加上大量存量遺產房持續流入二手市場，房源供給長期保持寬松。

更關鍵的是，地產行業的底層邏輯已經徹底改變，房地產從拉動經濟增長的支柱產業，轉變為民生基礎產業，政策層面不會出臺大規模刺激政策，房產投機增值的空間基本消失，居住屬性成為核心價值。馬光遠、魏杰等多位經濟學家均表示，一線優質房產修復速度更快，但全國大盤想要回到2021年高點至少需要十年，未來市場只會維持緩慢、分層的結構性修復。

各大投行依托全球歷史周期規律判斷樓市調整接近尾聲，一線官方數據也顯現明確企穩信號，但分化磨底會是接下來樓市長期主基調。不存在全國普漲行情，只有城市、地段、房源的分層行情，順著周期理性按需置業，才是最穩妥的選擇。